Vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều

“Tôi không thể hình dung được chuyện gì sẽ xảy ra nếu Nhà nước bỏ đi quy định buộc phải đăng ký sở hữu nhà ở. Chắc chắn tranh chấp và hiện tượng lừa đảo sẽ xảy ra rất nhiều, gây ra những hệ lụy và xáo trộn lớn trong đời sống của người dân”.

Phó tổng giám đốc Công ty Luật SMiC Lê Thành Vinh tỏ rõ sự lo lắng về vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở - một nội dung quan trọng và đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều trong dự thảo Luật Nhà ở, đang được trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp này.

“Trừ trường hợp nhận thừa kế, đối với giao dịch nhà ở từ mua bán, tặng cho đến trao đổi, xét trong bối cảnh hiện tại, tôi cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu vẫn nên là thời điểm đăng ký, chứ không nên là thời điểm thanh toán tiền, càng không nên là thời điểm bàn giao”, ông Vinh nói.

Nhà phải gắn với đất

Vậy, lập luận của ông là gì?

Trước hết, chúng ta hãy xem xét tới vấn đề gốc ở đây là câu chuyện tại sao Nhà nước lại phải buộc chủ sở hữu đăng ký một số tài sản nhất định, mà không phải là mọi tài sản.

Lý do chính là việc sử dụng, định đoạt loại tài sản đó có thể gây tác động đáng kể tới trật tự chung mà Nhà nước có trách nhiệm thiết lập và bảo vệ.

Nhà nước đặt ra quy định phải đăng ký các tài sản này là để ghi nhận và xác định ai là chủ sở hữu của tài sản, qua đó xác định quyền và trách nhiệm của họ đối với các chủ thể còn lại trong xã hội. Buộc đăng ký, do vậy, là để bảo vệ quyền của chính chủ sở hữu tài sản và của những người khác có liên quan.

Tôi cho rằng nhà ở phải là một trong những loại tài sản đó vì ý nghĩa quan trọng của nó, đặc biệt là ở Việt Nam, xét cả giá trị tài sản lẫn ý nghĩa tinh thần đối với người dân. Buộc đăng ký nhà ở để ghi nhận rõ ràng ai là chủ sở hữu, tạo căn cứ để các giao dịch nhà ở được thực hiện một cách có trật tự, từ đó bảo vệ quyền của những người tham gia giao dịch.

Luật Đất đai 2013 đã thay đổi chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, chuyển từ bắt buộc phải đăng ký như trước đây sang cho phép chủ sở hữu có quyền lựa chọn có đăng ký hay không.

Luật này cũng chỉ mới có hiệu lực trong chưa đầy bốn tháng, nên cũng chưa đánh giá được hệ quả của quy định này, nhưng trên thực tế thì các cơ quan áp dụng pháp luật và bản thân các cá nhân có nhà ở vẫn đang hành xử theo Luật Nhà ở 2005, tức cứ mua bán nhà ở là phải có giấy chứng nhận sở hữu.

Nói về quy định trên của Luật Đất đai 2013, tôi cho rằng nhà làm luật đã cố tình tách bạch chế độ pháp lý áp dụng cho hai loại tài sản vốn dĩ không thể tách bạch được, là nhà ở và đất đai.

Vì, nhà ở phải gắn với một mảnh đất chứ không lơ lửng trên không trung. Mua nhà là “mua” cả quyền sử dụng mảnh đất có nhà ở trên đó, trừ trường hợp mua các mảnh ghép của căn nhà đó để tháo dỡ về lắp ghép lại ở một vị trí đất khác - ví dụ mua nhà sàn - hay phục vụ cho mục đích khác nào đó. Lúc này, tài sản mua không còn là nhà ở đúng nghĩa là một bất động sản nữa mà là một động sản thông thường.

Việc quản lý nhà ở, do vậy, phải gắn liền với việc quản lý quyền sử dụng đất, không thể tách rời chế độ quản lý đối với hai tài sản này.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cũng phải đồng nhất với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Một khi Nhà nước vẫn quy định đất đai phải đăng ký thì nhà ở cũng phải đăng ký sở hữu và thời điểm ghi nhận quyền sở hữu đó phải là thời điểm đăng ký.

Cứ bàn giao là mất nhà?

Nhưng có người cho rằng buộc đăng ký sẽ gây phiền hà, cản trở việc thực hiện quyền của chủ sở hữu, đồng thời tạo cơ hội cho sách nhiễu, tham nhũng, và do vậy cần phải bỏ đi càng sớm càng tốt?

Tôi không đồng tình quan điểm này. Lý do là đối với một số loại tài sản quan trọng như nhà ở thì Nhà nước với tư cách là chủ thể bảo vệ trật tự công phải đặt ra chế độ quản lý, chứ không phải để cản trở việc thực hiện quyền đó.

Tôi cho rằng câu chuyện ở đây là hệ thống đăng ký hiện nay đang rối rắm, phiền hà. Cần phải tách bạch câu chuyện này với câu chuyện cần thiết phải có cơ sở để bảo vệ một trật tự công cộng.

Vấn đề cần làm là phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục đăng ký để chủ sở hữu thực hiện một cách thuận lợi hơn chứ không phải bỏ đi quy định buộc phải đăng ký.

Nhìn ra thế giới thì ngay như một quốc gia tiên tiến như Đức cũng duy trì hệ thống đăng ký quyền sở hữu nhà ở, chứ đâu phải cứ như vậy là cản trở quyền của chủ sở hữu nhà

Ông nghĩ như thế nào về quan điểm cho rằng quyền sở hữu nên được chuyển giao từ thời điểm thanh toán tiền hay bàn giao nhà ở?

Tôi cho rằng quan điểm này không nên áp dụng đối với một số loại tài sản có tính đặc thù như nhà ở, với những lập luận ở trên.

Còn quan điểm ủng hộ thời điểm bàn giao thì tôi càng không ủng hộ, không chỉ xuất phát từ lập luận trên đây về tài sản nhà ở mà còn từ những tác động có thể gây ra từ quy định này nếu được ban hành.

Nếu luật sửa như vậy, chủ sở hữu nhà ở sẽ không còn dám bàn giao nữa, vì cứ bàn giao là mất nhà. Nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang muốn tháo gỡ khó khăn bằng cách đồng ý giao nhà trước cho người mua, dù vẫn còn chưa thu hết tiền.

Nếu giao nhà đồng nghĩa với chuyển quyền sở hữu thì họ chỉ biết có nước đi đòi tiền người mua hay bắt thực hiện các nghĩa vụ khác đối ứng mà hai bên thỏa thuận với nhau trong hợp đồng mua bán.

Quy định này nếu được thông qua, theo tôi, sẽ tác động tiêu cực rất lớn lên thị trường bất động sản hiện nay.