Thị trường bất động sản đang vận động trong trạng thái "kép"

Chiều 15/4/2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức họp về thị trường Bất động sản quý 1/2026 và tổ chức toạ đàm: “Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc".

Báo cáo của VARS tại sự kiện cho biết thị trường bất động sản đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

SÁU ĐỊNH HƯỚNG TÁI CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại. Trong bối cảnh này, thay vì tăng trưởng ồ ạt, dòng tiền có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn. Một trong những điểm đáng chú ý nhất là sự phân hoá mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia thị trường.

Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Lãnh đạo VARS cũng nhìn nhận rằng áp lực lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao trong thời gian qua cũng góp phần tạo nên sự thanh lọc này. Khi chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng khai thác thực tế. Điều này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá – vốn là nguyên nhân gây bất ổn trong nhiều chu kỳ trước.

"Thị trường hiện nay không dành cho những cuộc chơi “lướt sóng” ngắn hạn, mà đang hướng tới giá trị dài hạn. Đây chính là giai đoạn “thay da đổi thịt” cần thiết để thị trường trưởng thành hơn. Việc chuyển dịch từ “lượng” sang “chất” không chỉ là xu hướng tất yếu, mà còn là tiền đề để thị trường phát triển mạnh mẽ, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế quốc gia trong những năm tới”, ông Đính phân tích.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cũng nhận định: mặc dù quá trình sàng lọc hiện nay đang tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn nhưng đây là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn. Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo.

Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có chất lượng cao.

Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng.

Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

 Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường.

Thứ sáu, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

BA YẾU TỐ THEN CHỐT ĐÓNG VAI TRÒ QUYẾT ĐỊNH

“Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ mở ra rõ nét hơn đối với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt”, ông Chung nhìn nhận.

Phân tích về những yếu tố tác động tới thị trường trong tương lai, các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã đưa ra ba yếu tố then chốt sẽ đóng vai trò quyết định trong việc định hình chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Trước hết là sự hoàn thiện của hành lang pháp lý. Trong những năm gần đây, Chính phủ đã liên tục rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản. Việc tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý không chỉ giúp giải quyết hàng loạt dự án tồn đọng, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới được triển khai nhanh chóng và minh bạch hơn.

Thứ hai là sự bứt phá của hạ tầng. Đầu tư công đang được đẩy mạnh với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như cao tốc, sân bay, và các tuyến vành đai. Hạ tầng phát triển không chỉ giúp kết nối các vùng kinh tế, mà còn tạo ra các cực tăng trưởng mới, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản một cách bền vững. Đây là yếu tố mang tính nền tảng, giúp thị trường phát triển dựa trên nhu cầu thực thay vì đầu cơ.

Thứ ba là môi trường chính trị – kinh tế ổn định và định hướng phát triển rõ ràng. Với chiến lược lấy doanh nghiệp làm trung tâm, Việt Nam đang ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế. Sự tham gia của dòng vốn ngoại không chỉ mang lại nguồn lực tài chính mà còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn phát triển và quản trị của thị trường.

“Về dài hạn, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng được duy trì, hệ thống hạ tầng tiếp tục được đầu tư mở rộng, cùng với quyết tâm cao của bộ máy chính trị và sự tham gia chủ động của cộng đồng doanh nghiệp, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở. Đây không chỉ là niềm tin, mà còn là xu hướng tất yếu trong tiến trình phát triển của thị trường”, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định.