TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Hỏi chuyện kinh doanh bất động sản của Cienco5
Lấy “căn cứ” ở miền Trung, nhưng Tổng công ty xây dựng Công trình Giao thông 5 (Cienco5) có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành
Lấy “căn cứ” ở miền Trung, nhưng Tổng công ty xây dựng Công trình Giao thông 5 (Cienco5) có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành.
Buổi làm việc của Chương trình Thương hiệu mạnh (Thời báo Kinh tế Việt Nam) với Tổng giám đốc Cienco5 Thân Đức Nam mới đây, cuối cùng đã xoay qua câu chuyện về hướng kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp này.
Cho rằng “độ sâu” tham gia vào thị trường bất động sản đối với Cienco5 như hiện nay là đủ, ông Thân Đức Nam mở ra câu chuyện về thị trường bất động sản năm 2011, cũng như định hướng hoạt động của doanh nghiệp này.
Thế là đủ
Năm 2011, chính sách tiền tệ đã phát đi thông điệp thắt chặt, có nghĩa là tiêu dùng và đầu tư sẽ giảm đi. Ông có lo ngại cho kế hoạch sản xuất kinh doanh của Cienco5?
Tôi cũng biết năm nay là năm thắt chặt tiền tệ thì việc phát triển những dự án bất động sản sẽ có hạn chế, hay kể cả các dự án giao thông cũng vậy, chi tiêu ngân sách sẽ có hạn chế.
Với Cienco5, chúng tôi còn nhiều dự án gối đấu từ năm 2010 chuyển sang năm 2011 thì tiếp tục thi công. Những dự án đường bộ như Cầu Giẽ - Ninh Bình thì đã có ghi vốn rồi, nhiều dự án giao thông khác cũng có nguồn vốn ngân sách rồi. Các dự án đô thị, Cienco5 đã thu tiền góp vốn của người mua, chỉ còn phải tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng…
Chúng tôi biết năm nay là năm khó khăn, nhưng Cienco5 cũng không phải vay vốn ngân hàng, mình đã chủ động trước từ nguồn vốn của mình để tự sản xuất.
Với các dự án mới thì nếu có làm dự án từ đầu thì ít nhất cũng phải hết năm 2012 mới xong đền bù, kiểm đếm, giải phóng mặt bằng, lúc đó mình nhìn nhận thị trường thế nào mới tiếp tục đầu tư chứ lúc này không thể.
Liệu có thị trường bất động sản khu vực nào sẽ phải thu hẹp lại và tập trung hơn cho khu vực khác?
Cienco5 hiện tập trung hoạt động bất động sản tại các thị trường như Tp.HCM, Hà Nội, Quảng Ninh, Cần Thơ, Nha Trang là những thành phố lớn thuận lợi về kinh doanh bất động sản. Những dự án tại đây sẽ được tiếp tục, còn tất cả phải thu gom nhỏ lại, không đầu tư.
Bất động sản với Cienco5 hiện nay dừng lại như thế là đủ sức. Trước mắt chúng tôi sẽ không tiếp tục xin thêm, cũng không mở rộng nữa.
Có thể lỗ, nếu...
Chứ không phải do Cienco5 xác định sẽ đi theo hướng phát triển các dự án giao thông kết hợp bất động sản như vừa qua?
Đất nước còn phải phát triển nữa, 20 năm sau hạ tầng vẫn có thể chưa đủ. Do đó mình phải luôn luôn đầu và phát triển, giữ lấy ngành nghề chính và tiếp tục đi theo con đường mà mình đã có, với những gì mình đã có là cán bộ kỹ thuật, kỹ sư.
Còn bất động sản, làm đến một lúc nào đó mà thị trường bão hòa thì không thể đầu tư tiếp tục ào ạt nữa. Khi người mua ít đi, đầu ra thu hẹp thì không khéo mình lại bị khó khăn thậm chí lỗ vốn.
Nhưng các dự án bất động sản của Cienco5 có bao giờ công bố lỗ vốn đâu?
Không những mình phải tính trước 5-10 năm chứ, cung và cầu nếu đủ rồi thì đầu tư bất động sản là thua. Ví dụ ở miền Trung tôi thấy thị trường gần như bão hòa, quá trời dự án bất động sản mà đất vẫn còn quá nhiều, nhà chưa xây. Thế thì nhà, đất nó nằm ở đâu? Nằm ở người kinh doanh hết, người ta bán chưa được.
Thế thì đến một lúc nào đó tự nhiên thị trường đóng băng, giống như trước đây từng có những lúc như thế.
Đó là lý do Cienco5 ít đầu tư vào miền Trung?
Đúng. Vì thực ra chúng tôi phải cân nhắc, đầu tư vào đâu thì phải tính dân số ở đó bao nhiêu, thu nhập của họ là bao nhiêu, hạ tầng hiện đã đủ chưa mới quyết định đầu tư. Chứ còn hạ tầng đủ rồi thì đầu tư ít còn được, nhiều là khó.
Ví dụ năm 2003, chúng tôi đầu tư một dự án ở Bình Thuận và xong là đi luôn, không bao giờ đầu tư nữa. Bởi vì chúng tôi nghĩ là với Bình Thuận, với Phan Thiết thì chỉ cần một dự án 50 ha là đủ cho người dân ở đó. Nó phải phụ thuộc chủ yếu người dân ở đó, những người mua nhà, chứ không thể người ở đâu ra đó mà mua được.
Mức độ như thế là vừa đủ, mình đi thì dự án còn có lời, chứ tiếp tục đầu tư ở đó thêm thì có khi lún sâu vào, chôn vốn đó.
Hay ví dụ chúng tôi tới Bạc Liêu làm dự án khoảng 100ha là xong, bán rất rẻ chỉ 2 triệu đồng/m2 thì cán bộ, công nhân cũng có thể mua được với căn hộ 100m2 giá khoảng chừng 200 triệu đồng. Nhưng rồi dừng, không triển khai thêm nữa.
Còn những thành phố lớn, dân cư đông thì tiếp tục phát triển.
Lãnh đạo là một phần thương hiệu
Lấy “căn cứ” ở miền Trung nhưng Cienco5 có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành. Theo ông, vì sao Cienco5 lại được các địa phương ưu ái thế?
Chúng tôi hoạt động trên phạm vi cả nước, có rất nhiều dự án, từ Quảng Ninh cho đến mũi Cà Mau, miền Trung, miền Bắc, miền nào cũng đều có mặt hết. Đó là vì, tất cả các địa phương trong cả nước hiện đều mong muốn phát triển hạ tầng.
Muốn công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa thì phải phát triển hạ tầng. Muốn thu hút đầu tư cũng phải có hạ tầng. Tất cả các con đường giao thông đang có thì cũng đến lúc phải làm rộng ra vì lưu lượng người và phương tiện tham gia giao thông ngày càng lớn…
Nơi nào cũng phải có hạ tầng và phải đầu tư, nhưng về kinh phí thì chọn đầu tư lớn hay nhỏ, đầu tư lâu dài, nhanh hay chậm mà thôi, tùy nguồn ngân sách. Nhưng cũng có nhiều nguồn khác, ví dụ như dùng quỹ đất bán để lấy hạ tầng. Như thế thì tất cả các địa phương đều có nhu cầu.
Với chủ trương này, Cienco5 cũng là đơn vị làm rất nhiều công trình giao thông và hạ tầng đô thị, uy tín của thương hiệu đã có. Chính vì thương hiệu đó mà người ta chọn chúng tôi, nhiều tỉnh, thành, địa phương giao dự án cho chúng tôi thực thi.
Khi làm việc với các địa phương xin chủ trương triển khai dự án, Cienco5 làm gì để tạo được sự tin tưởng như ông nói?
Chắc chắn họ đã hiểu được Cienco5. Ví dụ như họ nghe Cienco5 trước hết là nghe thương hiệu, nghe người lãnh đạo nó. Ví dụ ông Thân Đức Nam đầu tư hiệu quả, quan tâm đến địa phương…
Theo quan điểm của tôi, trước khi muốn đầu tư một dự án tại địa phương thì mục tiêu quan tâm trước tiên, hàng đầu là người dân, quyền lợi của người dân phải có. Đền bù, tái định cư để làm sao cho người dân sống được, sống tốt sau dự án. Thứ hai là với địa phương phải quan tâm các vấn đề nộp thuế, lao động, nói chung là đầy đủ nghĩa vụ. Thứ ba là quyền lợi của nhà đầu tư…
Ví dụ ngày trước, Cienco5 làm dự án tại Quảng Ninh, dự án lấn biển đô thị. Sau đó, uy tín Cienco5 lan rộng ra cả nước, từ đó người ta biết Cienco5 là ai, người lãnh đạo là ai. Chính người lãnh đạo cũng là một phần thương hiệu của Cienco5.
Bất động sản đã giúp gỡ khó
Với cơ chế đổi đất lấy hạ tầng từ dự án tại Quảng Ninh, dường như cơ hội phát triển sâu vào lĩnh vực bất động sản đã mở ra đối với các ông?
Đổi đất lấy hạ tầng, Cienco5 cũng chỉ làm một dự án đầu tiên mấy chục ha tại Quảng Ninh, sau năm 2003 Cienco5 không làm thêm dự án đổi đất nữa vì cơ chế ấy không còn mà là giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Còn khi Hà Tây đưa ra dự án làm con đường để khai thác quỹ đất, phát triển các khu đô thị thì đó là dự án hoàn vốn bằng các khu đô thị.
Đây là chủ trường quá đúng đắn, nên khuyến khích, trong bối cảnh vốn ngân sách chúng ta thiếu, trái phiếu không đủ đầu tư mà doanh nghiệp dám bỏ tiền xây dựng cả con đường thì Chính phủ rất khuyến khích.
Có thể vì thế mà trong cái tên Cienco5 gần đây, khía cạnh bất động sản dường như nổi trội hơn giao thông, thưa ông?
Thực ra, lĩnh vực tiền thân của chúng tôi là giao thông, nhưng trong những năm Cienco5 bắt đầu đa ngành nghề từ khoảng năm 2000 trở lại đây thì chúng tôi đã mở rộng ra các lĩnh vực mới như thủy điện, địa ốc…
Chính địa ốc đã tháo gỡ những khó khăn cho Cienco5 trong thời gian vừa qua, nhưng lĩnh vực chính, "cánh tay phải" vẫn phải là giao thông.
Cienco5 cho biết năm 2010 tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lên đến gần 35%. Tức là hiệu suất sử dụng vốn cao do có dự án tốt, hay phải đi vay nhiều?
Không. Lợi nhuận trên vốn cao là do mình làm ra hiệu quả cao thật, chứ không phải đi vay nhiều. Đồng vốn sinh lãi cao là do đầu tư vào các dự án bất động sản, lên đến 30-40%. Ví dụ như có thể đầu tư 1 triệu đồng nhưng bán đến 2 triệu đồng thì lãi 100%.
Thời gian vừa qua, giá bất động sản lên nên Cienco5 cũng được lợi. Dự án bất động sản mà Cienco5 kinh doanh vừa qua thì sinh lời nhiều nằm ở đó.
Còn khả năng sinh lời trong các dự án giao thông không cao như thế đâu. Làm giao thông chỉ có lợi nhuận rất ít, chi phí hết rồi thì lợi nhuận vài ba phần trăm đã là tốt rồi.
Nhưng vì sao ông vẫn muốn đầu tư cho nó để thành "cánh tay phải" của Cienco5?
Bởi vì với mình nó là ngành nghề chính, mình sinh ra và lớn lên từ cầu đường thì phải giữ lấy nó, để giải quyết những vấn đề về giao thông của đất nước mình, để giữ mãi thương hiệu Cienco5 là làm giao thông, tiền thân là Ban 67.
Nếu bây giờ, mình chuyển thành tổng công ty kinh doanh địa ốc thì đâu còn gọi là “Tổng 5” được, đâu còn Ban 67 xưa được, mặc dù biết lợi nhuận sẽ rất thấp.
Buổi làm việc của Chương trình Thương hiệu mạnh (Thời báo Kinh tế Việt Nam) với Tổng giám đốc Cienco5 Thân Đức Nam mới đây, cuối cùng đã xoay qua câu chuyện về hướng kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp này.
Cho rằng “độ sâu” tham gia vào thị trường bất động sản đối với Cienco5 như hiện nay là đủ, ông Thân Đức Nam mở ra câu chuyện về thị trường bất động sản năm 2011, cũng như định hướng hoạt động của doanh nghiệp này.
Thế là đủ
Năm 2011, chính sách tiền tệ đã phát đi thông điệp thắt chặt, có nghĩa là tiêu dùng và đầu tư sẽ giảm đi. Ông có lo ngại cho kế hoạch sản xuất kinh doanh của Cienco5?
Tôi cũng biết năm nay là năm thắt chặt tiền tệ thì việc phát triển những dự án bất động sản sẽ có hạn chế, hay kể cả các dự án giao thông cũng vậy, chi tiêu ngân sách sẽ có hạn chế.
Với Cienco5, chúng tôi còn nhiều dự án gối đấu từ năm 2010 chuyển sang năm 2011 thì tiếp tục thi công. Những dự án đường bộ như Cầu Giẽ - Ninh Bình thì đã có ghi vốn rồi, nhiều dự án giao thông khác cũng có nguồn vốn ngân sách rồi. Các dự án đô thị, Cienco5 đã thu tiền góp vốn của người mua, chỉ còn phải tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng…
Chúng tôi biết năm nay là năm khó khăn, nhưng Cienco5 cũng không phải vay vốn ngân hàng, mình đã chủ động trước từ nguồn vốn của mình để tự sản xuất.
Với các dự án mới thì nếu có làm dự án từ đầu thì ít nhất cũng phải hết năm 2012 mới xong đền bù, kiểm đếm, giải phóng mặt bằng, lúc đó mình nhìn nhận thị trường thế nào mới tiếp tục đầu tư chứ lúc này không thể.
Liệu có thị trường bất động sản khu vực nào sẽ phải thu hẹp lại và tập trung hơn cho khu vực khác?
Cienco5 hiện tập trung hoạt động bất động sản tại các thị trường như Tp.HCM, Hà Nội, Quảng Ninh, Cần Thơ, Nha Trang là những thành phố lớn thuận lợi về kinh doanh bất động sản. Những dự án tại đây sẽ được tiếp tục, còn tất cả phải thu gom nhỏ lại, không đầu tư.
Bất động sản với Cienco5 hiện nay dừng lại như thế là đủ sức. Trước mắt chúng tôi sẽ không tiếp tục xin thêm, cũng không mở rộng nữa.
Có thể lỗ, nếu...
Chứ không phải do Cienco5 xác định sẽ đi theo hướng phát triển các dự án giao thông kết hợp bất động sản như vừa qua?
Đất nước còn phải phát triển nữa, 20 năm sau hạ tầng vẫn có thể chưa đủ. Do đó mình phải luôn luôn đầu và phát triển, giữ lấy ngành nghề chính và tiếp tục đi theo con đường mà mình đã có, với những gì mình đã có là cán bộ kỹ thuật, kỹ sư.
Còn bất động sản, làm đến một lúc nào đó mà thị trường bão hòa thì không thể đầu tư tiếp tục ào ạt nữa. Khi người mua ít đi, đầu ra thu hẹp thì không khéo mình lại bị khó khăn thậm chí lỗ vốn.
Nhưng các dự án bất động sản của Cienco5 có bao giờ công bố lỗ vốn đâu?
Không những mình phải tính trước 5-10 năm chứ, cung và cầu nếu đủ rồi thì đầu tư bất động sản là thua. Ví dụ ở miền Trung tôi thấy thị trường gần như bão hòa, quá trời dự án bất động sản mà đất vẫn còn quá nhiều, nhà chưa xây. Thế thì nhà, đất nó nằm ở đâu? Nằm ở người kinh doanh hết, người ta bán chưa được.
Thế thì đến một lúc nào đó tự nhiên thị trường đóng băng, giống như trước đây từng có những lúc như thế.
Đó là lý do Cienco5 ít đầu tư vào miền Trung?
Đúng. Vì thực ra chúng tôi phải cân nhắc, đầu tư vào đâu thì phải tính dân số ở đó bao nhiêu, thu nhập của họ là bao nhiêu, hạ tầng hiện đã đủ chưa mới quyết định đầu tư. Chứ còn hạ tầng đủ rồi thì đầu tư ít còn được, nhiều là khó.
Ví dụ năm 2003, chúng tôi đầu tư một dự án ở Bình Thuận và xong là đi luôn, không bao giờ đầu tư nữa. Bởi vì chúng tôi nghĩ là với Bình Thuận, với Phan Thiết thì chỉ cần một dự án 50 ha là đủ cho người dân ở đó. Nó phải phụ thuộc chủ yếu người dân ở đó, những người mua nhà, chứ không thể người ở đâu ra đó mà mua được.
Mức độ như thế là vừa đủ, mình đi thì dự án còn có lời, chứ tiếp tục đầu tư ở đó thêm thì có khi lún sâu vào, chôn vốn đó.
Hay ví dụ chúng tôi tới Bạc Liêu làm dự án khoảng 100ha là xong, bán rất rẻ chỉ 2 triệu đồng/m2 thì cán bộ, công nhân cũng có thể mua được với căn hộ 100m2 giá khoảng chừng 200 triệu đồng. Nhưng rồi dừng, không triển khai thêm nữa.
Còn những thành phố lớn, dân cư đông thì tiếp tục phát triển.
Lãnh đạo là một phần thương hiệu
Lấy “căn cứ” ở miền Trung nhưng Cienco5 có dự án bất động sản lớn ở nhiều tỉnh thành. Theo ông, vì sao Cienco5 lại được các địa phương ưu ái thế?
Chúng tôi hoạt động trên phạm vi cả nước, có rất nhiều dự án, từ Quảng Ninh cho đến mũi Cà Mau, miền Trung, miền Bắc, miền nào cũng đều có mặt hết. Đó là vì, tất cả các địa phương trong cả nước hiện đều mong muốn phát triển hạ tầng.
Muốn công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa thì phải phát triển hạ tầng. Muốn thu hút đầu tư cũng phải có hạ tầng. Tất cả các con đường giao thông đang có thì cũng đến lúc phải làm rộng ra vì lưu lượng người và phương tiện tham gia giao thông ngày càng lớn…
Nơi nào cũng phải có hạ tầng và phải đầu tư, nhưng về kinh phí thì chọn đầu tư lớn hay nhỏ, đầu tư lâu dài, nhanh hay chậm mà thôi, tùy nguồn ngân sách. Nhưng cũng có nhiều nguồn khác, ví dụ như dùng quỹ đất bán để lấy hạ tầng. Như thế thì tất cả các địa phương đều có nhu cầu.
Với chủ trương này, Cienco5 cũng là đơn vị làm rất nhiều công trình giao thông và hạ tầng đô thị, uy tín của thương hiệu đã có. Chính vì thương hiệu đó mà người ta chọn chúng tôi, nhiều tỉnh, thành, địa phương giao dự án cho chúng tôi thực thi.
Khi làm việc với các địa phương xin chủ trương triển khai dự án, Cienco5 làm gì để tạo được sự tin tưởng như ông nói?
Chắc chắn họ đã hiểu được Cienco5. Ví dụ như họ nghe Cienco5 trước hết là nghe thương hiệu, nghe người lãnh đạo nó. Ví dụ ông Thân Đức Nam đầu tư hiệu quả, quan tâm đến địa phương…
Theo quan điểm của tôi, trước khi muốn đầu tư một dự án tại địa phương thì mục tiêu quan tâm trước tiên, hàng đầu là người dân, quyền lợi của người dân phải có. Đền bù, tái định cư để làm sao cho người dân sống được, sống tốt sau dự án. Thứ hai là với địa phương phải quan tâm các vấn đề nộp thuế, lao động, nói chung là đầy đủ nghĩa vụ. Thứ ba là quyền lợi của nhà đầu tư…
Ví dụ ngày trước, Cienco5 làm dự án tại Quảng Ninh, dự án lấn biển đô thị. Sau đó, uy tín Cienco5 lan rộng ra cả nước, từ đó người ta biết Cienco5 là ai, người lãnh đạo là ai. Chính người lãnh đạo cũng là một phần thương hiệu của Cienco5.
Bất động sản đã giúp gỡ khó
Với cơ chế đổi đất lấy hạ tầng từ dự án tại Quảng Ninh, dường như cơ hội phát triển sâu vào lĩnh vực bất động sản đã mở ra đối với các ông?
Đổi đất lấy hạ tầng, Cienco5 cũng chỉ làm một dự án đầu tiên mấy chục ha tại Quảng Ninh, sau năm 2003 Cienco5 không làm thêm dự án đổi đất nữa vì cơ chế ấy không còn mà là giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Còn khi Hà Tây đưa ra dự án làm con đường để khai thác quỹ đất, phát triển các khu đô thị thì đó là dự án hoàn vốn bằng các khu đô thị.
Đây là chủ trường quá đúng đắn, nên khuyến khích, trong bối cảnh vốn ngân sách chúng ta thiếu, trái phiếu không đủ đầu tư mà doanh nghiệp dám bỏ tiền xây dựng cả con đường thì Chính phủ rất khuyến khích.
Có thể vì thế mà trong cái tên Cienco5 gần đây, khía cạnh bất động sản dường như nổi trội hơn giao thông, thưa ông?
Thực ra, lĩnh vực tiền thân của chúng tôi là giao thông, nhưng trong những năm Cienco5 bắt đầu đa ngành nghề từ khoảng năm 2000 trở lại đây thì chúng tôi đã mở rộng ra các lĩnh vực mới như thủy điện, địa ốc…
Chính địa ốc đã tháo gỡ những khó khăn cho Cienco5 trong thời gian vừa qua, nhưng lĩnh vực chính, "cánh tay phải" vẫn phải là giao thông.
Cienco5 cho biết năm 2010 tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lên đến gần 35%. Tức là hiệu suất sử dụng vốn cao do có dự án tốt, hay phải đi vay nhiều?
Không. Lợi nhuận trên vốn cao là do mình làm ra hiệu quả cao thật, chứ không phải đi vay nhiều. Đồng vốn sinh lãi cao là do đầu tư vào các dự án bất động sản, lên đến 30-40%. Ví dụ như có thể đầu tư 1 triệu đồng nhưng bán đến 2 triệu đồng thì lãi 100%.
Thời gian vừa qua, giá bất động sản lên nên Cienco5 cũng được lợi. Dự án bất động sản mà Cienco5 kinh doanh vừa qua thì sinh lời nhiều nằm ở đó.
Còn khả năng sinh lời trong các dự án giao thông không cao như thế đâu. Làm giao thông chỉ có lợi nhuận rất ít, chi phí hết rồi thì lợi nhuận vài ba phần trăm đã là tốt rồi.
Nhưng vì sao ông vẫn muốn đầu tư cho nó để thành "cánh tay phải" của Cienco5?
Bởi vì với mình nó là ngành nghề chính, mình sinh ra và lớn lên từ cầu đường thì phải giữ lấy nó, để giải quyết những vấn đề về giao thông của đất nước mình, để giữ mãi thương hiệu Cienco5 là làm giao thông, tiền thân là Ban 67.
Nếu bây giờ, mình chuyển thành tổng công ty kinh doanh địa ốc thì đâu còn gọi là “Tổng 5” được, đâu còn Ban 67 xưa được, mặc dù biết lợi nhuận sẽ rất thấp.