Bất động sản 2012: Tín dụng vẫn là trở ngại lớn?

Triển vọng kinh tế Việt Nam chưa mấy sáng sủa khiến khả năng thanh toán của bất động sản giảm mạnh và thị trường này năm 2012 có thể cũng phục hồi chậm chạp.

Đây là nhận định của Vietnam Report tại báo cáo xu hướng thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng nhà ở trên thị trường bất động sản đô thị.

Có thể thấy triển vọng kinh tế Việt Nam trong trung hạn còn nhiều khó khăn như: tăng trưởng kinh tế chậm do tiền tệ,  tài khóa đều chặt chẽ, đầu tư nước ngoài giảm. Ngoài ra, thắt chặt tín dụng bất động sản cả phía cung lẫn cầu cũng là một trở ngại lớn đối với khả năng phục hồi của thị trường bất động sản.

Mặc dù nhiều ý kiến nhận định thời điểm khó khăn nhất của kinh tế Việt Nam đã qua, nhưng khả năng phục hồi khá chậm chạp vì lòng tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh, do đó triển vọng thị trường bất động sản năm 2012 cũng chưa có các yếu tố cải thiện căn bản.

Tuy nhiên, báo cáo của Vietnam Report cũng cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư. Tiếp theo là các hoạt động cung cấp dịch vụ (chiếm 24%). Đầu tư cho sản xuất còn hạn chế với tỷ lệ dưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư.

Đa số (68%) người sử dụng tín dụng bất động sản này là với mục đích đầu tư (ý định sinh lời) và chỉ có số ít (32%) trong số sử dụng tín dụng bất động sản là để cho mục đích mua nhà để ở/sinh hoạt.

Khi thời điểm 31/12/2011 đã gần kề, cũng chính là thời hạn Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại đưa tỷ trọng cho vay về dưới 16%, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn có biến động lớn mà lý do không phải chỉ vì nới lỏng hay thắt chặt tiền tệ.

Bản báo cáo phân tích rằng, đặc điểm về hình thức vay ngân hàng để tài trợ cho tín dụng nhà ở tại Việt Nam đa số là các gói tín dụng nhỏ lẻ. Ngân hàng thường tài trợ trực tiếp cho các hộ có nhu cầu tín dụng nhà ở.

Theo số liệu ước tính và sơ bộ về vay tín dụng nhà ở, có khoảng 25% số người dân thành phố (Hà Nội và Tp.HCM) vay ngân hàng để mua nhà lại lấy chính nhà đó làm tài sản thế chấp (trong đó có 95% là căn hộ xây mới) và có 60% là dùng nhà và đất ở khác để thế chấp số còn lại là hình thức thế chấp khác và đa số (90% các trường hợp theo hợp đồng tín dụng) các hình thức vay vốn ngân hàng để mua nhà đều trả theo hình thức trả góp trong vòng 5-10 năm.

Vay ngân hàng để mua nhà không còn là lựa chọn số 1 của người dân tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM nữa mà thay vào đó là người dân tự mua bằng tiền của mình chiếm tỷ lệ nhiều hơn với 87% ở Hà Nội và 57,1% tại Tp.HCM.

Những người có kinh nghiệm giao dịch với ngân hàng lại có khả năng có nhu cầu vay vốn mua nhà thấp hơn gần 90%. Điều này có thể phản ánh sự không ổn định của nền kinh tế thời gian gần đây, việc lãi suất vay lên quá cao làm cho người đi vay gặp rất nhiều khó khăn trong việc trả lãi và nợ gốc, do đó họ có trải nghiệm không tốt với việc đi vay ở ngân hàng.

Một yếu tố có tác động đến nhu cầu mua nhà của người dân là khi tổng thu nhập của hộ gia đình tăng lên 1% thì khả năng có nhu cầu mua nhà tăng lên 90%.

Xét về triển vọng của thị trường, có khoảng 33% các doanh nghiệp trong ngành cho rằng giá căn hộ/nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội và Tp.HCM với các phân khúc hạng sang và bình dân sẽ không thay đổi trong thời gian tới.

Ông Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM phân tích: mặc dù thị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn khó khăn nhưng ở một số phân khúc thị trường vẫn có dấu hiệu tích cực. Trong khi tình hình bất động sản tại Tp.HCM đóng băng thì các dự án vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương... vẫn hút cầu và có nhiều tiềm năng.

Tương tự như vậy, các phân khúc của thị trường cũng vẫn còn chênh lệch lớn về cung cầu: trong khi phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê ảm đạm thì phân khúc trung tâm thương mại và nhà ở có quy mô nhỏ với giá “mềm” vẫn có nhiều triển vọng do nhu cầu thực luôn cao.

Riêng đối với phân khúc thị trường bình dân vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong lâu dài chứ không riêng gì trong giai đoạn hiện nay.