Thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm 2026 khi nguồn cung mới được bổ sung, nhu cầu thuê ổn định và diện tích hấp thụ đất công nghiệp đạt mức cao nhất kể từ quý 1/2024. Tuy nhiên, diễn biến giữa các phân khúc vẫn có sự phân hóa, với đất công nghiệp và nhà kho xây sẵn ghi nhận kết quả khả quan hơn so với nhà xưởng xây sẵn…

Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường kho, xưởng xây sẵn khu vực phía Bắc đã đón nhiều dự án quy mô lớn, chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 0,43 triệu m2, trong đó hơn 3/4 đến từ các dự án nhà xưởng xây sẵn.

Tuy nhiên, việc nguồn cung mới liên tục được bổ sung, khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình của các dự án nhà xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 miền Bắc quý 2/2026 đạt 82,7%, giảm 3,6 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 4,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

GIÁ THUÊ ĐANG TĂNG LÊN

Dù vậy, ở chiều ngược lại, thị trường nhà kho xây sẵn lại ghi nhận những chuyển biến tích cực khi nguồn cung mới bổ sung ở mức vừa phải, và nhu cầu thuê duy trì khả quan từ cả doanh nghiệp logistics lẫn đơn vị sản xuất. Do đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình quý 2/2026 đạt 85,3%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Về mặt bằng giá thuê, giá thuê trung bình tại thị trường cấp 1 đạt 4,9 USD/m2/tháng đối với kho xây sẵn và 5,1 USD/m2/tháng đối với xưởng xây sẵn, tăng lần lượt 5,4% và 3% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc đất công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 khu vực phía Bắc đạt hơn 217ha trong 6 tháng đầu năm 2026 - mức cao nhất kể từ quý 1/2024, cho thấy xu hướng phục hồi rõ nét. 

Bên cạnh đó, giá thuê đất khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 miền Bắc đạt trung bình khoảng 143 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%, tăng 1,8 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 0,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Từ những chỉ số về diện tích hấp thụ, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc cho thấy vẫn duy trì sức hút.

Dưới góc độ doanh nghiệp, tại một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Taseco, đánh giá bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển tích cực.

Đặc biệt, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực quan trọng trong việc thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, nhất là lĩnh vực đầu tư. Quy trình từ khâu đề xuất dự án đến phê duyệt được rút ngắn, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí và nâng cao hiệu quả triển khai dự án. Mặt khác, sự phối hợp giữa Trung ương và địa phương trong quản lý, phân cấp đầu tư ngày càng rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất và triển khai dự án khu công nghiệp.

Đáng chú ý, ông Nghĩa nhận định chính sách liên quan đến tín dụng và định hướng phát triển bất động sản công nghiệp phục vụ tăng trưởng kinh tế cũng được quan tâm đúng mức. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời hỗ trợ địa phương trong việc thu hút dự án, phát triển công nghiệp và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế – xã hội.

VẪN ĐỐI MẶT VỚI NHIỀU THÁCH THỨC 

Tuy nhiên, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Taseco cũng chỉ ra rằng bất động sản công nghiệp hiện nay còn đối mặt với không ít thách thức. Trước hết là áp lực gia tăng chi phí đầu vào, bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và các chi phí phát triển dự án khác. Những yếu tố này khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn đối với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Hơn nữa, yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng cũng làm tăng chi phí đầu tư.  Đặc biệt, biến động về kinh tế toàn cầu và địa chính trị, như xung đột tại một số khu vực trên thế giới đang gián tiếp tác động đến chi phí sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp.

Vì vậy, việc phát triển bất động sản công nghiệp không chỉ dừng lại ở xây dựng hạ tầng đơn thuần, mà còn phải chú trọng đến chất lượng tổng thể của khu công nghiệp. Theo ông, lựa chọn và thu hút nhà đầu tư thứ cấp có chất lượng cao là yếu tố then chốt giúp nâng cao giá trị và sức cạnh tranh của khu công nghiệp. Khi doanh nghiệp sản xuất có năng lực tốt được thu hút vào, hệ sinh thái công nghiệp sẽ phát triển bền vững hơn, đồng thời tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực sang các khu vực lân cận.

Ông Nghĩa cho rằng hiện nay Việt Nam đang trong bối cảnh cạnh tranh trực tiếp với nhiều quốc gia của khu vực như Thái Lan, Malaysia, trong thu hút đầu tư công nghiệp. Do đó, không chỉ từng địa phương mà cả vùng kinh tế cần có chiến lược quy hoạch tổng thể, tránh tình trạng cạnh tranh nội bộ giữa các tỉnh, thành, gây phân tán nguồn lực và giảm hiệu quả thu hút đầu tư. Ngoài ra, vai trò của chính sách thuế, ưu đãi đầu tư và môi trường pháp lý ổn định sẽ tạo sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài. Việc hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả quản lý cũng là yếu tố quan trọng giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong khu vực.

“Với định hướng cải cách của Chính phủ cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển. Song, để tận dụng được cơ hội cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, chiến lược quy hoạch vùng và năng lực triển khai của doanh nghiệp phát triển hạ tầng”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đồng quan điểm về những tiềm năng dài hạn của phân khúc này, bà Nguyễn Hoài An, CBRE dự báo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam  6 tháng cuối năm 2026 và giai đoạn tiếp theo sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến tích cực. Hạ tầng kết nối được cải thiện mạnh mẽ, trong khi chính sách ưu đãi ngày càng hoàn thiện, cùng với sự phát triển của các khu thương mại tự do, sẽ góp phần duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam đối với nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, các giải pháp hỗ trợ như phát triển quỹ đất dành cho nhà ở công nhân và đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định sẽ tạo điều kiện thuận lợi, qua đó thúc đẩy các dự án mới tiếp tục mở rộng tại Việt Nam.