Vì sao thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn dò đáy?

Tình trạng dư thừa cung nhà tiếp tục kéo giá nhà đi xuống, cho thấy hồi kết của sự suy thoái có thể là điều còn xa vời.

Hãng tin CNBC dẫn dữ liệu từ Tổng công ty Thông tin bất động sản Trung Quốc (CREIC) cho biết doanh thu bán hàng của 100 doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn nhất nước này đã giảm 36% trong tháng 11 vừa qua so với cùng kỳ năm trước, mặc dù có sự phục hồi nhẹ từ mức giảm 42% trong tháng 10. Trong 11 tháng đầu năm, doanh thu bán nhà đã giảm 19% so với năm trước.

Ông Hui Shan, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại ngân hàng Mỹ Goldman Sachs, nhận định trong một báo cáo rằng tình trạng xấu đi của dữ liệu bất động sản là thực sự đáng lo ngại, và khả năng Chính phủ Trung Quốc cần triển khai một đợt kích cầu mới cho thị trường nhà đất đã tăng lên.

NHỮNG DIỄN BIẾN ĐÁNG LO NGẠI Ở VANKE

Ngoài ra, China Index Academy cho biết giá nhà đã qua sử dụng tại 100 thành phố Trung Quốc được khảo sát đã giảm 7,95% trong tháng 11 so với cùng kỳ năm ngoái, sâu hơn một chút so với mức giảm tháng trước. Công ty nghiên cứu này cho rằng giá nhà giảm giá sâu hơn là do số lượng nhà được rao bán ở mức cao cao và tâm lý người mua nhà còn yếu.

Ngân hàng Morgan Stanley ước tính doanh số bình quân của 25 doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đã giảm 42% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 11, và sự trì trệ này có khả năng kéo dài đến mùa xuân năm sau.

Mục tiêu của Bắc Kinh là "ngăn chặn sự suy giảm trên thị trường nhà ở”, được công bố vào tháng 9 năm ngoái, dường như ngày càng phi thực tế - theo ông William Wu, nhà phân tích bất động sản tại công ty Daiwa Capital Market. Ông Wu đề cập đến "sự hỗn loạn mới" trong lĩnh vực này trong quý 4, giữa bối cảnh giá nhà giảm nhanh và "sự xuất hiện trở lại của các vụ vỡ nợ quy mô lớn”.

Quyết định gần đây của tập đoàn bất động sản khổng lồ China Vanke xin chủ nợ được hoãn 1 năm việc thanh toán lô trái phiếu trong nước đáo hạn vào ngày 15/12, đã làm dấy lên lo ngại mới về thanh khoản trên thị trường. Vanke - từng được coi là một trong những doanh nghiệp địa ốc thuộc hàng lành mạnh hơn của Trung Quốc - đã tránh được nguy cơ vỡ nợ cho tới gần đây một phần vào sự hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn nhất là công ty Shenzhen Metro, một đơn vị quốc doanh.

Vào đầu tháng 11, Shenzhen Metro cho biết sẽ yêu cầu Vanke cung cấp tài sản thế chấp cho các khoản vay tổng trị giá 20 tỷ nhân dân tệ không có bảo đảm trước đó mà cổ đông này cam kết cấp cho Vanke. Động thái này khiến các chủ nợ Vanke bất an và đẩy giá trái phiếu Vanke xuống mức thấp kỷ lục.

Yêu cầu mà Shenzhen Metro đưa ra "phản ánh một cuộc khủng hoảng thanh khoản có khả năng kết thúc bằng một cuộc tái cấu trúc toàn diện” - theo bà Cathy Lu, nhà phân tích tín dụng tại nhà cung cấp dữ liệu tài chính Octus. "Cuộc khủng hoảng bất động sản đã loại bỏ các doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán yếu”, bà Lu nhấn mạnh, đồng thời cho rằng ít có khả năng Chính phủ Trung Quốc sẽ triển khai một kế hoạch giải cứu quy mô lớn để ngăn sụp đổ của Vanke, mà thay đó sẽ tập trung vào "tái cấu trúc" nợ của công ty và đảm bảo việc bàn giao nhà cho người mua.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P Global cách đây ít ngày đã hạ điểm tín nhiệm dài hạn của Vanke xuống "CCC-" từ "CCC" do rủi ro gia tăng về một "cuộc tái cấu trúc gian nan" tại nhà phát triển đang gặp khó khăn này trong vòng 6 tháng tới. Giá trái phiếu của Vanke tiếp tục giảm trong phiên giao dịch ngày 2/12, với một số trái phiếu nhân dân tệ giảm hơn 20%, dẫn đến việc Sở Giao dịch Chứng khoán Thẩm Quyến đình chỉ giao dịch.

GIAN NAN GIẢM HÀNG TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN

Vào tháng 5 năm ngoái, các cơ quan chức năng Trung Quốc đã bơm 300 tỷ nhân dân tệ cho các tổ chức tài chính để cấp vốn vay cho các doanh nghiệp nhà nước địa phương mua các căn hộ hoàn thiện như chưa bán được. Số tiền đó dường như không đủ lớn để có thể đưa thị trường bất động sản ra khỏi tình trạng suy thoái, và tình trạng dư thừa hàng tồn kho vẫn là một trở ngại chính cho sự phục hồi của giá nhà.

Số lượng hàng tồn kho là những căn nhà đã hoàn thành và chưa bán đạt mức khoảng 762 triệu mét vuông tính vào thời điểm cuối tháng 8/2025, tăng từ 753 triệu mét vuông vào cuối năm 2024 - theo S&P Global. Tổ chức này dự báo việc giảm hàng tồn kho bất động sản sẽ vẫn là một ưu tiên chính sách của Bắc Kinh.

Nếu các biện pháp chính sách phát huy hiệu quả trong việc thắt chặt nguồn cung đất đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, lượng hàng tồn kho căn hộ có thể giảm xuống và giá nhà có thể chạm đáy sớm nhất là trong nửa đầu năm 2027 - theo đánh giá của công ty nghiên cứu kinh tế Economist Intelligence Unit (EIU).

Tỷ lệ quay vòng tồn kho bất động sản, được tính bằng cách chia lượng tồn kho nhà ở cho doanh số bán hàng trung bình hàng tháng, ở Trung Quốc đã rút ngắn năm tháng từ mức đỉnh 25,9 tháng vào tháng 4/2025, các nhà kinh tế của EIU cho biết trong một báo cáo.

Một chu kỳ quay vòng hàng tồn kho ngắn hơn, dù được thúc đẩy bởi nguồn cung giảm hay nhu cầu tăng, đều báo hiệu sự ổn định của giá nhà. Với tốc độ hiện tại, có thể mất thêm một năm rưỡi nữa để chu kỳ giải phóng hàng tồn kho rút ngắn xuống còn 12-18 tháng, một phạm vi tương đối lành mạnh theo tiêu chuẩn lịch sử, EIU cho biết.

Một số nhà kinh tế dự báo các cơ quan chức năng của Trung Quốc sẽ đưa ra các biện pháp nới lỏng chính sách mạnh mẽ hơn để đưa đưa bất động sản - trong một lĩnh vực từ lâu đã là động lực quan trọng của nền kinh tế - ra khỏi tình trạng khủng hoảng.

Giá nhà giảm và doanh số bán bất động sản giảm đã gia tăng sự căng thẳng tại các doanh nghiệp phát triển bất động sản thiếu tiền mặt, khiến các ngân hàng phải tịch biên và bán ra thị trường nhiều căn nhà hơn. “Đây chính xác là ‘vòng luẩn quẩn” mà các nhà hoạch định chính sách cần cắt đứt” - chuyên gia Shan của Goldman Sachs cảnh báo.

Bắc Kinh có thể xem xét áp dụng biện pháp hỗ trợ lãi suất để giảm chi phí cho người vay mua nhà trả góp mà không gây tổn hại cho các ngân hàng, ổn định giá nhà và "giúp có thêm thời gian cho sự phục hồi dần dần của thị trường theo sự dẫn dắt của nhu cầu” - Morgan Stanley khuyến nghị. Ngân hàng Phố Wall này ước tính rằng việc cắt giảm 1 điểm phần trăm lãi suất vay thế chấp nhà trong quý 2/2026 có thể thúc đẩy doanh số bán nhà mới và giúp giảm bớt áp lực giảm phát vào năm tới, tạo cơ hội cho giá nhà ở các thành phố lớn thoát đáy.