TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Luật Đất đai sẽ được sửa thế nào?
Sẽ có 10 điều của Luật Đất đai hiện hành được sửa đổi, bổ sung
Sau khi được Chính phủ thảo luận trong phiên họp tháng 8 vừa qua, dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư đăng tải để lấy ý kiến đóng góp.
Luật Đất đai (được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ tháng 7/2014) là một trong 12 luật được dự kiến sẽ sửa đổi, bổ sung tại dự án một luật sửa nhiều luật nói trên.
Cần cụ thể, minh bạch hơn
Quá trình góp ý cho dự án Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh, rất nhiều ý kiến từ giới nghiên cứu, luật sư, doanh nhân than phiền về những quy định chồng chéo, gây xung đột của Luật Đất đai với quy định của một số luật khác.
Chẳng hạn, Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện.
Kiến nghị được tập hợp từ Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) là xem xét giảm loại đất, vì Luật Đất đai hiện tại chia đất đai làm 3 nhóm theo mục đích sử dụng với trên 19 loại đất khác nhau, được cho là quá nhiều loại đất, sẽ gây khó khăn cho công tác thống kê, quy hoạch xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất.
VCCI cũng đề nghị bổ sung quy định trong trường hợp được quyết định đầu tư, chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Còn rất nhiều các kiến nghị khác từ VCCI và chủ thể khác, tựu trung lại là sửa đổi quy định cho thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác, không để các nghị định hướng dẫn quá nhiều, quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần cụ thể, minh bạch hơn...
Sửa đổi 10 điều
Dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung các luật về đầu tư kinh doanh dành một điều (điều 3) để sửa đổi, bổ sung 10 điều của Luật Đất đai. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung đầu tiên được sửa đổi.
Điều 52 luật hiện hành quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau.
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Dự thảo luật sửa đổi đã tách căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và căn cứ giao đất, cho thuê đất thành hai khoản riêng.
Cụ thể, điều 52 mới quy định:
1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
a) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất:
a) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: quyết định phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
b) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất: quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.
c) Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
3. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư: văn bản quyết định, chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
Ngoài điều 52, một số quy định của các điều 58, 73, 118, 149, 167, 174, 175, 183 và 210 cũng được sửa đổi.
Theo dự kiến sửa đổi khoản b điều 175 thì tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam như luật hiện hành mà còn được cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê.
Đồng thời có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà không phải chịu ràng buộc bởi quy định "theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm" của luật hiện hành.
Đáng chú ý là khoản 4 điều 183 về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam cũng được sửa đổi.
Cụ thể quy định "trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối..." được sửa thành "trường hợp sau khi nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp, nhà đầu tư nước ngoài sở hữu chi phối doanh nghiệp...".
Quy định "trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối..." dự kiến sửa thành "trường hợp sau khi nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp, nhà đầu tư nước ngoài không sở hữu chi phối doanh nghiệp...".
Luật Đất đai (được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ tháng 7/2014) là một trong 12 luật được dự kiến sẽ sửa đổi, bổ sung tại dự án một luật sửa nhiều luật nói trên.
Cần cụ thể, minh bạch hơn
Quá trình góp ý cho dự án Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh, rất nhiều ý kiến từ giới nghiên cứu, luật sư, doanh nhân than phiền về những quy định chồng chéo, gây xung đột của Luật Đất đai với quy định của một số luật khác.
Chẳng hạn, Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện.
Nhưng, Luật Đất đai lại cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ dự án.
Sự xung đột giữa hai luật này khiến cho nhiều dự án đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai.
Sự xung đột giữa hai luật này khiến cho nhiều dự án đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai.
Kiến nghị được tập hợp từ Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) là xem xét giảm loại đất, vì Luật Đất đai hiện tại chia đất đai làm 3 nhóm theo mục đích sử dụng với trên 19 loại đất khác nhau, được cho là quá nhiều loại đất, sẽ gây khó khăn cho công tác thống kê, quy hoạch xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất.
VCCI cũng đề nghị bổ sung quy định trong trường hợp được quyết định đầu tư, chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Còn rất nhiều các kiến nghị khác từ VCCI và chủ thể khác, tựu trung lại là sửa đổi quy định cho thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác, không để các nghị định hướng dẫn quá nhiều, quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần cụ thể, minh bạch hơn...
Sửa đổi 10 điều
Dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung các luật về đầu tư kinh doanh dành một điều (điều 3) để sửa đổi, bổ sung 10 điều của Luật Đất đai. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung đầu tiên được sửa đổi.
Điều 52 luật hiện hành quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau.
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Dự thảo luật sửa đổi đã tách căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và căn cứ giao đất, cho thuê đất thành hai khoản riêng.
Cụ thể, điều 52 mới quy định:
1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
a) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất:
a) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: quyết định phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
b) Đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất: quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.
c) Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
3. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư: văn bản quyết định, chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
Ngoài điều 52, một số quy định của các điều 58, 73, 118, 149, 167, 174, 175, 183 và 210 cũng được sửa đổi.
Theo dự kiến sửa đổi khoản b điều 175 thì tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam như luật hiện hành mà còn được cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê.
Đồng thời có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà không phải chịu ràng buộc bởi quy định "theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm" của luật hiện hành.
Đáng chú ý là khoản 4 điều 183 về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam cũng được sửa đổi.
Cụ thể quy định "trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối..." được sửa thành "trường hợp sau khi nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp, nhà đầu tư nước ngoài sở hữu chi phối doanh nghiệp...".
Quy định "trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối..." dự kiến sửa thành "trường hợp sau khi nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp, nhà đầu tư nước ngoài không sở hữu chi phối doanh nghiệp...".
