Đây là những quy định được bổ sung trong Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (nghị định 49 - do Chính phủ ban hành ngày 01/4 vừa qua). Với nghị định này, công tác phát triển nhà ở xã hội dự kiến sẽ được đẩy mạnh trên toàn quốc.

BỐ TRÍ ĐỦ QUỸ ĐẤT CHO NHÀ Ở XÃ HỘI

Theo nghị định 49, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, trong qúa trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch phát triển khu công nghiệp…, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án đồng bộ về hệ thống hạ tầng để phát triển nhà ở xã hội.

Tại các đô thị loại IV và loại V, uỷ ban nhân cấp cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được phê duyệt hoặc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Tại nghị định 49, Chính phủ cũng đã căn cứ nhiệm vụ được giao trong Luật Nhà ở 2014 để giải quyết một số vấn đề bất cập về quy định tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Ví như: dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng không còn phù hợp thì uy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Nếu được chấp thuận thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn và thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% của dự án theo đúng quy định. Số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Như vậy, nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi quy mô dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội. Việc sửa đổi quy định dự án có quy mô từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội nhằm giải quyết tình trạng thiếu quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội. Mà một trong những nguyên nhân chính đó là do hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương đều cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. 

Trên thực tế, Tp. Hồ Chí Minh không có dự án nào dưới 10ha, Hà Nội chỉ có 8/124 dự án… dành quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Quy định trên cũng nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc đối với những dự án quy mô nhỏ trong việc lập quy hoạch và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội do không đủ quỹ đất hoặc không phù hợp với quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian vừa qua.

KHUYẾN KHÍCH MỌI THÀNH PHẦN THAM GIA

Ngoài các nội dung nêu trên, nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng đã sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm tạo điều kiện hỗ trợ người dân được tiếp cận với nhà ở xã hội. Đồng thời rút gọn thủ tục hành chính và bổ sung một số cơ chế ưu đãi khuyến khích cho chủ đầu tư nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được nhà nước giao, cho thuê. Kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tổ chức, có đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt tham gia giám sát. 

Về giá, Nghị định 49 đã sửa đổi, bổ sung điều 21 của nghị định cũ. Cụ thể, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan chức năng trực thuộc thực hiện thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án không phải bằng vốn đầu tư công, vốn nước ngoài đầu tư công trên phạm vi địa bàn.

Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thì hộ gia đình, cá nhân tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua với khách hàng thì hộ gia đình, cá nhân phải gửi bảng giá đến Sở xây dựng địa phương để theo dõi.

Về điều kiện và sửa đổi quy định về mức cho vay vốn ưu đãi để xây dựng mới và cải tạo, sửa chữa nhà ở, nghị định 49 cho biết: Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà; trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Lãi suất cho vay tại các tổ chức tín dụng được chỉ định do Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ. Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên…

Nghị định 49 cũng cho phép dự án nhà ở xã hội loại hình chung cư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất. Tuy nhiên phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh… 

Với những sửa đổi, bổ sung nêu trên, Bộ Xây dựng đánh giá, Nghị định 49 sẽ cơ bản giải quyết được một số khó khăn vướng mắc trong thực tiễn phát triển và quản lý nhà ở xã hội thời gian qua.