TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Ngân hàng kiến nghị giải pháp “cứu” bất động sản
“Định hướng chỉ đạo và giải pháp đã có, cần phải triển khai rốt ráo vì doanh nghiệp hiện nay vô cùng khó khăn”
Ngày 22/1/2013, BIDV, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và một số đại diện bộ ngành liên quan họp tìm thêm các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các gói vốn và lập công ty tái cho vay thế chấp nhà ở.
Theo ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng Quản trị BIDV, tất cả những chính sách để giải cứu nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản và hỗ trợ sản xuất kinh doanh đều đã được thể hiện rõ nét trong các Nghị quyết số 01 và 02 của Chính phủ. Vấn đề quan trọng ở đây là các bộ ngành và hệ thống ngân hàng triển khai cụ thể như thế nào?
Đừng nói rồi để đấy!
Vì thế, ông Hà cho rằng, các bộ Tài chính, Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cần nhập cuộc nhanh hơn, không kéo dài tình trạng nói rồi để đấy. Theo ông Hà, xuất phát từ khó khăn của các doanh nghiệp trong năm 2012 là hàng tồn kho, nhất là tồn kho bất động sản và cùng đó là nợ xấu tăng cao; thế nên, ngay từ đầu 2013, Chính phủ đã có Nghị quyết 01, 02, trong đó dành hẳn một nhóm giải pháp riêng tập trung hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn, xử lý hiệu quả nợ xấu; tập trung hỗ trợ thị trường, giải quyết hàng tồn kho; tạo điều kiện, môi trường thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.
Nổi lên trong đó là một số giải pháp đáng chú ý như: mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích các tổ chức tín dụng liên kết với chủ dự án để cung cấp tín dụng dài hạn cho người có nhu cầu mua nhà để ở; trong quý 1/2013, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn Quy chế cho vay và chỉ đạo các ngân hàng thương mại của nhà nước dành một lượng vốn hợp lý ở mức >3% tổng dư nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để mua, thuê mua nhà xã hội và nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án phục vụ cho nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng...
“Định hướng chỉ đạo và giải pháp đã có, cần phải triển khai rốt ráo vì doanh nghiệp hiện nay vô cùng khó khăn”, ông Hà nói.
Theo đó, hướng triển khai hỗ trợ thị trường của BIDV từ 2013 - 2015 là dành 30 nghìn tỷ đồng cho bất động sản. Trong đó, dành 19.500 tỷ đồng cho vay cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội. Năm 2013 sẽ giải ngân khoảng 3.000 tỷ đồng cho vay cá nhân thu nhập thấp, trung bình chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích trung bình dưới 8m2 sàn/người.
Mức cho vay với đối tượng này tối đa 85% giá trị ngôi nhà, thời hạn vay 15 năm, lãi suất bằng 90% lãi cho vay thông thường cùng kỳ hạn của BIDV.
Ngoài ra, BIDV dành 10.500 tỷ cho chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015 đối với dự án nhà ở thương mại, xã hội có diện tích sàn dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và mức cho vay lên tới 70% tổng mức đầu tư dự án; thời hạn vay 36 tháng, lãi suất 2 năm đầu bằng lãi suất Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) và thời gian còn lại theo lãi suất thị trường của BIDV.
Kiến nghị lập công ty tái cho vay thế chấp nhà ở
Cũng tại buổi họp này, BIDV chủ động thông tin về Đề án thành lập Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở Quốc gia ngay trong quý 2/2013 để kịp thời hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản, kích thích sản xuất lưu thông hàng hóa.
Theo ông Trần Phương, Phó tổng giám đốc BIDV, Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ tồn tại dưới hình thức công ty tài chính trách nhiệm hữu hạn một thành viên do nhà nước sở hữu 100% hoặc chi phối trên 75% vốn điều lệ.
Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 5.000 tỷ đồng và kỳ vọng trong 5 năm đầu tiên, sẽ huy động thêm khoảng 50 nghìn tỷ đồng từ các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ, ODA, tiền gửi dài hạn giá rẻ của các định chế tài chính trong nước.
“Với lượng vốn đó thì trong 5 năm đầu tiên, công ty sẽ cung cấp nguồn vốn cho 250 nghìn căn nhà, tương đương 7,5 triệu m2 nhà ở thu nhập thấp và con số này đến 2020 là 900 nghìn căn nhà”, ông Phương nói.
Cơ chế hoạt động của công ty này theo hai hình thức, gồm: tái cho vay thế chấp và mua lại các khoản nợ cho vay nhà ở thu nhập thấp từ các ngân hàng thương mại. Điểm khác biệt ở đây là không cho vay trực tiếp vào đối tượng thụ hưởng mà cho vay gián tiếp đối với các, ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện cho vay nhà ở thu nhập thấp.
Cụ thể, đối với nghiệp vụ tái cho vay, công ty sẽ chủ động hợp tác với tổ chức tín dụng để chỉ định dự án, đối tượng khách hàng cụ thể và xác định lãi suất cho vay, thời hạn, số tiền cụ thể cần giải ngân. Từ đó, tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại sẽ là đơn vị thực hiện giải ngân và thu nợ, quản lý khoản vay cũng như tài sản bảo đảm.
Theo cơ chế này, nguồn vốn lãi suất thấp (do đầu vào có lãi suất thấp) sẽ được đưa đến đúng đối tượng thụ hưởng mà nhà nước mong muốn hướng tới và các đơn vị nhận nguồn vốn không sử dụng nguồn này một cách bừa bãi để cho vay lại với giá cao trên liên ngân hàng hoặc cho vay ra thị trường.
Còn đối với nghiệp vụ mua nợ thì công ty sẽ mua lại các khoản nợ cho vay thế chấp nhà ở từ các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phi ngân hàng với thời hạn mua nợ theo thỏa thuận giữa hai bên.
Phương thức mua nợ cụ thể như sau: sau khi mua, công ty sẽ ủy thác cho ngân hàng thương mại tiếp tục quản lý, theo dõi, đôn đốc thu hồi các khoản nợ theo lịch trả nợ tại hợp đồng tín dụng; ngân hàng thương mại sau khi thu nợ phải chuyển trả cho công ty và được công ty trả phí ủy thác.
Hiện tại, đề án này đã được BIDV trình lên Chính phủ vào ngày 18/1 vừa qua. Ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét: “Đây là mô hình rất hữu ích và đặc biệt phát huy hiệu quả ở các nền kinh tế phát triển khi lâm vào suy thoái. Nếu được triển khai sớm tại Việt Nam, sẽ tháo gỡ một phần lớn khó khăn cho thị trường bất động sản đang đình trệ hiện nay”.
(Nguồn: Thời báo Kinh tế Việt Nam)
Theo ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng Quản trị BIDV, tất cả những chính sách để giải cứu nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản và hỗ trợ sản xuất kinh doanh đều đã được thể hiện rõ nét trong các Nghị quyết số 01 và 02 của Chính phủ. Vấn đề quan trọng ở đây là các bộ ngành và hệ thống ngân hàng triển khai cụ thể như thế nào?
Đừng nói rồi để đấy!
Vì thế, ông Hà cho rằng, các bộ Tài chính, Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cần nhập cuộc nhanh hơn, không kéo dài tình trạng nói rồi để đấy. Theo ông Hà, xuất phát từ khó khăn của các doanh nghiệp trong năm 2012 là hàng tồn kho, nhất là tồn kho bất động sản và cùng đó là nợ xấu tăng cao; thế nên, ngay từ đầu 2013, Chính phủ đã có Nghị quyết 01, 02, trong đó dành hẳn một nhóm giải pháp riêng tập trung hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn, xử lý hiệu quả nợ xấu; tập trung hỗ trợ thị trường, giải quyết hàng tồn kho; tạo điều kiện, môi trường thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.
Nổi lên trong đó là một số giải pháp đáng chú ý như: mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích các tổ chức tín dụng liên kết với chủ dự án để cung cấp tín dụng dài hạn cho người có nhu cầu mua nhà để ở; trong quý 1/2013, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn Quy chế cho vay và chỉ đạo các ngân hàng thương mại của nhà nước dành một lượng vốn hợp lý ở mức >3% tổng dư nợ để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để mua, thuê mua nhà xã hội và nhà thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án phục vụ cho nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng...
“Định hướng chỉ đạo và giải pháp đã có, cần phải triển khai rốt ráo vì doanh nghiệp hiện nay vô cùng khó khăn”, ông Hà nói.
Theo đó, hướng triển khai hỗ trợ thị trường của BIDV từ 2013 - 2015 là dành 30 nghìn tỷ đồng cho bất động sản. Trong đó, dành 19.500 tỷ đồng cho vay cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội. Năm 2013 sẽ giải ngân khoảng 3.000 tỷ đồng cho vay cá nhân thu nhập thấp, trung bình chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích trung bình dưới 8m2 sàn/người.
Mức cho vay với đối tượng này tối đa 85% giá trị ngôi nhà, thời hạn vay 15 năm, lãi suất bằng 90% lãi cho vay thông thường cùng kỳ hạn của BIDV.
Ngoài ra, BIDV dành 10.500 tỷ cho chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015 đối với dự án nhà ở thương mại, xã hội có diện tích sàn dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và mức cho vay lên tới 70% tổng mức đầu tư dự án; thời hạn vay 36 tháng, lãi suất 2 năm đầu bằng lãi suất Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) và thời gian còn lại theo lãi suất thị trường của BIDV.
Kiến nghị lập công ty tái cho vay thế chấp nhà ở
Cũng tại buổi họp này, BIDV chủ động thông tin về Đề án thành lập Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở Quốc gia ngay trong quý 2/2013 để kịp thời hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản, kích thích sản xuất lưu thông hàng hóa.
Theo ông Trần Phương, Phó tổng giám đốc BIDV, Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ tồn tại dưới hình thức công ty tài chính trách nhiệm hữu hạn một thành viên do nhà nước sở hữu 100% hoặc chi phối trên 75% vốn điều lệ.
Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 5.000 tỷ đồng và kỳ vọng trong 5 năm đầu tiên, sẽ huy động thêm khoảng 50 nghìn tỷ đồng từ các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ, ODA, tiền gửi dài hạn giá rẻ của các định chế tài chính trong nước.
“Với lượng vốn đó thì trong 5 năm đầu tiên, công ty sẽ cung cấp nguồn vốn cho 250 nghìn căn nhà, tương đương 7,5 triệu m2 nhà ở thu nhập thấp và con số này đến 2020 là 900 nghìn căn nhà”, ông Phương nói.
Cơ chế hoạt động của công ty này theo hai hình thức, gồm: tái cho vay thế chấp và mua lại các khoản nợ cho vay nhà ở thu nhập thấp từ các ngân hàng thương mại. Điểm khác biệt ở đây là không cho vay trực tiếp vào đối tượng thụ hưởng mà cho vay gián tiếp đối với các, ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện cho vay nhà ở thu nhập thấp.
Cụ thể, đối với nghiệp vụ tái cho vay, công ty sẽ chủ động hợp tác với tổ chức tín dụng để chỉ định dự án, đối tượng khách hàng cụ thể và xác định lãi suất cho vay, thời hạn, số tiền cụ thể cần giải ngân. Từ đó, tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại sẽ là đơn vị thực hiện giải ngân và thu nợ, quản lý khoản vay cũng như tài sản bảo đảm.
Theo cơ chế này, nguồn vốn lãi suất thấp (do đầu vào có lãi suất thấp) sẽ được đưa đến đúng đối tượng thụ hưởng mà nhà nước mong muốn hướng tới và các đơn vị nhận nguồn vốn không sử dụng nguồn này một cách bừa bãi để cho vay lại với giá cao trên liên ngân hàng hoặc cho vay ra thị trường.
Còn đối với nghiệp vụ mua nợ thì công ty sẽ mua lại các khoản nợ cho vay thế chấp nhà ở từ các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phi ngân hàng với thời hạn mua nợ theo thỏa thuận giữa hai bên.
Phương thức mua nợ cụ thể như sau: sau khi mua, công ty sẽ ủy thác cho ngân hàng thương mại tiếp tục quản lý, theo dõi, đôn đốc thu hồi các khoản nợ theo lịch trả nợ tại hợp đồng tín dụng; ngân hàng thương mại sau khi thu nợ phải chuyển trả cho công ty và được công ty trả phí ủy thác.
Hiện tại, đề án này đã được BIDV trình lên Chính phủ vào ngày 18/1 vừa qua. Ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét: “Đây là mô hình rất hữu ích và đặc biệt phát huy hiệu quả ở các nền kinh tế phát triển khi lâm vào suy thoái. Nếu được triển khai sớm tại Việt Nam, sẽ tháo gỡ một phần lớn khó khăn cho thị trường bất động sản đang đình trệ hiện nay”.
(Nguồn: Thời báo Kinh tế Việt Nam)