Theo đại diện Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), ngay sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024), khoảng 20 Nghị định, Thông tư hướng dẫn Luật đã được ban hành. Những động thái này là minh chứng rõ nhất cho sự nỗ lực quyết tâm cao của Chính phủ, các cơ quan, Bộ, ban ngành trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản sớm phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cả hệ thống, từ các cơ quan ban ngành, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, doanh nghiệp bất động sản đều đang “chạy đua” với các chương trình phổ biến, đào tạo kiến thức pháp luật mới. Tuy nhiên, qua thực tế hơn 2 tháng triển khai Luật, cho thấy vẫn còn nhiều thách thức trong việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý…

DOANH NGHIỆP CÒN HOANG MANG

Tại Hội nghị, nhiều doanh nghiệp dẫn chứng: Điểm c Khoản 4 Điều 15 Nghị định 95/2024/NĐ-CP yêu cầu dự án phải có trong danh sách thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương sẽ gây ách tắc lớn như câu chuyện “con gà quả trứng”. Do đó, kiến nghị khi thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư không yêu cầu dự án đó có trong danh sách kế hoạch phát triển nhà ở; Chỉ đánh giá các yếu tố phù hợp về chủ trương, quy hoạch, kết nối hạ tầng giao thông, điều kiện phát triển …

Hay theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện với nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà xây sẵn thì không có quy định này. Vậy với nhà xây sẵn khi chưa được cấp Giấy chứng nhận thì có được ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán không?

Ngoài ra, không ít doanh nghiệp còn cho rằng hợp đồng mẫu chưa nhất quán với phụ lục, đề nghị Bộ Xây dựng chuẩn hóa, nhất quán. 

Liên quan đến Luật Đất đai, nhiều ý kiến băn khoăn: Khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2024 quy định các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Theo đó, sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên, thực tế thì trong một dự án khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có đa dạng các sản phẩm như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch/nhà phố thương mại được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Vậy, đối với trường hợp xây dựng nhà phố du lịch/nhà phố thương mại trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có thuộc trường hợp nhà nước có thuê đất trả tiền một lần hay không?

Trong dự án khu đô thị, có phần nhà phố thương mại (shophouse) xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

Một công trình cao tầng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có đa dạng các phần diện tích sàn sử dụng vào các mục đích khác nhau, có phần hạng mục thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, có trường hợp thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Vậy xác định chung là phần diện tích đất có công trình cao tầng đó sẽ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay hằng năm?...

Về vấn đề này, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, giải thích rằng thửa đất nào cũng phải sử dụng đúng mục đích và đúng quy hoạch thì mới có thể  áp dụng theo luật để được trả một lần hay trả hàng năm. Trường hợp chưa rõ ràng về sản phẩm thì sẽ cần có ý kiến của các Bộ liên quan.

Còn theo ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, một số sản phẩm hiện tại chưa rõ ràng, mỗi dự án bất động sản trên đất nào vẫn luôn có những khoảng chung và có những ranh giới riêng. Do đó, có thể xác định phần nào nộp tiền một lần, phần nào nộp tiền hàng năm còn phần không thể phân rạch ròi thì tuỳ vào sự quyết định của địa phương.

ĐỊA PHƯƠNG CŨNG LÚNG TÚNG

Trong khi đó, về công tác triển khai Luật tại địa phương, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS cho biết: Hiện nay, chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cập với các địa phương thì nhận thấy nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý rất ít. Ví như các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, họ phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng nhưng điều này rất khó khiến nhiều dự án bị cản trở. Ngoài ra, còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất… Vì vậy, tôi mong rằng thời gian tới, các quy định mới của luật sẽ được phổ biến và có những hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng được áp dụng triển khai. Điều này, rất cần sự quan tâm và chung tay của các bộ có liên quan.

Nói rõ thêm những vướng mắc trong thực tế triển khai Luật tại địa phương, đại diện Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang bày tỏ: Khoản 4 điều 116 Luật Đất đai về căn cứ giao đất cho thuê đất, cho phép sử dụng đất có nêu “trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý ở tỉnh không thống nhất và không hiểu rõ việc thu hồi giao đất theo tiến độ là như thế nào? Liệu có phải là UBND cấp huyện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sạch đến đâu thì giao đất đến đó, nếu giao như vậy thì có ảnh hưởng gì đến việc xác định giá đất giữa các lần giao đất hay không?

Bên cạnh đó, tiến độ thu hồi bồi thường hỗ trợ tái định cư sẽ phải căn cứ vào quy định nào để đảm bảo quy định của pháp luật? Nếu trong dự án đầu tư ban đầu chưa xác định thì có phải là căn cứ vào kế hoạch giải phóng mặt bằng đã được UBND huyện phê duyệt? Nếu như trước đây cũng đã có kế hoạch nhưng cũng không xác định được tiến độ như thế nào thì giờ UBND cấp huyện có bổ sung tiến độ để làm cơ sở giao đất như ký bù hợp đồng so với hợp đồng cũ trước đó hay không?

Với chia sẻ trên, ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu quan điểm: "Có thể thấy công tác tập huấn về Luật Đất đai 2024 vẫn còn nhiều điều cần bàn. Theo ghi nhận và phản ánh mà tôi nhận được có rất nhiều địa phương cấp huyện còn chậm chạp và họ đang loay hoay mày mò về Luật Đất đai. Tôi đề nghị đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường lắng nghe và báo cáo lại với lãnh đạo bộ để cử cán bộ xuống địa phương để hướng dẫn hoặc tổ chức các buổi tập huấn với cán bộ huyện về thi hành Luật Đất đai”, 

Ông Hiếu cũng nhận định: “Việc thực thi 4 Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư rất quan trọng. Tôi cho rằng việc thực thi cần có một tổ thi hành 4 Luật bởi nếu không có hướng dẫn triển khai rõ ràng, các luật này sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng vào thực tế. Việc chỉ ngồi chia sẻ và nêu vướng mắc sẽ không hiệu quả, bởi mỗi vướng mắc lại thuộc thẩm quyền của một cơ quan khác nhau. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân”.