Doanh nghiệp bất động sản bao giờ “thoát hiểm”?
Doanh nghiệp bất động sản có cửa nào “thoát hiểm” trong 6 tháng cuối năm?
Khó khăn của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng mạnh tới các doanh nghiệp trong ngành. Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản 6 tháng đầu năm giảm mạnh hoặc là thấp so với cùng kỳ năm ngoái.
Vậy doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp niêm yết có cửa nào “thoát hiểm” trong 6 tháng cuối năm?
Quanh chủ đề này, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cường, Phó giám đốc Khối phân tích và tư vấn đầu tư - khách hàng tổ chức, thuộc Công ty Cổ phần Chứng khoán Sài Gòn (SSI).
Theo ông, nguyên nhân nào khiến lợi nhuận quý 2 của doanh nghiệp bất động sản niêm yết thấp đến vậy?
Theo thông lệ, các công ty bất động sản thường không ghi nhận nhiều lợi nhuận hay doanh thu vào nửa đầu năm. Bên cạnh việc giao dịch đầu năm thông thường thấp, thì cũng có nhiều công ty bất động sản có kế hoạch đẩy các giao dịch về Quý 3 và 4. Tuy nhiên, năm ngoái và năm nay (2012) có một số đặc thù nhất định phản ảnh mức độ khó khăn của thị trường.
Điều quan trọng đầu tiên là đầu ra thị trường bị bó hẹp. Sự thiếu vắng các nhà đầu tư tài chính làm giảm đáng kể thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn cung đã đẩy áp lực cạnh tranh lên rất mạnh và làm giảm giá bất động sản ở nhiều phân khúc. Trước đó, nhiều chủ dự án dự tính giá bán đầu ra ở mức cao, nhưng cho tới nay thì thị trường lại đang chứng minh điều ngược lại.
Thứ hai, doanh thu sụt giảm cùng mức cạnh tranh mạnh hơn, làm doanh nghiệp đương nhiên phải gia tăng các khoản chi phí bán hàng để đẩy bớt hàng tồn, và điều đó cũng làm giảm lợi nhuận của công ty đáng kể.
Thứ ba, lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho bất động sản, đặc biệt là đầu tư bất động sản, khá cao (không dưới 17%/năm). Thậm chí phần nhiều các công ty bất động sản vẫn chịu lãi suất trên 20%. Điều này cắt giảm lợi nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án đã xong mà công ty không thể bán nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi tăng lên.
Thứ tư, nguyên vật liệu đầu vào (nhân công, sắt thép, xi măng và các nguyên vật liệu xây dựng) vẫn ở mức cao sau thời gian tăng giá năm 2010 và 2011.
Thứ năm, tình trạng kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức đã làm cho người mua nhà thực phải đắn đo nhiều trong quyết định mua, đặc biệt khi họ phải dựa vào lãi suất vay của ngân hàng thường được thả nổi và cực kỳ khó dự đoán trong tương lai.
Liệu hàng tồn kho lên tới hàng nghìn tỷ đồng có nguy cơ gì đối với doanh nghiệp bất động sản?
Không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà bất kỳ doanh nghiệp nào có hàng tồn kho tăng lên cũng tiềm ẩn một số nguy cơ chính.
Theo đó, cạnh tranh trong tương lai sẽ là rất lớn khi số lượng hàng tồn kho này bung ra thị trường. Trong báo cáo của CBRE, Knight Frank hay Savills và thống kê của riêng chúng tôi tới quý 2/2012, thì lượng hàng tồn bất động sản trên thị trường là rất lớn và hơn 60 công ty niêm yết có liên quan tới bất động sản chỉ góp phần rất nhỏ trong số đó. Thực tế, những công ty của nhà nước hoặc các công ty tư nhân khác cũng đã tham gia góp vào lượng hàng tồn một lượng lớn.
Bên cạnh đó, ngân hàng khó có khả năng thu hồi nợ đúng hạn và ép các công ty phải bán phá giá để thu hồi nợ. Điều này sẽ tạo ra các áp lực xoáy tiêu cực giữa ngân hàng - công ty bất động sản - nhà đầu tư/người mua nhà: Khó bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh gia tăng – giá tiếp tục hạ …
Tuy nhiên, theo tôi, với thị trường sốt nóng như 2006 – 2007 (ở Tp.HCM) và 2009 – 2012 (ở Hà Nội) thì điều chỉnh trong hiện tại là đương nhiên và nó sẽ góp phần lành mạnh cho thị trường.
Nhà đầu tư sẽ biết tới các công ty bất động sản nghiêm túc và sẽ quyết loại bỏ những công ty “tay ngang”. Về lâu dài, điều này có lợi cho thị trường, cho nền kinh tế, cho người tiêu dùng và cho bản thân ngành bất động sản khi phát triển lành mạnh hơn.
Nhà đầu tư bất động sản cũng sẽ phải dần quen với khái niệm vốn có của nền kinh tế thị trường: tài sản bất động sản nhiều khi là tài sản tài chính (có tăng và giảm theo quy luật cung cầu) và đầu tư vào bất động sản là rủi ro, chứ khó có thể “toàn thắng” như trước kia. Nó đòi hỏi kiến thức sâu sắc và phân tích cẩn thận hơn rất nhiều so với cách mà nhiều nhà đầu tư thường thực hiện theo tâm lý đám đông trong những đợt tăng nóng các năm trước.
Vậy theo đánh giá của ông, dựa trên những gì 6 tháng đầu năm, liệu triển vọng kết quả kinh doanh nửa cuối năm nay của doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sáng hơn?
Nhìn chung, quan điểm của chúng tôi với triển vọng toàn ngành bất động sản đến giữa năm 2013 còn rất nhiều khó khăn, vì những lý do đã nêu ở trên. Tuy nhiên, điều đó không ngoại trừ những doanh nghiệp có khả năng vượt khó, thoát hiểm cho tới cuối năm.
Chúng tôi nhìn nhận các công ty tốt theo những tiêu chí sau:
Một là, doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh (nhiều tiền mặt hoặc có khả năng linh hoạt trong tín dụng) và triển khai các dự án đã bán trước hoặc sẵn có để bán.
Hai là, công ty có nhiều tài sản hay quỹ đất đã phát triển sẵn và còn có khả năng hạ giá bán, đặc biệt trong phân khúc thu nhập thấp và trung bình.
Ba là, doanh nghiệp có uy tín trong quá trình triển khai hợp tác từ trước đến nay. Khi dòng tín dụng được bơm ra và giá nhà rẻ hơn, người có nhu cầu thực sẽ tìm tới doanh nghiệp này để mua nhà.
Theo như tìm hiểu của chúng tôi gần đây, không có nhiều các công ty đáp ứng các chỉ tiêu trên. Thêm vào đó, nhiều doanh nghiệp niêm yết trong ngành bất động sản cũng không có ý định tăng trưởng hoặc vượt kế hoạch trong năm nay (nếu họ có khả năng).
Họ dường như quan niệm rằng cả ngành bất động sản và các nhà đầu tư đang sẵn bi quan rồi, nên tăng trưởng trong năm nay cũng không tạo ra hiệu ứng tốt vượt trội, chưa kể còn gặp nhiều hệ lụy từ việc chính sách bán hàng trả chậm trong tương lai.
Còn một số công ty khác, thì lại có mơ ước đơn giản là duy trì được bộ máy hoạt động để “thoát hiểm” ít nhất trong năm 2012.
Nói cách khác, tại rất nhiều công ty chúng tôi đã gặp gỡ, họ đã bắt đầu nhìn sang quý 2 và 3 năm 2013 rồi. Chúng tôi cũng chia sẻ quan điểm này, và không kỳ vọng nhiều vào lợi nhuận các công ty bất động sản tới hết quý 2/2013.
Vậy doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp niêm yết có cửa nào “thoát hiểm” trong 6 tháng cuối năm?
Quanh chủ đề này, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cường, Phó giám đốc Khối phân tích và tư vấn đầu tư - khách hàng tổ chức, thuộc Công ty Cổ phần Chứng khoán Sài Gòn (SSI).
Theo ông, nguyên nhân nào khiến lợi nhuận quý 2 của doanh nghiệp bất động sản niêm yết thấp đến vậy?
Theo thông lệ, các công ty bất động sản thường không ghi nhận nhiều lợi nhuận hay doanh thu vào nửa đầu năm. Bên cạnh việc giao dịch đầu năm thông thường thấp, thì cũng có nhiều công ty bất động sản có kế hoạch đẩy các giao dịch về Quý 3 và 4. Tuy nhiên, năm ngoái và năm nay (2012) có một số đặc thù nhất định phản ảnh mức độ khó khăn của thị trường.
Điều quan trọng đầu tiên là đầu ra thị trường bị bó hẹp. Sự thiếu vắng các nhà đầu tư tài chính làm giảm đáng kể thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn cung đã đẩy áp lực cạnh tranh lên rất mạnh và làm giảm giá bất động sản ở nhiều phân khúc. Trước đó, nhiều chủ dự án dự tính giá bán đầu ra ở mức cao, nhưng cho tới nay thì thị trường lại đang chứng minh điều ngược lại.
Thứ hai, doanh thu sụt giảm cùng mức cạnh tranh mạnh hơn, làm doanh nghiệp đương nhiên phải gia tăng các khoản chi phí bán hàng để đẩy bớt hàng tồn, và điều đó cũng làm giảm lợi nhuận của công ty đáng kể.
Thứ ba, lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho bất động sản, đặc biệt là đầu tư bất động sản, khá cao (không dưới 17%/năm). Thậm chí phần nhiều các công ty bất động sản vẫn chịu lãi suất trên 20%. Điều này cắt giảm lợi nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án đã xong mà công ty không thể bán nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi tăng lên.
Thứ tư, nguyên vật liệu đầu vào (nhân công, sắt thép, xi măng và các nguyên vật liệu xây dựng) vẫn ở mức cao sau thời gian tăng giá năm 2010 và 2011.
Thứ năm, tình trạng kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức đã làm cho người mua nhà thực phải đắn đo nhiều trong quyết định mua, đặc biệt khi họ phải dựa vào lãi suất vay của ngân hàng thường được thả nổi và cực kỳ khó dự đoán trong tương lai.
Liệu hàng tồn kho lên tới hàng nghìn tỷ đồng có nguy cơ gì đối với doanh nghiệp bất động sản?
Không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà bất kỳ doanh nghiệp nào có hàng tồn kho tăng lên cũng tiềm ẩn một số nguy cơ chính.
Theo đó, cạnh tranh trong tương lai sẽ là rất lớn khi số lượng hàng tồn kho này bung ra thị trường. Trong báo cáo của CBRE, Knight Frank hay Savills và thống kê của riêng chúng tôi tới quý 2/2012, thì lượng hàng tồn bất động sản trên thị trường là rất lớn và hơn 60 công ty niêm yết có liên quan tới bất động sản chỉ góp phần rất nhỏ trong số đó. Thực tế, những công ty của nhà nước hoặc các công ty tư nhân khác cũng đã tham gia góp vào lượng hàng tồn một lượng lớn.
Bên cạnh đó, ngân hàng khó có khả năng thu hồi nợ đúng hạn và ép các công ty phải bán phá giá để thu hồi nợ. Điều này sẽ tạo ra các áp lực xoáy tiêu cực giữa ngân hàng - công ty bất động sản - nhà đầu tư/người mua nhà: Khó bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh gia tăng – giá tiếp tục hạ …
Tuy nhiên, theo tôi, với thị trường sốt nóng như 2006 – 2007 (ở Tp.HCM) và 2009 – 2012 (ở Hà Nội) thì điều chỉnh trong hiện tại là đương nhiên và nó sẽ góp phần lành mạnh cho thị trường.
Nhà đầu tư sẽ biết tới các công ty bất động sản nghiêm túc và sẽ quyết loại bỏ những công ty “tay ngang”. Về lâu dài, điều này có lợi cho thị trường, cho nền kinh tế, cho người tiêu dùng và cho bản thân ngành bất động sản khi phát triển lành mạnh hơn.
Nhà đầu tư bất động sản cũng sẽ phải dần quen với khái niệm vốn có của nền kinh tế thị trường: tài sản bất động sản nhiều khi là tài sản tài chính (có tăng và giảm theo quy luật cung cầu) và đầu tư vào bất động sản là rủi ro, chứ khó có thể “toàn thắng” như trước kia. Nó đòi hỏi kiến thức sâu sắc và phân tích cẩn thận hơn rất nhiều so với cách mà nhiều nhà đầu tư thường thực hiện theo tâm lý đám đông trong những đợt tăng nóng các năm trước.
Vậy theo đánh giá của ông, dựa trên những gì 6 tháng đầu năm, liệu triển vọng kết quả kinh doanh nửa cuối năm nay của doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sáng hơn?
Nhìn chung, quan điểm của chúng tôi với triển vọng toàn ngành bất động sản đến giữa năm 2013 còn rất nhiều khó khăn, vì những lý do đã nêu ở trên. Tuy nhiên, điều đó không ngoại trừ những doanh nghiệp có khả năng vượt khó, thoát hiểm cho tới cuối năm.
Chúng tôi nhìn nhận các công ty tốt theo những tiêu chí sau:
Một là, doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh (nhiều tiền mặt hoặc có khả năng linh hoạt trong tín dụng) và triển khai các dự án đã bán trước hoặc sẵn có để bán.
Hai là, công ty có nhiều tài sản hay quỹ đất đã phát triển sẵn và còn có khả năng hạ giá bán, đặc biệt trong phân khúc thu nhập thấp và trung bình.
Ba là, doanh nghiệp có uy tín trong quá trình triển khai hợp tác từ trước đến nay. Khi dòng tín dụng được bơm ra và giá nhà rẻ hơn, người có nhu cầu thực sẽ tìm tới doanh nghiệp này để mua nhà.
Theo như tìm hiểu của chúng tôi gần đây, không có nhiều các công ty đáp ứng các chỉ tiêu trên. Thêm vào đó, nhiều doanh nghiệp niêm yết trong ngành bất động sản cũng không có ý định tăng trưởng hoặc vượt kế hoạch trong năm nay (nếu họ có khả năng).
Họ dường như quan niệm rằng cả ngành bất động sản và các nhà đầu tư đang sẵn bi quan rồi, nên tăng trưởng trong năm nay cũng không tạo ra hiệu ứng tốt vượt trội, chưa kể còn gặp nhiều hệ lụy từ việc chính sách bán hàng trả chậm trong tương lai.
Còn một số công ty khác, thì lại có mơ ước đơn giản là duy trì được bộ máy hoạt động để “thoát hiểm” ít nhất trong năm 2012.
Nói cách khác, tại rất nhiều công ty chúng tôi đã gặp gỡ, họ đã bắt đầu nhìn sang quý 2 và 3 năm 2013 rồi. Chúng tôi cũng chia sẻ quan điểm này, và không kỳ vọng nhiều vào lợi nhuận các công ty bất động sản tới hết quý 2/2013.
