Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì, nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét.

Phát biểu tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết hiện nay, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực.

QUÁ TRÌNH THANH LỌC KHÔNG ĐỒNG NGHĨA VỚI SỰ SUY GIẢM

Theo ông Đính, đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Quá trình thanh lọc này cũng được thể hiện rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Dữ liệu từ Cục Thống kê chỉ ra trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này phản ánh các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới. Nếu tính tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

“Những con số trên cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đó là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

GẦN 98.000 SẢN PHẨM NHÀ Ở MỞ BÁN TRONG NỬA ĐẦU NĂM

Đối với thị trường nhà ở, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, chia sẻ trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, trong quý 2, căn hộ chung cư chiếm 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới; nhóm thấp tầng và đất nền, tỷ trọng là 25,3%, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng đầu năm, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với 70% tổng lượng sản phẩm mở bán, trong khi thấp tầng và đất nền chiếm 30%, tương đương 22.000 sản phẩm, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Còn ở góc độ khu vực, ông Lưu Tiến, nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, Ủy viên Hội đồng VARS IRE, thông tin miền Bắc và miền Nam tiếp tục là hai cực tăng trưởng chính của nguồn cung trên cả nước, trong khi khu vực miền Trung từng bước gia tăng vai trò trên thị trường.

Cụ thể, quý 2, miền Bắc chiếm 50% tổng nguồn cung mở bán mới, chủ yếu đến từ Hà Nội; miền Nam chiếm 41%, tập trung tại vùng TP.Hồ Chí Minh mở rộng và các đại dự án quy mô lớn; còn miền Trung chỉ chiếm 9% do nguồn cung vẫn phụ thuộc vào một số dự án trọng điểm. Tính chung 6 tháng đầu năm, miền Bắc chiếm khoảng 44%, miền Nam 37% và miền Trung 18%, phản ánh xu hướng mở rộng không gian phát triển của thị trường.

Ngoài ra, theo dữ liệu của VARS IRE, quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 48.000 giao dịch. Đối với nguồn cung mở bán mới, quý 2 có 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt 58%. Lũy kế 6 tháng đầu năm là 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ 58%. Trong đó, căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Song song, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Tác động tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới được định vị ở phân khúc cao cấp.

Quý 2/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt 76,5 triệu đồng/m2. Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng 5% so với cuối năm trước, đồng thời nhiều dự án tiếp tục áp dụng chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán nhằm hỗ trợ người mua.

Xét theo từng địa phương, Hà Nội dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với 123 triệu đồng/m2, điều chỉnh nhẹ so với quý trước. Tại TP.HCM, giá bán bình quân đạt 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước; Đà Nẵng, giá bán sơ cấp duy trì khoảng 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn. Sau giai đoạn tăng nóng, giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh dần về giá trị thực, trong khi những địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng, công nghiệp, du lịch và nhu cầu ở thực vẫn duy trì đà tăng ổn định.

Đối với căn hộ chung cư, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh. Tương tự, đối với đất thổ cư và nhà ở riêng lẻ, giá bán điều chỉnh tại một số khu vực nội đô chịu tác động của quy hoạch hoặc từng tăng nóng, trong khi nhiều khu vực ven đô

Nhìn tổng thể, các chuyên gia của VARS IRE nhận định quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy giảm của thị trường, mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới, trong đó những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới.