Sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được cho là sẽ dẫn tới những hệ lụy không chỉ với các chủ đầu tư

Việc Bộ kế hoạch và Đầu tư yêu cầu các địa phương rà soát, báo cáo tình hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vào cuối tháng 10 vừa qua được xem như một lời nhắn nhủ, trước sự đầu tư thiếu chiến lược vào phân khúc này của các nhà đầu tư.

Và cũng không quá khó để hiểu rằng, đằng sau yêu cầu đó là những hệ lụy của sự phát triển có phần quá “nóng” ở phân khúc này mà cơ quan quản lý đã ít nhiều mường tượng ra, ít nhất là vấn đề về môi trường, cảnh quan và thậm chí là lợi ích của chính các nhà đầu tư.

“Sóng thần” nghỉ dưỡng

Thông kê của các công ty nghiên cứu cho thấy, chỉ trong vòng 5 năm, từ năm 2005 đến nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đã phát triển vượt cả ngoài sự dự đoán của các chuyên gia lẫn nhà quản lý.

Nếu 5 năm trước, cả nước chỉ lác đác chỉ có một vài dự án biệt thự nghỉ dưỡng như Mũi Né Domaine, The Nam Hải (Bình Thuận) hay Olalani, Indochina Riverside Tower (Đà Nẵng) hay một số resort ở Nha Trang, Hội An, Vũng Tàu..., và phần lớn là đều thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài.

Thế nhưng, chỉ từ năm 2009 trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã đón chào nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng trong nước gia nhập với ý đồ tìm kiếm lợi nhuận từ phân khúc được cho là khá mới mẻ này.

Hàng loạt các dự án bất động sản nghỉ dưỡng “nội” cũng theo đó ra đời, với các tên tuổi như Vinaconex-ICT, Cotecland, Archiland, Hà Đô, TD, Hoa Anh Đào...

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.

Với triển vọng đó, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng,  nhìn ra các nước trong khu vực, tốc độ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam là quá nóng, điều đó cũng đồng nghĩa với những hệ lụy trong việc quản lý, vận hành khai thác và môi sinh môi trường.

Thống kê của CBRE cho thấy, trong số các nước trong khu vực, Thái Lan được xem là quốc gia có sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng khá sớm. Thế nhưng, ngay như Phuket, được xem như một điểm du lịch nổi tiếng từ 20 năm trước, nhưng số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng tại đây chỉ là 5.624 căn.

Trong khi đó, dù chỉ bắt đầu phát triển chưa đầy 5 năm, nhưng đến hết năm nay số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng ở miền Trung đã là 3.745 căn. Thậm chí số căn hộ và biệt thự hạng sang tại miền Trung Việt Nam còn cao hơn nhiều so với Phuket. Hiện nay, số biệt thự hạng sang tại miền Trung là 253 căn, trong khi Phuket chỉ có 135 căn.

Với thực tế đó, không quá ngạc nhiên khi Tổng giám đốc CBRE Việt Nam ông Marc Towsend cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ dừng dừng lại ở động thái của những người đón đầu, mà dường như nó đã trở thành một cơn “sóng thần” đổ bộ vào Việt Nam, trong đó tâm bão là các tỉnh Nam Trung Bộ.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng phát triển nóng ít nhiều có tác động từ tâm lý đám đông của các nhà đầu tư. Bởi lẽ, cùng với chứng khoán, vàng..., thì bất động sản nói chung, phân khúc nghỉ dưỡng nói riêng vẫn được kỳ vọng là một trong những kênh có khả năng mang lại siêu lợi nhuận.

Thế nhưng, một chuyên gia của CBRE cho rằng, ở nhiều nước trên thế giới, các dự án tiêu chuẩn và dự án cao cấp luôn có sự phân biệt rõ ràng, trong khi tại Việt Nam, ranh giới này gần như nhạt nhòa.  “Sóng” bất động sản dồn vào thị trường này trong những năm gần đây đã khiến các chủ đầu tư chạy đua với số lượng và xem nhẹ những chi tiết rất nhỏ như kích thước phòng, thiết kế, tiện ích...  một trong những yếu tố then chốt làm nên thương hiệu sản phẩm.

Lợi bất cập hại?

Ai cũng biết rằng, du lịch là ngành công nghiệp không khói có đóng góp đáng kể cho cả nền kinh tế, đặc biệt là với những địa phương nhiều có lợi thế để phát triển. Muốn vậy, việc đầu tư về hạ tầng, dịch vụ, trong đó bao gồm cả bất động sản nghỉ dưỡng để thu hút khách là một điều không thể thiếu, đặc biệt là muốn thu hút du khách nước ngoài.

Thế nhưng, một khi sự phát triển được dự báo là vượt xa nhu cầu cũng như khả năng quản lý thì đó nhiều khi lại là một tai họa.

Ai cũng biết, phần lớn các dự án bất động sản nói chung đều không giúp tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, không chuyển giao công nghệ sản xuất và cũng không thúc đẩy xuất khẩu.

Một lãnh đạo Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, hiện nay Việt Nam hầu như không còn đất dọc theo các bờ biển cho các nhà đầu tư, đặc biệt ở các địa phương có sức hấp dẫn lớn, có cơ sở hạ tầng tốt như Đà Nẵng, Bình Thuận.

Thực tế đó dường như được bắt nguồn từ những sai lầm trong quá khứ, khi sự nóng vội thu hút đầu tư đã góp phần “băm mảnh” bờ biển cho các dự án chưa thực sự khả thi. Thậm chí, có nhiều địa phương đã giao hết đất cho các doanh nghiệp để rồi họ giữ lấy và không có khả năng triển khai. Điều này khiến cho việc cung cấp đất cho các nhà đầu tư nói chung cũng hết sức khó khăn

Còn theo một lãnh đạo của Tổng cục Du lịch, việc bờ biển đang bị “băm mảnh” để xây dựng các resort, biệt thự biển là do thất bại trong quản lý của ngành và nhiều địa phương.

Theo ông, trong quy hoạch phát triển du lịch của Việt Nam, du lịch biển có vai trò quan trọng hàng đầu, được xếp hàng đầu trong thứ tự ưu tiên của các sản phẩm du lịch. Du khách nước ngoài đến Việt Nam phần nhiều cũng vì chúng ta có bờ biển đẹp, có thể tắm, nghỉ ngơi...

Chính vì vậy, việc người dân không có cơ hội tiếp cận với những bãi biển công cộng là vấn đề nhức nhối mà cơ quan quản lý du lịch đang rất quan tâm và tìm cách giải quyết.

Dẫn chứng cho sự bất cập trên, ông này cho hay, bài học Mũi Né (Bình Thuận) là một điển hình. Biển ở đây rất đẹp nhưng chúng ta lại quy định cứ 2 ha trở lên nếu đầu tư xây dựng resort phải xin phép Chính phủ, dưới mức này địa phương có thể cấp phép.

Do đó nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh dự án xuống dưới 2 ha để địa phương có thể tự cấp phép. Từ đó dẫn đến tình trạng bờ biển rất đẹp ở đây đã bị băm nát, không còn dành không gian cho cộng đồng, khách du lịch tự do.

Cũng chính vì thế nên rất nhiều địa phương có bãi biển đẹp, dài hàng chục km nhưng không có nổi một resort nào có tầm cỡ quốc tế, hội đủ điều kiện tiêu chuẩn của một resort cao cấp dành cho khách cao cấp thật sự.

Còn với các chủ đầu tư, cũng chưa phải quá muộn để họ có thể nhìn lại chiến lược đầu tư của mình bởi lẽ, lượng khách và các nhà đầu tư thứ cấp nước ngoài quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng đã không được như họ kỳ vọng, khi chỉ có đến 15% bất động sản nghỉ dưỡng được bán cho người nước ngoài (khảo sát của CBRE Việt Nam).

Trong khi đó, thu nhập của người Việt vẫn được xếp vào nhóm thấp trên thế giới và hàng triệu người Việt vẫn đang cố gắng tìm cho mình một chốn an cư bình dị cũng là một điều đáng để các chủ đầu tư suy ngẫm, ít nhất là dưới góc độ kinh tế.