Theo Công ty Chứng khoán MBS, mặc dù bất động sản ghi nhận những tín hiệu tích cực, nhưng không đồng đều ở các phân khúc. Trong đó, thị trường các sản phẩm nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng, condotel) đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng.

NGHĨA VỤ TRẢ NỢ TRÁI PHIẾU KHÔNG NHỎ

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm 80%-90% tổng nguồn cung cả nước. Nhưng hàng loạt dự án phải dừng triển khai do vướng mắc pháp lý, khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nguồn cung mới thì liên tục sụt giảm. Mặt bằng giá bán sơ cấp có xu hướng đi ngang, dù các nhà phát triển liên tục đưa ra những chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, song thanh khoản chưa cải thiện.

Đối với condotel, nguồn cung đến từ hàng tồn kho của dự án cũ, (chiếm hơn 98%) chủ yếu vẫn vướng mắc do vấn đề pháp lý. Theo dữ liệu từ Công ty DKRA, sức cầu chung thị trường đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua (tỷ lệ hấp thụ chỉ 1,3%), lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác thấp… càng khó cho doanh nghiệp về dòng tiền.

Ngoài ra, MBS cho biết nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản năm 2024 không phải nhỏ. Công ty ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng.

Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12.225 tỷ đồng (tăng 5,8% so với cùng kỳ), giúp lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 giảm 9,7% so với trước khi mua lại.

Hiện tại, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193,6 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của toàn thị trường. Trong đó, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Mặt khác, quy mô nợ vay đến hết quý 1/2024 đã tăng 5,7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn, do thị trường kém tích cực khiến một số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó, nhu cầu vốn giảm. Song, tổng nợ vay/vốn chủ sở hữu ở cuối quý 1/2024 đạt mức 0,63 lần, tăng lên đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2021.

Giữa bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng cũng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân, từ đó, gây khó khăn về việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

DOANH NGHIỆP ĐẨY MẠNH HUY ĐỘNG VỐN

Theo MBS, huy động vốn trên sàn sẽ là hoạt động nổi bật vào thời gian tới của các công ty bất động sản, nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao.

Trong đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (NVL) đang lên kế hoạch chào bán 1,17 tỷ cổ phiếu; Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) phát hành riêng lẻ 110,09 triệu cổ phiếu. Tương tự, Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng (DIG) dự kiến chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, và 150 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; Công ty tập đoàn Đất Xanh (DXG) chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và 93,4 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng chào bán 134,2 triệu cổ phiếu.

Ngoài ra, MBS cho rằng hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản, cũng là một phần quan trọng trong năm 2024. Bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng. Vì vậy, việc bán dự án cho chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để duy trì hoạt động và phát triển.

Theo CME Fedwatch Tool, có khoảng 63% khả năng FED thông qua chính sách lãi suất vào tháng 11, mặc dù lãi suất tại Mỹ có thể giữ ở mức cao trong một thời gian dài hơn dự kiến. Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán MBS nhìn nhận, các biến động lãi suất đã giảm đi nhiều, điều này sẽ giúp bên mua dễ dàng hơn, nếu muốn sắp xếp nguồn vốn thực hiện các thương vụ ở tương lai. Đối tượng của những thương vụ M&A tập trung chủ yếu vào dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng phát triển.

Mặc dầu vậy, để doanh nghiệp bất động sản từng bước vượt qua khó khăn, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng các cơ quan quản lý cần tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản tại địa phương trong bối cảnh kỳ vọng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ có tác động tích cực. Song song đó, doanh nghiệp phải chủ động nhìn lại chiến lược và cơ cấu lại sản xuất kinh doanh sao cho phù hợp.