TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Bất động sản: “Không thiếu nguồn cung, chỉ thiếu thông tin”
Vì thiếu thông tin nên thị trường bất động sản đã liên tiếp xảy ra những đợt “nóng - lạnh” thất thường
Vì thiếu thông tin nên thị trường bất động sản đã liên tiếp xảy ra những đợt “nóng - lạnh” thất thường.
Theo ông Đặng Văn Quang, giám đốc phân tích chiến lược của công ty bất động sản Jones Lang LaSalle Việt Nam, một khi hạn chế trên chưa được khắc phục thì tính ổn định và sự đảm bảo an toàn cho khách hàng và nhà đầu tư vẫn là bài toán chưa thể có lời giải.
Trao đổi với VnEconomy, ông Quang nói:
- Không chỉ trong kinh doanh bất động sản, thông tin đa chiều, từ các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, công ty tiếp thị... là rất quan trọng đối với người dân cũng như nhà đầu tư.
Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nhà nước phải có cơ chế minh bạch để giúp người dân nắm được thông tin về những dự án sắp và đang được xây để họ có điều kiện tiếp cận, tìm hiểu.
Tuy nhiên, hiện nay vì nhiều lý do khác nhau, nhiều chủ đầu tư đã không cung cấp tin ra thị trường. Trong khi đó, bắt buộc giao dịch qua sàn là một giải pháp để hạn chế tình trạng trên, song đáng tiếc là kỳ vọng đó vẫn chưa thành hiện thực vì không ít doanh nghiệp vẫn “lách luật” để tối đa hóa lợi nhuận.
Nhưng hiện nay, nhiều người vẫn cho rằng, do nguồn cung trên thị trường vẫn thiếu nên việc “giấu diếm” là không tránh khỏi?
Qua quá trình hoạt động và tìm hiểu, tôi được biết thị trường không hẳn là thiếu nguồn cung mà chính là vẫn thiếu thông tin. Thực tế hiện nay, nhiều người muốn mua nhà, căn hộ đã không biết tiếp cận với ai để tìm hiểu thông tin, mà cũng không biết ở đâu bán trực tiếp nên phải đi vòng vèo qua nhiều con đường khác nhau... cũng chỉ vì họ thiếu thông tin.
Cũng chính vì thiếu thông tin nên thị trường đã liên tiếp xảy ra những đợt “nóng - lạnh” thất thường, phục vụ lợi ích cho một nhóm người, khiến cho thị trường không bền vững.
Hiện nay nhiều công ty tiếp thị bất động sản vin vào nhiều lý do nên họ chưa thông tin đầy đủ hoặc chưa chuẩn xác về các dự án. Điều đó cũng lý giải vì sao các doanh nghiệp tiếp thị bất động sản có uy tín tại Việt Nam hiện nay chủ yếu vẫn là của nước ngoài.
Thông thường mua một căn hộ thì phải mua cả hệ thống quản lý của nó, quyền được sử dụng tiện nghi xung quanh. Tuy nhiên những quyền đó được nhắc đến mơ hồ và thực tế trên thị trường đã xảy ra không ít vụ tranh cãi việc khách hàng được dùng những cái gì, phải trả tiền gì, cái nào chung và cái nào riêng nên đã xảy ra những hiện tượng như ở Phú Mỹ Hưng, The Manor...
Tất cả những điều này đều là do thông tin không minh bạch. Tuy nhiên, cũng có lúc do người mua vồ vập quá, miễn là được đăng ký quyền mua căn hộ mà không có đủ thông tin xung quanh dự án để tim hiểu.
Theo tôi, người tiêu dùng cần phải thông minh hơn bằng cách gom càng nhiều thông tin càng tốt. Nếu bản thân họ không thể tìm đủ thông tin và hiểu biết thì nên gặp những nhà tư vấn luật có hiểu biết về bất động sản. Đây là một dịch vụ mà ở nước ngoài họ đã có từ lâu, còn Việt Nam vẫn chưa có, hiện chỉ có luật sư tư vấn cho bên bán chứ chưa có cho bên mua.
Có nghĩa ông cho rằng, thị trường nhà đất còn lâu mới được minh bạch hóa...
Để đánh giá tính minh bạch của thị trường bất động sản phải thông qua nhiều yếu tố khác nhau như: minh bạch thông tin từ nhà quản lý, doanh nghiệp, chủ đầu tư và ngay cả bản thân người mua..., thậm chí là về giá cả cũng phải được minh bạch để người mua có quyền lựa chọn.
Cũng vì thiếu minh bạch nên Hà Tây trước khi sát nhập vào Hà Nội đã có hơn 300 dự án được quyết định rất nhanh, đến khi xét duyệt thì cơ quan chức năng phải rà soát và có những dự án phải cho dừng lại.
Bên cạnh đó, đối với thị trường bất động sản cần phải minh bạch ngay cả trong khâu giao đất, giải phóng mặt bằng, minh bạch trong việc xây dựng luật,...
Cũng có ý kiến cho rằng, "thủ phạm" chính gây nên những rối loạn trên thị trường hiện nay là do có quá nhiều cá nhân, tổ chức đầu cơ bất động sản?
Tôi không phân biệt đầu cơ với đầu tư hay kinh doanh bất động sản, vì trong bất kỳ một ngành nghề nào đều có người đầu cơ, kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Không những thế, nếu kiểm soát tốt thì đầu cơ sẽ là yếu tố kích thích thị trường. Mỗi nhà đầu tư khi đầu cơ đều chấp nhận rủi ro và thực tế nhiều người đầu cơ bất động sản cũng đã gặp "trái đắng" rồi. Vì vậy đừng hiểu đầu cơ theo nghĩa đen, nghĩa xấu mà hay coi họ đối xử bình đẳng với họ. Thị trường tự do chấp nhận điều đó.
Còn để thao túng được thị trường bất động sản không phải là chuyện dễ bởi nó có từ cấp thấp đến cấp cao. Với những người mua nhà để ở thì thị trường lên hay xuống một chút không quan trọng bằng việc người ta có đủ khả năng mua hay không.
Nhà đầu cơ có thể khiến thị trường biến dạng đi một chút, song thị trường bền vững phải được hình thành và quyết định bởi những người có nhu cầu ở thực sự.
Nhưng đây chính là “lực lượng” khiến cho người dân khó tiếp cận với giá gốc khi mua nhà đất?
Về lý thuyết, giá thực là giá được giao dịch trên thị trường. Tất nhiên, trên thực tế có rất nhiều kỹ thuật bán hàng của các chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bán căn hộ với giá X, sau đó ngay lập tức người vừa mới mua của chủ đầu tư đã bán chênh ra được X+.
Thực tế các chủ đầu tư đều biết điều này, nhưng tại sao họ vẫn làm vậy. Có quá nhiều lý do mà doanh nghiệp đưa ra. Có thể họ đang cần tiền gấp nên phải bán giá thấp để thu hồi vốn nhanh. Hoặc cũng có thể nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp, trốn thuế, ngoại giao lại quả cho nhau...
Theo ông khách hàng cần làm gì để tránh được những rủi ro trong mua bán, kinh doanh bất động sản?
Tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ là hãy thận trọng trong việc góp vốn ra thị trường. Hiện nay trên thị trường đang tồn tại phổ biến một hình thức góp vốn cho những dự án chưa hoặc sắp hình thành để đổi lại quyền được mua căn hộ, mua nhà đất trong dự án góp vốn đó.
Đây là một hình thức đầu tư rất rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ bởi không ít trường hợp góp vốn nhưng lại là cổ đông không có tên đối với dự án đó.
Bộ Xây dựng và các nhà quản lý nên tập trung để làm minh bạch thị trưởng bởi vì những nhà đầu tư nhỏ lẻ là những nhà đầu tư thiếu thông tin, thiếu kỹ năng trong phân tích. Do vậy, các cơ quan chức năng cần có những động thái để hạn chế những hoạt động này, đồng thời phải tạo một hành lang pháp lý để những người đầu tư có những cơ chế an toàn.
Theo ông Đặng Văn Quang, giám đốc phân tích chiến lược của công ty bất động sản Jones Lang LaSalle Việt Nam, một khi hạn chế trên chưa được khắc phục thì tính ổn định và sự đảm bảo an toàn cho khách hàng và nhà đầu tư vẫn là bài toán chưa thể có lời giải.
Trao đổi với VnEconomy, ông Quang nói:
- Không chỉ trong kinh doanh bất động sản, thông tin đa chiều, từ các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, công ty tiếp thị... là rất quan trọng đối với người dân cũng như nhà đầu tư.
Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nhà nước phải có cơ chế minh bạch để giúp người dân nắm được thông tin về những dự án sắp và đang được xây để họ có điều kiện tiếp cận, tìm hiểu.
Tuy nhiên, hiện nay vì nhiều lý do khác nhau, nhiều chủ đầu tư đã không cung cấp tin ra thị trường. Trong khi đó, bắt buộc giao dịch qua sàn là một giải pháp để hạn chế tình trạng trên, song đáng tiếc là kỳ vọng đó vẫn chưa thành hiện thực vì không ít doanh nghiệp vẫn “lách luật” để tối đa hóa lợi nhuận.
Nhưng hiện nay, nhiều người vẫn cho rằng, do nguồn cung trên thị trường vẫn thiếu nên việc “giấu diếm” là không tránh khỏi?
Qua quá trình hoạt động và tìm hiểu, tôi được biết thị trường không hẳn là thiếu nguồn cung mà chính là vẫn thiếu thông tin. Thực tế hiện nay, nhiều người muốn mua nhà, căn hộ đã không biết tiếp cận với ai để tìm hiểu thông tin, mà cũng không biết ở đâu bán trực tiếp nên phải đi vòng vèo qua nhiều con đường khác nhau... cũng chỉ vì họ thiếu thông tin.
Cũng chính vì thiếu thông tin nên thị trường đã liên tiếp xảy ra những đợt “nóng - lạnh” thất thường, phục vụ lợi ích cho một nhóm người, khiến cho thị trường không bền vững.
Hiện nay nhiều công ty tiếp thị bất động sản vin vào nhiều lý do nên họ chưa thông tin đầy đủ hoặc chưa chuẩn xác về các dự án. Điều đó cũng lý giải vì sao các doanh nghiệp tiếp thị bất động sản có uy tín tại Việt Nam hiện nay chủ yếu vẫn là của nước ngoài.
Thông thường mua một căn hộ thì phải mua cả hệ thống quản lý của nó, quyền được sử dụng tiện nghi xung quanh. Tuy nhiên những quyền đó được nhắc đến mơ hồ và thực tế trên thị trường đã xảy ra không ít vụ tranh cãi việc khách hàng được dùng những cái gì, phải trả tiền gì, cái nào chung và cái nào riêng nên đã xảy ra những hiện tượng như ở Phú Mỹ Hưng, The Manor...
Tất cả những điều này đều là do thông tin không minh bạch. Tuy nhiên, cũng có lúc do người mua vồ vập quá, miễn là được đăng ký quyền mua căn hộ mà không có đủ thông tin xung quanh dự án để tim hiểu.
Theo tôi, người tiêu dùng cần phải thông minh hơn bằng cách gom càng nhiều thông tin càng tốt. Nếu bản thân họ không thể tìm đủ thông tin và hiểu biết thì nên gặp những nhà tư vấn luật có hiểu biết về bất động sản. Đây là một dịch vụ mà ở nước ngoài họ đã có từ lâu, còn Việt Nam vẫn chưa có, hiện chỉ có luật sư tư vấn cho bên bán chứ chưa có cho bên mua.
Có nghĩa ông cho rằng, thị trường nhà đất còn lâu mới được minh bạch hóa...
Để đánh giá tính minh bạch của thị trường bất động sản phải thông qua nhiều yếu tố khác nhau như: minh bạch thông tin từ nhà quản lý, doanh nghiệp, chủ đầu tư và ngay cả bản thân người mua..., thậm chí là về giá cả cũng phải được minh bạch để người mua có quyền lựa chọn.
Cũng vì thiếu minh bạch nên Hà Tây trước khi sát nhập vào Hà Nội đã có hơn 300 dự án được quyết định rất nhanh, đến khi xét duyệt thì cơ quan chức năng phải rà soát và có những dự án phải cho dừng lại.
Bên cạnh đó, đối với thị trường bất động sản cần phải minh bạch ngay cả trong khâu giao đất, giải phóng mặt bằng, minh bạch trong việc xây dựng luật,...
Cũng có ý kiến cho rằng, "thủ phạm" chính gây nên những rối loạn trên thị trường hiện nay là do có quá nhiều cá nhân, tổ chức đầu cơ bất động sản?
Tôi không phân biệt đầu cơ với đầu tư hay kinh doanh bất động sản, vì trong bất kỳ một ngành nghề nào đều có người đầu cơ, kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
Không những thế, nếu kiểm soát tốt thì đầu cơ sẽ là yếu tố kích thích thị trường. Mỗi nhà đầu tư khi đầu cơ đều chấp nhận rủi ro và thực tế nhiều người đầu cơ bất động sản cũng đã gặp "trái đắng" rồi. Vì vậy đừng hiểu đầu cơ theo nghĩa đen, nghĩa xấu mà hay coi họ đối xử bình đẳng với họ. Thị trường tự do chấp nhận điều đó.
Còn để thao túng được thị trường bất động sản không phải là chuyện dễ bởi nó có từ cấp thấp đến cấp cao. Với những người mua nhà để ở thì thị trường lên hay xuống một chút không quan trọng bằng việc người ta có đủ khả năng mua hay không.
Nhà đầu cơ có thể khiến thị trường biến dạng đi một chút, song thị trường bền vững phải được hình thành và quyết định bởi những người có nhu cầu ở thực sự.
Nhưng đây chính là “lực lượng” khiến cho người dân khó tiếp cận với giá gốc khi mua nhà đất?
Về lý thuyết, giá thực là giá được giao dịch trên thị trường. Tất nhiên, trên thực tế có rất nhiều kỹ thuật bán hàng của các chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bán căn hộ với giá X, sau đó ngay lập tức người vừa mới mua của chủ đầu tư đã bán chênh ra được X+.
Thực tế các chủ đầu tư đều biết điều này, nhưng tại sao họ vẫn làm vậy. Có quá nhiều lý do mà doanh nghiệp đưa ra. Có thể họ đang cần tiền gấp nên phải bán giá thấp để thu hồi vốn nhanh. Hoặc cũng có thể nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp, trốn thuế, ngoại giao lại quả cho nhau...
Theo ông khách hàng cần làm gì để tránh được những rủi ro trong mua bán, kinh doanh bất động sản?
Tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ là hãy thận trọng trong việc góp vốn ra thị trường. Hiện nay trên thị trường đang tồn tại phổ biến một hình thức góp vốn cho những dự án chưa hoặc sắp hình thành để đổi lại quyền được mua căn hộ, mua nhà đất trong dự án góp vốn đó.
Đây là một hình thức đầu tư rất rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ bởi không ít trường hợp góp vốn nhưng lại là cổ đông không có tên đối với dự án đó.
Bộ Xây dựng và các nhà quản lý nên tập trung để làm minh bạch thị trưởng bởi vì những nhà đầu tư nhỏ lẻ là những nhà đầu tư thiếu thông tin, thiếu kỹ năng trong phân tích. Do vậy, các cơ quan chức năng cần có những động thái để hạn chế những hoạt động này, đồng thời phải tạo một hành lang pháp lý để những người đầu tư có những cơ chế an toàn.
