Tp.HCM: Văn phòng cho thuê hết thời làm giá?

Kết quả khảo sát thị trường bất động sản Tp.HCM trong quý 2/2010 của Công ty CBRE Việt Nam vừa công bố mới đây cho thấy thị trường văn phòng cho thuê đã sôi động hơn 3 tháng đầu năm.

Tuy nhiên, bất chấp nhu cầu thuê tăng mạnh nhưng giá cả thị trường vẫn không thể bứt phá trở lại đà tăng như trước vì nguồn cung áp đảo. Trong quý 2/2010, thị trường mặt bằng văn phòng Tp.HCM đã liên tục đón lượng lớn nguồn cung mới đưa vào hoạt động.

Giá thuê giảm

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng hạng A trong quý 2 đã giảm 5,34% so với quý 1 và đang đứng ở mức trung bình 37,51 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B càng có sự sụt giảm mạnh hơn so với văn phòng tiêu chuẩn hạng A, trung bình là 19,28 USD/m2/tháng, như vậy giá đã giảm 7,95% so với quý 1/1020; giá chào thuê văn phòng hạng C cũng trong tình trạng đi xuống tương tự, giảm đi 3,12%.

Tuy nhiên, như nhận xét của CBRE Việt Nam, giá cho thuê văn phòng còn tùy thuộc vào vị trí tọa lạc và độ tuổi hoạt động của tòa nhà. Cũng trong cùng một tiêu chuẩn tòa nhà nhưng những tháng qua, những tòa nhà hạng A mới đưa vào hoạt động và ở những vị trí thuận lợi lại đều có giá cho thuê tăng lên. Trong khi đó, những tòa nhà văn phòng hạng A đã đưa vào hoạt động lâu thì lại có giá thuê đi xuống.

Ông Rudolf Hever, Giám đốc Phòng nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, giá chào thuê hiện tại của Vincom Center đã tăng thêm 10 USD/m2/tháng tương ứng với giá 40 USD/m2/tháng so với khi mới đưa vào hoạt động. Tương tự, ở tòa nhà văn phòng Kumho Asiana, giá chào cho thuê mặt bằng văn phòng cũng tăng thêm 5% và hiện tại đang ở mức từ 40 - 45 USD/m2/tháng.

Cho nên, hiện tại, một sự cạnh tranh gay gắt đang diễn ra trên thị trường, không chỉ giữa các phân hạng mà cạnh tranh ngay trong giữa các tòa nhà cùng một phân hạng. Ngoài việc khách thuê văn phòng chuyển dời vào các tòa nhà có tiêu chuẩn cao hơn, nhờ giá thuê đã rẻ hơn trước nhiều mà còn có sự chuyển dời giữa các tòa nhà cùng hạng tiêu chuẩn, từ tòa nhà văn phòng cũ sang tòa nhà mới.

Nhu cầu tăng

Qua khảo sát của CBRE Việt Nam, quý 2/2010 là quý có diện tích văn phòng được thuê tăng ấn tượng nhất, và là quý thứ 2 liên tiếp có đà tăng trưởng về nhu cầu thuê mặt bằng, diện tích được thuê mới trong quý đạt 72.726m2.

Dựa vào nhu cầu của khách hàng của mình, CBRE Việt Nam tính toán là lượng nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng đã tăng 192% so với cùng kì năm trước. Người đi thuê đang có xu hướng tìm những mặt bằng có diện tích rộng, từ 150-200m2. Các khách hàng hoạt động trong lĩnh vực tài chính, giáo dục là người có nhu cầu thuê mặt bằng lớn nhất trên thị trường Tp.HCM trong thời gian qua. Trong 6 tháng đầu năm 2010, các công ty Việt Nam vẫn giữ vai trò chủ đạo về định hướng thị trường thuê văn phòng trong thời gian tới.

Đến đầu quý 3/2010, tỉ lệ sàn văn phòng cho thuê bỏ trống của văn phòng hạng A là 31,9%, hạng B giảm chỉ còn 10,3%. Phân hạng văn phòng hạng A bỏ trống cao là vì tòa Vincom Center. Riêng tòa nhà này đi vào hoạt động đã bổ sung thêm 75.924m2 cho phân khúc văn phòng hạng A mới; mặt bằng văn phòng của Vincom Center bằng 45,8% tổng diện tích mặt bằng văn phòng mới của cả quý 1/2010.

Sự biến động của thị trường mặt bằng văn phòng ở Tp.HCM đã được dự báo là sẽ có nhiều biến động nhất trên thị trường bất động sản Tp.HCM. Bởi lẽ nguồn cung ở hiện tại đã rất dồi dào. Sau việc các nhà đầu tư bất động sản đầu tư dồn dập vào các dự án văn phòng trong giai đoạn từ những năm trước đã mang lại cho thị trường văn phòng Tp.HCM lượng lớn diện tích mặt bằng trống cho thuê.

Riêng trong quý 2, nguồn cung mặt bằng văn phòng khá lớn với 9 cao ốc được hoàn thành và đưa vào sử dụng, nâng tổng diện tích mặt bằng văn phòng cho thuê lên 1.415.337 m2, tăng thêm 9,6%. Theo số liệu của Savill Việt Nam, thị trường văn phòng Tp.HCM đang có 147 tòa nhà đang cho thuê mặt bằng làm văn phòng, là một nguồn cung không hề nhỏ.

Rồi, trong 3 năm tới, thị trường văn phòng Tp.HCM sẽ đón thêm nguồn cung “khủng” với tổng diện tích mới bằng hơn 2/3 diện tích sàn mặt bằng văn phòng hiện có ở thời điểm này, sẽ có thêm 1,1 triệu m2 nữa. Như vậy, đến năm 2013, thị trường văn phòng Tp.HCM sẽ có khoảng 2,5 triệu m2 sàn cho thuê. Riêng trong 6 tháng cuối năm 2010 này, theo Savills Việt Nam thống kê sẽ có khoảng 20 tòa nhà văn phòng với tổng diện tích 153.000m2 đi vào khai thác.

Dư thừa nguồn cung là điều không thể tránh khỏi. Trước đây, rất nhiều ý kiến của các chuyên gia đã dự báo là Tp.HCM sẽ dư thừa mặt bằng văn phòng. Hàng hóa dồi dào là điều kiện thuận lợi cho các công ty mở rộng nơi làm việc. Mọi người sẽ thuê được mặt bằng với giá mềm hơn và chi phí đầu tư cho nơi làm việc cũng thấp hơn.