Hàng loạt kiến nghị của các doanh nghiệp tại buổi “Góp ý cho dự thảo thông tư sửa đổi về phát triển, quản lý và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đến 2030” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức vào ngày 02/3/2023 tại TP.HCM, về chính sách, cơ chế, vốn vay… cho phát triển nhà ở xã hội đang rất “nóng” hiện nay.

TĂNG TỶ SUẤT SINH LỜI LÊN 15%?

Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Hoàng Quân), vấn đề đầu tiên khi nói đến nhà ở xã hội là quỹ đất. Quỹ đất công tại TP.HCM không còn nhiều. Đó là khó khăn lớn nhất cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc có nhu cầu lớn này. Còn tại các địa phương khác, khi kêu gọi làm ở nhà xã hội, nhà ở cho công nhân là khi địa phương đã có quỹ đất sạch, doanh nghiệp không cần phải bỏ quỹ đất.

“Hưởng ứng chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội vừa qua, Hoàng Quân đăng ký 50.000 căn. Trong đó, 15.000 căn đã có quỹ đất và đang triển khai, số còn lại dự kiến đến năm 2030 đơn vị sẽ làm được, tổng số đúng với mục tiêu là 50.000 căn”, ông Tuấn nói.

Về thủ tục hành chính, ông Tuấn cho rằng mỗi địa phương mỗi khác, riêng TP.HCM thường mất gấp 2-3 lần về thời gian so với các tỉnh thành khác.

“Vừa qua, Hoàng Quân đã tham gia đấu thầu đấu giá 3.000m2 đất sạch cho phát triển dự án nhà ở xã hội tại một địa phương. Theo quy định, Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì kêu gọi các nhà đầu tư trong cả nước tham gia đấu thầu, mất thời gian 1 năm kêu gọi được 2 nhà đầu tư làm nhà ở xã hội tham gia. Tiếp tục, mất thêm 1 năm nữa để chuyển thủ tục sang Sở Xây dựng. Như vậy, với một dự án nhỏ, thủ tục hành chính mất 2 năm mới chọn được nhà đầu tư là vấn đề lớn”, ông Tuấn chia sẻ.

Về hỗ trợ vốn, ông Tuấn cho biết Hoàng Quân có 2 dự án được vay gói hỗ trợ lãi suất theo Nghị định 31, mức lãi suất giảm 2% dự án Tân Hương được vay 800 tỷ đồng, dự án ở Tây Ninh vay 100 tỷ đồng). Nhưng khi liên hệ với Ngân hàng nhà nước chi nhánh địa phương lại không được vay. Lý do là đụng tới giảm 2% sẽ bị thanh kiểm tra nhiều. Vấn đề nữa cũng là thủ tục hành chính. Cơ chế thì có nhưng ngại triển khai.

Nhắc đến gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng trước đó đã thành công lớn, không chỉ về an sinh xã hội, tạo quỹ nhà, là nền tảng kích thích thị trường bất động sản, nợ xấu ít. “Vậy tại sao chúng ta không có gói như gói 30.000 tỷ đồng? Với doanh nghiệp, có vốn, có cơ chế doanh nghiệp sẽ làm tốt”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Về tỷ suất sinh lời cho một dự án nhà ở xã hội, ông Tuấn kiến nghị tăng lên mức 15% thay vì 10% như hiện nay. Hiện công ty Hoàng Quân đã hoàn thành 10 dự án nhà ở xã hội nhưng chưa có dự án nào đạt tỷ suất lợi nhuận 10% (mức trần theo quy định). Lý do là rất nhiều chi phí cho doanh nghiệp, cũng như quy định quá chặt chẽ, kéo dài… Các dự án đều có thanh tra chính phủ, kiểm toán nhà nước, cơ quan thuế... kiểm soát gắt gao.

Một vấn đề liến quan đến đối tượng khách hàng. Theo ông Tuấn, thống kê cho thấy, cứ 80% người mua nhà ở xã hội sau 2 năm thì đi hết, chỉ còn 20% ở. Tức, nhà ở xã hội đang giao cho không đúng đối tượng, điều này làm mất đi ý nghĩa của nhà ở xã hội và đã được nói nhiều lần. Giải pháp thì chủ đầu tư không thể thực hiện được mà chính quyền cần phải vào cuộc.

Một vấn đề nữa mà các doanh nghiệp muốn tham gia làm dự án nhà ở xã hội quan tâm, đó là quỹ đất của doanh nghiệp dành để làm dự án thì Nhà nước sẽ thanh toán cho doanh nghiệp theo mức giá nào?

Ông Dương Long Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Thắng Lợi Group, cho biết doanh nghiệp có quỹ đất khoảng 100ha, trong đó dự kiến dành 30ha ở 4 dự án làm nhà ở xã hội. Quỹ đất sạch doanh nghiệp đã có, có chủ trương, hiện đang xin chuyển đổi làm nhà cao tầng, tỉnh và các sở ngành ủng hộ tuy nhiên vẫn đang vướng nhiều khâu.

“Với quỹ đất doanh nghiệp đã mua và dự tính làm nhà ở xã hội, Nhà nước khi tính chi phí cần tính theo giá thị trường mà doanh nghiệp đã mua đất, chứ không dựa vào bảng giá Nhà nước. Ví dụ doanh nghiệp mua 5 triệu đồng/m2 thì cần đưa vào chi phí mức giá này, nếu tính theo giá 1 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp không bù lỗ được”, ông Thành cho hay.

Về tỷ suất lợi nhuận làm nhà ở xã hội, ông Thành cũng đồng quan điểm khi cho rằng làm sao đảm bảo mức 10%. Vì nếu trừ đi các chi phí và sau khi quyết toán thuế thì mức 10% là không đạt được. Đề bù đắp, ông Thành đề xuất mức thưởng thêm 5% lợi nhuận chẳng hạn.

Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, ông Thành đề xuất cơ chế khai thác dữ liệu cư dân quốc gia, đối tượng được mua là đối tượng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, cần bổ sung đối tượng là học sinh, sinh viên học trung cấp, cao đẳng nghề tại các địa phương. Đây sẽ là đột phá nguồn mua nhà ở xã hội, tạo phân luồng lao động.

SỞ XÂY DỰNG CHỈ THAM GIA MỘT KHÂU TRONG QUY TRÌNH

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, qua đóng góp ý kiến của các doanh nghiệp nổi lên 4 nhóm vấn đề chung, đó là: mhóm vấn đề về quy hoạch, kế hoạch, khu vực, vị trí cụ thể của đất đai phát triển nhà ở xã hội; nhóm vấn đề về nguồn vốn; nhóm vấn đề về cơ chế, chính sách; nhóm vấn đề về quy trình, thủ tục hành chính.

Về phía cơ quan quản lý,  ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng Sở đang nỗ lực để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng phải chia sẻ rằng, Sở Xây dựng dù là cơ quan “cầm trịch” trong chương trình phát triển nhà ở nhưng chỉ tham gia một khâu, một phần phía sau trong quá trình đầu tư xây dựng, từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận…

Sở Xây dựng cũng đã phối hợp với các sở ngành và UBND quận, huyện để xây dựng một trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, cải tạo đối với chung cư hư hỏng nặng và nhà ở xã hội, được UBND TP.HCM chấp thuận tại Công văn số 3013.

Theo đó, đây là một quy trình lý tưởng, giúp các doanh nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện về quy hoạch, đất đai giảm thiểu thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp rất nhiều.

Cụ thể, đối với doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo đúng quy định thì tổng thời gian thực hiện các thủ tục còn 153 ngày, giảm 213 ngày so với các quy định pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, cũng phải nhắc lại, đây là trình tự lý tưởng khi và chỉ khi các doanh nghiệp đã đáp ứng các điều kiện, còn nếu thiếu đi yếu tố nào, ví dụ như quy hoạch thì ngay từ bước đầu tiên đã gặp vấn đề.

Với nhà ở xã hội, kiến nghị được thực hiện các bước song song với nhau, ví dụ trong quá trình làm quy hoạch có thể làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Nghị định 49, đối với dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, thì đối với doanh nghiệp có khu đất lớn hơn nhiều so với quy định đó có thể bố trí riêng được khu vực để dành 20% quỹ đất. Còn đối với những khu đất chỉ trên dưới 2ha thì việc bố trí rất khó khăn về mặt quy hoạch.

UBND TP.HCM cũng kiến nghị Quốc hội cho phép UBND thành phố được chủ động quyết định việc thực thi nghĩa vụ dành quỹ đất 20% của các dự án. Ví dụ như bố trí một quỹ đất tương đương với quỹ đất 20% tại một vị trí khác phù hợp hơn để tạo thành một khu nhà ở xã hội có quy mô lớn hơn.