Giới chủ đầu tư đang xôn xao trước việc Thanh tra Chính phủ kiến nghị tạm dừng triển khai dự án khu đô thị Nam An Khánh (Hà Nội), do vi phạm một số quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án.

Trong lúc sự việc vẫn chưa có kết luận cuối cùng, VnEconomy xin giới thiệu một góc nhìn tham khảo về mặt pháp lý từ ông Nguyễn Nhật Thăng, Giám đốc Công ty ICR Consultants, chuyên gia về chuyển nhượng dự án.

Cá nhân ông đánh giá sự việc này như thế nào?

Tôi đọc sự việc này qua báo chí cũng như đã nghiên cứu nội dung văn bản giải trình của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) ngày 24/10/2011 và nội dung công văn của Thanh tra Chính phủ. Theo đó, tôi thấy rằng mấu chốt của vấn đề hiện nay là xác định thủ tục pháp lý đối với dự án Nam An Khánh mà Sudico được giao làm chủ đầu tư, và khoản tiền 155 tỷ đồng mà Tổng công ty Sông Đà nhận được có phải là lợi ích từ việc chuyển nhượng dự án này hay không?

Nếu thực sự có sự vi phạm pháp luật trong việc thực hiện dự án này thì sẽ bị áp dụng các biện pháp xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu việc thực hiện giữa Tổng công ty Sông Đà và Sudico đối với dự án Nam An Khánh không trái với quy định pháp luật thì không thể yêu cầu tạm dừng dự án được.

Vậy theo ông, Tổng công ty Sông Đà có thể chuyển nhượng dự án cho Sudico mà mình là một cổ đông được không? Nếu được, thì khi chuyển nhượng phải tiến hành thủ tục ra sao cho chặt chẽ, không vi phạm điều cấm của pháp luật?

Pháp luật Việt Nam hiện nay không cấm việc chuyển nhượng dự án từ một tổng công ty cho doanh nghiệp mà tổng công ty đó là cổ đông. Khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án, các bên cần áp dụng các quy định của pháp luật về đất đai, Luật Đầu tư năm 2005, Nghị định 108/2006/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD và các văn bản có liên quan.

Các bên cũng cần hiểu bản chất của chuyển nhượng dự án là chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản/quyền sử dụng bất động sản. Bởi vậy, pháp luật yêu cầu các bên phải thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục xin chuyển nhượng dự án và ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án.

Pháp luật về chuyển nhượng dự án hiện nay có đặc điểm gì mà theo ông, chủ đầu tư cần phải đặc biệt lưu ý?

Trước hết, hãy xem xét “dự án” và “chuyển nhượng dự án” với tư cách là thuật ngữ pháp lý.

Luật Đầu tư năm 2005 định nghĩa “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”, và Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Cho đến nay, chúng ta chỉ có cơ sở pháp lý cụ thể cho hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp còn các dự án khác thì chưa có quy định cụ thể về chuyển nhượng.

Như vậy đối với những dự án không thuộc nhóm ông vừa nêu thì có thể chuyển nhượng được không và nếu được thì bằng cách nào?

Hoàn toàn có cơ sở pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng dự án. Điều 66 về chuyển nhượng dự án, Nghị đinh 108/2006/NĐ-CP, đã quy định các nguyên tắc khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án sẽ có thể được thực hiện bằng các thủ tục như chuyển nhượng vốn, mua bán - sáp nhập và chuyển đổi nhà đầu tư.

Có thể nói ngắn gọn để các nhà đầu tư dự án yên tâm: việc chuyển nhượng bất kỳ dự án nào cũng đều có thể vận dụng các quy định hiện nay để thực hiện được. Quan trọng là phải biết cách làm, việc chuyển nhượng phải có hình thức phù hợp với quy định của pháp luật, và phải đáp ứng được lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia.

Ông còn lời khuyên nào cho các nhà đầu tư hiện nay đang rất quan tâm đến việc chuyển nhượng dự án không?

Qua kinh nghiệm tư vấn chuyển nhượng nhiều loại dự án, chúng tôi thấy khi đàm phán chuyển nhượng điều quan trọng nhất là các bên phải cung cấp cho nhau toàn bộ hồ sơ, giấy tờ, phải minh bạch thông tin về hiện trạng dự án, tình trạng tài chính của bên mua, và thiện chí của mỗi bên khi tham gia giao dịch.

Khi một bên không đảm bảo sự minh bạch tài liệu và thông tin, nguy cơ đổ vỡ và/hoặc kéo dài thời gian giao dịch rất là rất cao. Chuyện này thực tế diễn ra như cơm bữa.

Dự kiến hoạt động chuyển nhượng dự án trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực khác sẽ tăng cao vào cuối năm 2011 và trong năm 2012 do tình hình chung là các doanh nghiệp thiếu vốn và các ngân hàng đang hạn chế cho vay. Thực tế cho thấy, xu hướng chuyển nhượng dự án bất động sản tại Tp.HCM là khá rõ và công khai; tại khu vực Hà Nội hoạt động chuyển nhượng dự án diễn ra âm thầm và các doanh nghiệp thường bảo mật các giao dịch.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng các dự án khác, đặc biệt là các dự án có một phần tài sản là bất động sản thì rất khó có thể thống kê được bởi vì các bên có thể chuyển nhượng cổ phần trong công ty hoặc tách dự án để thành lập công ty con và sau đó chuyển nhượng cổ phần của công ty con đó cho đối tác hoặc làm liên doanh..., các dự án được chuyển nhượng theo hình thức như vậy luôn là một ẩn số. Có nhiều doanh nghiệp mong muốn bảo mật các hoạt động chuyển nhượng dự án nên thường cân nhắc phương án này để thực hiện.