Sáng 27/6/2024, quận ủy, UBND quận 1, TP.HCM, đã tổ chức hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp, mời gọi quan tâm “Dự án Chợ Gà, Gạo, phường Cầu Ông Lãnh” và thống nhất công khai các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc. Dự án khi có nhà đầu tư tham gia sẽ thực hiện thay đổi tên gọi theo đề xuất của nhà đầu tư.

CHEN CHÚC Ở VỊ TRÍ “VÀNG”

Tại hội nghị, ông Dương Anh Đức, Bí thư quận ủy quận 1, cho rằng quận 1 là quận trung tâm của TP.HCM, do lịch sử để lại nên khu chợ Gà, Gạo có môi trường sống không được tốt như mong đợi. Tại khu vực này, người dân phải chịu cảnh sống chật chội trong những căn nhà chỉ rộng 4-5m2. Những gia đình đông thành viên phải chia ca để ngủ luân phiên. Những khó khăn này, lãnh đạo quận qua nhiều thời kỳ đều mong muốn có giải pháp để chỉnh trang đô thị, nâng chất lượng sống cho người dân.

Ông Đức cho biết quận đã kêu gọi đầu tư nhiều lần nhưng gặp nhiều khó khăn, do hạn chế về chỉ số sử dụng đất, về chiều cao nên nhiều nhà đầu tư "đến rồi đi".

Các cấp chính quyền của quận từng tính toán đến 02 phương án di dời hay tái định cư tại chỗ cho những cụm dân cư này. Tuy nhiên, nguyên tắc tái định cư tại chỗ rất khó thực thi vì có hộ diện tích chưa đến 10 m2, trong khi căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 30-40 m2, người dân không có điều kiện để bù tiền, nhà đầu tư không kham nổi nếu tài trợ.

Thêm vào đó, di dời người dân đi nơi khác cũng làm mất cơ hội mưu sinh, khi họ đã gắn bó hàng thập kỷ ở nơi này. Ngoài ra, ở những khu dân cư này, có hộ có sổ hồng, có hộ không.

Ông Dương Anh Đức bày tỏ quận 1 mong muốn các nhà đầu tư tiếp cận lần này với tinh thần nhìn về những lợi ích gián tiếp, chia sẻ khó khăn với người dân thay vì các lợi ích trực tiếp. Đây là bài toán không dễ. Nhà đầu tư cần xem xét thêm khía cạnh đảm bảo an sinh xã hội, đóng góp vào sự phát triển của thành phố để cân nhắc lợi nhuận, đề xuất cơ chế phù hợp.

BÀI TOÁN LỢI ÍCH KHÓ GIẢI

Theo phương án của UBND quận 1, quy mô dự án Chợ Gà, Chợ Gạo có diện tích 6.339 m2, tác động đến 290 hộ với 1.173 người dân đang sinh sống trên địa bàn khu phố 1B - tổ 10, 11 và 12 thuộc phường Cầu Ông Lãnh.

Trong đó, diện tích phù hợp quy hoạch là 5.949 m2, hệ số sử dụng đất tối đa là 10. Mật độ xây dựng tối đa 50%, chiều cao công trình tối đa 50m, dân số quy hoạch 700 người. Dự án bao gồm 02 khu vực: khu vực chợ Gà, chợ Gạo (237 sạp chợ) và 35 căn nhà phố riêng lẻ mặt tiền đường (dân số 210 người).

Đóng góp ý kiến, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, đại diện Tập đoàn Novaland, cho biết dự án khống chế mật độ xây dựng 50%, chiều cao 50m, có thể tương ứng xây được 13 tầng với 3.000 m2/sàn, có thể xây 600 căn hộ. Sau khi bồi thường tái định cư cho người dân 300 căn, doanh nghiệp còn 300 căn để phục vụ kinh doanh. Như vậy khó đảm bảo được lợi nhuận định mực để vận hành doanh nghiệp.

Từ đó, ông Hưng cho rằng cần tính tổng các chi phí để hoàn thiện dự án, bao gồm lợi nhuận định mức của doanh nghiệp, tổng chi phí bồi thường mặt bằng, đầu tư, tiền sử dụng đất… để điều chỉnh các hệ số cho phù hợp.

Ông Lê Thành Nam, đại diện Tập đoàn Bitexco, cũng cho rằng chỉ tiêu quy hoạch hiện tại của dự án sẽ rất khó đạt khả thi về mặt kinh tế. Để có dự án 24-25 tầng thì chiều cao của công trình phải khoảng 80m, trong khi định mức tối đa là 50m. Chỉ tiêu dân số 700 người của dự án cũng là rào cản khi dân cư hiện hữu đã hơn 1.000 người và cần tính toán khoảng 1.200-1400 người.

Ông Nguyễn Đức Bắc, đại diện Gamuda Land, cho rằng với dự án chợ Gà - Gạo có 02 chi phí ẩn khiến doanh nghiệp rất khó tính toán hiệu quả đầu tư, gồm: giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Nếu việc bồi thường giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp thỏa thuận với người dân thì giá sẽ "vô cùng".

"Nếu 02 ẩn số này không làm rõ được ngay từ đầu thì rất khó để doanh nghiệp đầu tư. Chính quyền cần quan tâm đến kiến trúc của dự án để "50-100 năm sau công trình vẫn mang được giá trị", ông Bắc nhấn mạnh.

Theo kiến trúc sư Khương Văn Mười, diện mạo của khu vực Chợ Gà, Chợ Gạo chắc chắn có sự thay đổi trong tương lai khi nằm tại mặt tiền trục đường chính, gần các khu động lực phát triển, và nơi này sẽ có 04 tuyến đường sắt đô thị đi qua. Thành phố nên hạ thấp các quy chuẩn, quy định về công trình, nhà ở cho dự án Chợ Gà, Chợ Gạo thay vì các quy định hiện hành. 

Để hài hòa lợi ích cho người dân, doanh nghiệp, nhà nước, nhiều ý kiến tại hội nghị cho rằng cần có khảo sát xã hội học để xác định đúng nhu cầu tái định cư của người dân, cần làm rõ phần đất công trong dự án được giao cho doanh nghiệp và tổ chức đấu thầu công khai…