Như VnEconomy đưa tin, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 22 với nội dung đáng chú ý là tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản, giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; 1/10/2020 - 30/9/2020 là 37%; 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Không phải đến bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới "mạnh tay" với tín dụng bất động sản, từ hồi đầu năm 2019, nhà điều hành đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống 40%. 

Theo giới chuyên gia, động thái này đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng. Trên thực tế, thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. 

Cà phê cuối tuần kỳ này, VnEconomy đã có trao đổi với chuyên gia có 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và tài chính - ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc Bộ phận tư vấn Savills xung quanh vấn đề này.

Vẫn chưa phải là dấu chấm hết 

Việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng vào bất động sản tác động thế nào đến thị trường thưa ông? 

Bất động sản là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi nguồn vốn rất lớn nên vốn là một trong những yếu tố quan trọng nhất tạo sự thành bại của các dự án bất động sản. Trong đó, với lĩnh vực bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lại là dài hạn chứ không phải ngắn hạn. Một dự án bất động sản triển khai thông thường phải mất vài năm nên nhu cầu vốn mỗi dự án lớn, thời gian dài.

Hiện nay, lãi suất cho vay trên thị trường với doanh nghiệp bất động sản có tăng lên bao gồm cả tăng hệ số rủi ro. Nguồn vốn dành cho hoạt động bất động sản không được dồi dào như trước đây, kế hoạch dành vốn cho vay của các ngân hàng cũng không còn dễ dãi như trước. 

Đối với chủ đầu tư, chi phí vốn tăng lên, tiếp cận nguồn vốn không dễ dẫn đến triển khai dự án khó khăn hơn. Lúc đó các chủ đầu tư, doanh nghiệp phải nghĩ đến kênh huy động vốn khác không chỉ đơn thuần từ ngân hàng, ngoài kênh huy động vốn từ khách hàng nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu. 

Đối với người mua, khi chi phí vốn tăng lên, giá thành sản phẩm tăng theo cũng ảnh hưởng đến túi tiền. Người mua vay tiền để mua nhà hiện nay cũng khó khăn hơn. Đó là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản từ nhà phát triển đến người mua.

Đã có nhiều nhận định rằng, trong thời điểm hiện nay, lĩnh vực bất động sản đang tồn tại nhiều rủi ro do khó khăn về tài chính. Một số doanh nghiệp hạn chế về tài chính, không tiếp cận được nguồn vốn vay, thì sẽ rơi vào tình trạng phá sản? Ông nhận định thế nào?

Khó khăn thì rõ ràng và doanh nghiệp bất động sản càng ngày càng khó khăn, phá sản hoàn toàn có thể xảy ra nhưng nói về câu chuyện này thì hơi sớm. Bởi doanh nghiệp có nhiều giải pháp khác như kêu gọi hợp tác đầu tư. Đối với những doanh nghiệp có vốn thì thay vì mong muốn lợi nhuận cao hơn sẽ tìm cách giảm lợi nhuận của mình để hỗ trợ chi phí. Cũng tuỳ thuộc vào từng chủ đầu tư có bài toán, giải pháp khác nhau. 

Nói như ông thì những khó khăn về vốn với doanh nghiệp bất động sản hiện nay chưa phải là bước đường cùng, dấu chấm hết?

Từ trước nữa, trong lĩnh vực bất động sản nói chung, doanh nghiệp bất động sản đã chịu rủi ro rất lớn gồm rủi ro về thị trường và tài chính, hệ số vay nợ rất lớn so với vốn chủ sở hữu nên khi gặp thị trường biến động không theo kế hoạch thì khả năng sẽ dẫn đến mất cân đối tài chính và phá sản..

Những năm vừa rồi cũng có trường hợp nhiều doanh nghiệp nhỏ, vay nợ nhiều khi gặp biến động thị trường mạnh dẫn đến phá sản nhiều. Tỷ lệ phá sản nhiều hơn các lĩnh vực còn lại. 

Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là bước đường cùng, vì còn tuỳ thuộc vào thực trạng của các doanh nghiệp khác nhau. Các doanh nghiệp cũng có thể tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau.

Nhiều ý kiến cho rằng, ngay cả khi doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn rồi nhưng cũng khó có đầu ra để kích thích phát triển, vì phần lớn người dân có nhu cầu thực sự cũng không có tiền hoặc có ít để tiếp cận được sản phẩm giá cao, nếu không được vay từ ngân hàng?

Đúng là hiện nay lãi vay dành cho người mua nhà nói riêng, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản nói chung thì đều có những cái được kiểm soát chặt chẽ hơn. Trên thực tế, ở góc độ người đi mua nhà hay bất kể sản phẩm nào thì dựa theo quy luật cung cầu nếu như chi phí lãi vay cao lên trị giá món đồ cao lên, giá tăng thì nhu cầu giảm đi.

Tuy nhiên, những báo cáo mà bên Savills thực hiện thì cho thấy tỷ lệ sử dụng tín dụng để đi mua nhà của người dân Việt Nam không cao, thậm chí là thấp so với các thị trường trong khu vực. Một là do thói quen, hai là rõ ràng lãi suất cao hơn các nước phát triển, ở các nước khác như Nhật thì lãi suất cho vay để mua nhà chỉ rơi vào khoảng 2-3%. Giá nhà tính trên thu nhập cũng cao nên việc đi vay ngân hàng để mua nhà cũng hạn chế hơn. 

Đua nhau phát hành trái phiếu

Vốn từ ngân hàng bị siết lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn từ phát hành trái phiếu, lãi suất cao gấp đôi ngân hàng, thậm chí lên đến 14% và cao hơn thế nữa là 20%. Ông nhìn nhận thế nào về việc doanh nghiệp phát hành lãi suất cao gấp đôi lãi suất ngân hàng?

Đứng ở góc độ nhà đầu tư thì tôi cho rằng với chi phí vốn vậy rất khó cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt động bền vững, tất nhiên, để trả chi phí vốn cao thì các dự án của họ phải tạo ra tỷ suất lợi nhuận cao hơn thế nhiều.

Thị trường bất động sản trong quá khứ cũng có dự án tạo ra tỷ suất lợi nhuận cao nhưng gần đây không diễn ra thường xuyên nữa rồi. Chi phí đất cao hơn, nếu không có được hỗ trợ hay điều gì diễn ra bất thường và đặc biệt thì doanh nghiệp khó mà trang trải chi phí tài chính vốn lớn như vậy.  

Với lãi suất cao thế này, ngoài việc cung cấp vốn cho thị trường thì rủi ro là gì với doanh nghiệp, với thị trường tín dụng và với vĩ mô thưa ông?

Sẽ rủi ro lớn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng chung cho cả thị trường. Tuy nhiên, phải nhìn kỹ lại xem những doanh nghiệp phát hành trái phiếu lãi suất cao như vậy thì ai là người mua? Nếu có một nguời vô tư và khách quan, đánh giá đầy đủ rủi ro và tiềm năng của dự án, doanh nghiệp rồi mua là một chuyện. Còn nếu một người sẵn sàng mua nhưng cũng có mục đích mua hay nguồn tài chính hỗ trợ cho việc mua thì đó là câu chuyện khác, không phản ánh đúng vấn đề của thị trường. 

Ví dụ, tôi mua với lãi suất 14% thì tôi phải đánh giá lại dự án này người ta có khả năng chi trả không? Còn ngân hàng mua có đánh giá không hay là có sở hữu chéo giữa chủ doanh nghiệp phát hành trái phiếu với ngân hàng hay với tổ chức chung gian nào thì đây lại là vấn đề rất lớn.

Huy động vốn từ cuộc "hôn nhân" với nhà đầu tư ngoại

Theo ông, ngoài phát hành trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản cần có thêm những kênh huy động vốn nào khác?

Vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản là vốn chủ sở hữu, vốn không phải trả lãi chiếm tỷ trọng thấp. Thị trường bất động sản thời gian qua cũng rất khéo huy động nguồn vốn từ người mua nhà, không phải chi trả lãi vay lại chiếm được nhiều vốn nhưng việc huy động này càng ngày càng khó khăn hơn, không dễ như trước. Vì kinh nghiệm của những người mua nhà càng ngày càng tăng lên, họ có nhiều lựa chọn. Nhiều dự án chậm tiến độ nên họ cũng sợ. 

Một trong những kênh để doanh nghiệp có tốt hơn về nguồn vốn là mua bán sáp nhập, huy động vốn FDI. Hợp tác đầu tư, huy động vốn nước ngoài hay nước trong cũng được các nhà đầu tư thực hiện, trên thực tế chuyện này diễn ra nhiều. Các doanh nghiệp có quỹ đất vẫn phải đi kết hợp như kêu gọi đầu tư hay chuyển nhượng dự án, huy động nguồn tài chính linh hoạt và đầy đủ hơn cũng như cân đối năng lực cho phù hợp.

Tuy nhiên, không phải cứ đi huy động hay hợp tác là được, cần phải có kỹ năng kinh nghiệm về việc đó. Vì nhiều doanh nghiệp thiếu kiến thức, không có mạng lưới hay phương án chưa đủ hấp dẫn nên khó huy động được nguồn vốn. 

Những năm gần đây, nhà đầu tư nước ngoài có hứng thú với thị trường bất động sản Việt Nam nhưng họ gặp phải nhiều hạn chế như quỹ đất để tiếp cận được không nhiều. Đặc tính nhà đầu tư nước ngoài yêu cầu vấn đề pháp lý phải rõ ràng, sạch sẽ, đảm bảo. Các dự án của Việt Nam khi mang đi hợp tác đầu tư chuyển nhượng chưa đạt đủ độ sạch sẽ gọn gàng về yếu tố pháp lý. Do đó có hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài.

Cuối cùng, điều mong mỏi nhất của các doanh nghiệp bất động sản về cơ chế, chính sách để phát triển bền vững trong thời gian tới là gì thưa ông? 

Cái khó khăn nhất của các doanh nghiệp bất động sản thường gặp phải là khâu giải phóng mặt bằng. Đó là vấn đề nan giải. Thứ hai là thủ tục trình tự, quy trình pháp lý để thực hiện một dự án rất mất thời gian. Đó là những cái mà doanh nghiệp mong muốn được tháo gỡ để tiếp tục phát triển trong thời gian tới.