TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Nhà ở xã hội: Từ chính sách đến thực tế
Những nội dung chính của cuộc giao lưu trực tuyến chiều 16/4 trên VnEconomy về chủ đề nhà ở xã hội
Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua nhà.
>> Chuyên đề về nhà ở xã hội trên VnEconomy
Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22% trong tổng số gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 - 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm...
Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức trình Chính phủ phương án cụ thể và đã được thông qua. Mục tiêu của phương án này là trong vòng 6 năm nữa, 60% số sinh viên, 50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở.
Mới đây nhất, hai doanh nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex) cũng đã chính thức công bố triển khai các dự án trong khuôn khổ chính sách này tại Hà Nội.
Là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâm của người dân. Việc triển khai chính sách này trong thời gian tới sẽ như thế nào? Đâu là những thuận lợi và khó khăn? Việc xác định các tiêu chí về đối tượng cũng như trong quá trình triển khai có đảm bảo yêu cầu về chất lượng, công bằng? Mặt khác, để thúc đẩy và mở rộng hiệu của của chính sách, cần có những giải pháp nào để thu hút đầu tư tư và sự tham gia của các doanh nghiệp? Đâu là những mối liên hệ với thị trường bất động sản nói chung?...
Trước những câu hỏi này, từ 14h - 16h hôm nay (16/4/2009), VnEconomy sẽ tổ chức buổi giao lưu trực tuyến giữa lãnh đạo một số ban ngành liên quan, doanh nghiệp cùng bạn đọc với chủ đề “Nhà ở xã hội: Từ chính sách đến thực tế”.
Tham dự buổi giao lưu hôm nay có các vị khách mời:
- Ông Trần Thế Ngọc, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
- Ông Đoàn Châu Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex).
Khách mời đã có mặt tòa soạn, sau đây chúng tôi xin giới thiệu nội dung buổi giao lưu trực tuyến này:
Thái Hòa (thaihoakts@gmail.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng và Vinaconex, giá bán nhà ở giá thấp được quyết định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và cộng thêm 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Với mức lợi nhuận này liệu có đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trong khi lợi nhuận khi đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại có thời điểm lên tới 300%?
Ông Đoàn Châu Phong:
Cảm ơn câu hỏi của bạn,
Độc giả cần có sự phân biệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì chúng ta phải lấy mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu. Đây là một vấn đề lớn mà toàn xã hội đang quan tâm.
Nó là một cơ hội tốt để các doanh nghiệp, có tâm huyết với sự phát triển của quốc gia. Tham gia và chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên nó cũng làm một thách thức lớn mà doanh nghiệp cần phải làm thế nào để các sản phẩm nhà ở này đảm bảo chất lượng và giá thành hạ. Ngoài sự cố gắng của các doanh nghiệp thì Chính phủ đã có những gói giải pháp hỗ trợ đầu tư.
Ví dụ như miễn tiền sử dụng đất, xác định thuế VAT bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu, 9 năm tiếp theo thì được giải 50% và thuế suất trong suốt vòng đời dự án là 10%.
Về quy hoạch, được tăng mật độ quy hoạch lên 1,5 lần.
Đây cũng là giải pháp kích cầu hữu hiệu để làm cho xuất đầu tư/m2 nhà ở xã hội ở mức giá thấp, vì những yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến cấu thành giá nhà ở.
Là doanh nghiệp cần xác định mục đích tham gia đóng góp vào các chương trình an sinh xã hội là một mục tiêu không thể thiếu được trong lộ trình phát triển. Do vậy, doanh nghiệp không chỉ đặt vấn đề lợi nhuận lên hàng đầu mà cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội.
Có như vậy thì doanh nghiệp mới phát triển bền vững.
Vu Dinh Khoa:
Thưa Thứ trưởng Trần Thế Ngọc, dường như xây khi xây dựng nhà ở xã hội, người ta đều chọn những khu đất ngoại vi, xa trung tâm (để cho giá đất rẻ). Nhưng với hệ thống giao thông và đường xá không thuận lợi như hiện nay liệu có khó cho những người công viên chức trong các cơ quan nhà nước ở trung tâm hay không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để đưa vào dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003.
Trong đó, sẽ tăng cường công tác quy hoạch xác định quỹ đất xây dựng nhà ở chính sách, đồng thời với quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đến các khu vực xa trung tâm (như chuỗi đô thị Miếu Môn - Hòa Lạc hiện nay đã được đầu tư cơ sở hạ tầng là rất khác so với trước đây chưa có cơ sở hạ tầng). Như vậy, sẽ giải quyết được điều băn khoăn của bạn.
Pham Van Binh:
Người có thu nhập 1,5 triệu đồng/tháng có thể có nhà ở xã hội, còn những người có thu nhập 2-3 triệu có thể được mua nhà xã hội không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Không biết bạn lấy thông tin thu nhập 1,5 triệu mới được tiếp cận mua nhà ở xã hộ ở đâu? Hiện nay, chưa có văn bản quy định cụ thể mức thu nhập bao nhiêu để được giải quyết nhà ở xã hội.
Trần Nam Việt:
Là một người làm trong ngành xây dựng, và cũng trải qua những năm tháng chờ để c thể mua được nhà giá rẻ, nhưng thực tình là tôi có rất nhiều nghi ngờ về tính khả thi của dự án này. Giá thành ngôi nhà, cấu thành bởi giá vật liệu xây dựng, giá nhân công và giá đất. Trong ba nhân tố này, giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, song ở Việt Nam, có được đất sạch với giá rẻ gần như là điều không tưởng đối với doanh nghiệp. Nếu không có biện pháp gì cụ thể và sáng tạo, rất có thể sẽ xảy ra kịch bản rất cũ đối với các sản phẩm được nhà nước khống chế giá: nhà bán trên hợp đồng thì đúng như giá cam kết, nhưng người cần nhà sẽ phải chịu "phí môi giới/ chênh lệch" mới có được nhà. Như vậy, chỉ có nhà nước thiệt (vì thất thu thuế), người dân vẫn phải mua nhà giá cao (hoặc ít nhất là không thể thấp), còn doanh nghiệp thì thu lãi (từ khoản "phí môi giới/ chênh lệch" kia)...
Ông Trần Thế Ngọc:
Ý kiến của bạn về giá thành nhà hiện nay cao là rất chính xác.
Hiện chúng tôi cũng đang nghiên cứu để giảm giá thành nhà bán cho người có thu nhập thấp. Về chi phí đầu tư xây dựng, có thể xác định được và khống chế được. Tuy nhiên, về giá đất, đối với nhiều trường hợp, chưa thể khống chế được.
Ví dụ, khu vực có vị trí thuận lợi thì giá đất cao, hoặc chi phí giải phóng mặt bằng nhiều. Do vậy, giá thành của nhà ở được xây dựng tại khu vực này là rất cao. Nếu chi phí đầu tư xây dựng thấp cho khu vực này, thì hiệu quả đầu tư xây dựng lại không cao.
Còn ở những khu vực xa trung tâm, có vị trí không thuận lợi như bạn nêu và có giá đất thấp, nhưng người có nhu cầu mua nhà ở những khu vực này lại không nhiều, và hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực này cũng không cao.
Đó là những mâu thuẫn, vướng mắc mà hiện nay cơ quan quản lý đất đai và nhà ở đang đầu tư nghiên cứu để tháo gỡ.
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao xây dựng đề án tạo quỹ đất của Nhà nước để sử dụng vào các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư để Chính phủ trình Bộ Chính trị. Trong đó, mục tiêu nhà ở chính sách là một vấn đề trọng tâm trong đề án.
Bước đầu, Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến đề xuất sẽ tạo một quỹ đất (từ nguồn đất đai sử dụng không hiệu quả trong khu vực đô thị, từ việc quy hoạch sắp xếp hợp lý các quỹ đất) để phục vụ cho mục tiêu xây dựng nhà ở chính sách. Trong đó, giá nhà sẽ thấp vì lý do giá đất được Nhà nước chủ động điều chỉnh.
Từ quỹ đất này sẽ giải quyết được vấn đề vướng mắc mà bạn đã nêu.
Tuấn (tuanviet@yahoo.com):
Thưa ông Trần Thế Ngọc, nhiều doanh nghiệp cho rằng, một trong những cái khó nhất để xây dựng phát triển nhà ở xã hội là quỹ đất. Nhưng trên thực tế những người có nhiều tiền, kể cả quan chức, nếu có tiền thì thỏa sức mua đất. Vậy có thể đưa ra quy định mỗi người chỉ được sử dụng tối đa là bao nhiêu đất ở không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Hiện nay, pháp luật đất đai mới hạn chế mức đất ở được giao tại đô thị và nông thôn, mức đất nông nghiệp được giao, mức đất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, một số trường hợp như mua nhiều nhà, nhiều đất ở thì chưa có chế tài điều chỉnh. Vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đang nghiên cứu đề xuất một mức thuế cho những đối tượng có nhiều nhà, nhiều đất.
Mặc dù vậy, thực tế, việc xác định người có nhiều nhà, nhiều đất hiện nay còn gặp nhiều khó khăn.
Cao Minh (sanbds.vn):
Xin hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng, để được tham gia đầu tư nhà ở thu nhập thấp, doanh nghiệp cần phải đáp ứng những điều kiện gì? Có nên chỉ định thầu như một số đề nghị?
Ông Trần Thế Ngọc:
Theo quy định của Luật Đất đai, đối với quỹ đất tham gia vào thị trường bất động sản, các doanh nghiệp muốn sử dụng quỹ đất này phải thông qua việc đấu giá, đấu thầu dự án; trừ trường hợp chỉ có một nhà đầu tư tham gia, thì khi đó sẽ được chỉ định thầu.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Để được tham gia đầu tư xây dựng nhà ơ dành cho người có thu nhập thấp, chủ đầu tư trước hết phải đảm bảo có đủ năng lực về vốn theo quy định; phải tập trung xây dựng những loại nhà theo tiêu chuẩn quy định; phải bán, hoặc cho thuê theo mức giá, đúng đối tượng được Nhà nước quy định.
Tuy nhiên, chủ đầu tư được Nhà nước ưu đãi về đất đai, thuê và được tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước.
Về việc chỉ định thầu, vì vốn do nhà đầu tư bỏ ra nên họ được tự quyết định chỉ định thầu hay đấu thầu, và đây không phải nguồn vốn của Nhà nước.
Ngoài ra, việc chỉ định thầu còn có ưu điểm là đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án nhà ở.
Nguyễn Xuân Quyền (quyenkls@yahoo.com):
Xin hỏi đại điện Vinaconex, các ông có thể cho biết, làm nhà ở xã hội có lãi không, cụ thể là khoảng bao nhiêu % và lãi từ khâu nào là chính?
Ông Đoàn Châu Phong:
Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp mà Vinaconex đã thực hiện trong thời gian qua tại đồng bằng sông Cửu Long (năm 2001); tại Xuân Mai, Đông Anh - Hà Nội; Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc;...
Tổng công ty luôn xác định các chi phí giá thành trên cơ sở các quy định của Nhà nước, các ưu đãi đầu tư, khách hàng (người ở) được thụ hưởng.
Do vậy, có dự án xác định giá bán là giá bảo toàn vốn, ví dụ như dự án ở đồng bằng sông Cửu Long, dự án nhà ở thí điểm tại Kim Chung - Đông Anh, có dự án thì giá bán được cộng thêm một phần lợi nhuận của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp, khoản 5%-10% (vì theo cấu thành dự toán Nhà nước quy định doanh nghiệp được phép đưa lợi nhuận định mức vào cấu thành giá).
Lý do chính mà Vinaconex thực hiện được các sản phẩm nhà ở chất lượng đảm bảo, giá thành hạ là do Vinaconex đang có thế mạnh về việc ứng dụng các công nghệ mới (sử dụng sản phẩm bê tông ứng xuất trước tiền chế tại các nhà máy). Sử dụng các vật liệu mới như vữa khô, gạch không nung... do doanh nghiệp tự cung cấp.
Nhờ có công nghệ mới, tiến độ xây dựng được rút ngắn, kiểm soát chất lượng tốt, sử dụng các vật liệu thép, bê tông với cường độ cao, tiết kiệm được các chi phí quản lý, từ đó tạo nên giá thành sản phẩm thấp.
Vu Anh Nguyet (vunguyetanh@hn.vnn.vn):
Xin được hỏi: những ai là người sẽ được hưởng chính sách nhà ở xã hội?
Ông Trần Thế Ngọc:
Người được hưởng chính sách nhà ở xã hội tùy thuộc vào đề án nhà ở chính sách xã hội của từng địa phương trên cơ sở quỹ đất, quỹ nhà, vốn đầu tư mà địa phương bố trí được. Địa phương nào có quỹ nhà ở xã hội lớn thì đối tượng được hưởng sẽ rộng, và ngược lại.
Theo quy định của Luật Đất đai, các đối tượng được ưu tiên, miễn giảm tiền sử dụng đất trước hết là người có công với cách mạng, người nghèo (theo chuẩn nghèo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội), đồng bào dân tộc thiểu số ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Quỹ nhà ở xã hội trước hết ưu tiên cho đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang) gặp khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở tạm bợ, chật chội mà không có điều kiện cải thiện điều kiện cải thiện chỗ ở) và các đối tượng cụ thể thì do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Nguyễn Thanh Xuân (xuanthanhhatinh2003@yahoo.com):
Gần đây tôi có nghe nhiều về thông tin nhà xã hội cho công nhân viên chức có thu nhập thấp và không có khẳ năng mua nhà. Vậy sắp tới đây có chương trình nhà xã hội, tôi rất muốn mua, vậy tôi phải làm thủ tục gì và đến những đâu để đăng ký?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Việc tổ chức đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Khi các địa phương có có quỹ nhà ở xã hội thì bạn có thể liên hệ trực tiếp với chính quyền địa phương để được hướng dẫn về thủ tục, trình tự và đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội.
Nguyễn Xuân Bảo:
Tôi muốn mua một căn hộ nhà ở xã hội thuộc khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Vậy tôi phải làm đơn và gửi đến đâu, đơn vị nào tiếp nhận đơn và trả lời?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Nếu bạn có nhu cầu về nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Việt Hưng thì xin liên hệ trực tiếp với Sở Xây dựng Hà Nội.
Tran Minh Dat (tranminhdat.@yahoo.com):
Tôi cho rằng việc xét đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở xã hội là một trong những khâu quan trọng trong toàn bộ chính sách của chúng ta. Vì vậy, tôi có ý kiến có nên công khai những đối tượng được xét nằm trong diện được thuê hoặc mua nhà ở xã hội rồi thông báo công khai lấy ý kiến mọi giới liên quan. Sau một thời gian nhất định đã quy định, nếu không ai thắc mắc, khiếu nại thì coi như đã thông qua các đối tượng được thuê, mua nhà. Như vậy thì có nên không, xin hỏi ý kiến của các diễn giả?
Ông Trần Thế Ngọc:
Ý kiến bạn nêu là một biện pháp mà hiện nay áp dụng phổ biến, đặc biệt trong việc bán nhà ở chính sách hoặc bố trí nhà ở, đất ở tái định cư... đều qua bước xác định nhu cầu, niêm yết công khai, lựa chọn thông qua bỏ phiếu kín nhằm đảm bảo sự khách quan.
Hà Thị Thanh Oanh (oanh@yahoo.com):
Người mua nhà ở xã hội có được mua đi bán lại, nếu được thì những trường hợp nào? Và có cách gì để hạn chế tình trạng quay vòng đẩy giá lên cao không? Xin cám ơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Nhà ở xã hội không dành để bán mà chỉ giải quyết nhà ở cho một số đối tượng theo hình thức thuê mua hoặc thuê, không áp dụng hình thức bán. Vì vậy, người được thuê mua, hoặc thuê nhà ở xã hội thì không được bán, hoặc chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp khi được thuê mua, nếu đã trả hết tiền và được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, thì sẽ được thực hiện quyền bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê. Thời gian để được sở hữu nhà, theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành.
Thu Uyên (uyen286@yahoo.com):
Xin hỏi đại diện Vinaconex, việc xây dựng được những căn nhà xã hội có giá chỉ từ 200 - 300 triệu đồng là dựa vào những căn cứ gì, mà vẫn có chênh lệch 10% so với vốn đầu tư, thưa ông?
Ông Đoàn Châu Phong:
Để làm được nhà ở đảm bảo chất lượng mà có mức giá thấp thì các chủ đầu tư đứng trước những thách thức rất lớn. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, Vinaconex đã tiên phong thực hiện thí điểm ở một số dự án và thực tế đã cung ra thị trường các sản phẩm nhà ở này với mức giá mà 200- 300 triệu đồng/căn hộ - có diện tích khoảng 50m2.
Để làm được việc này thì chúng tôi đã đầu tư nghiên cứu và tập trung vào một số nội dung sau:
Cụ thể là, về lĩnh vực quy hoạch thì phải gắn quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội nằm trong các dự án phát triển đô thị kinh doanh thương mại để hạ tầng chung của đô thị hỗ trợ cho nhà ở xã hội.
Về thiết kế, Tổng công ty đã thành lập các công ty tư vấn để nghiên cứu ra các mẫu nhà phong phú, đa dạng, có công năng sử dụng linh hoạt hợp lý.
Đối với căn hộ nhà ở xã hội thì diện tích căn hộ bị hạn chế nhưng những không gian sinh hoạt vẫn cần phải đảm bảo, do vậy hàm lượng chất sám trong thiết kế các căn hộ này phải chiếm tỷ trọng cao.
Về công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng thì phải hướng tới sự đổi mới thay thế cho những yếu tố truyền thống. Đây là một điều quan trọng nhất để hạ giá thành.
Việc này trong những năm vừa qua Vinaconex đã đặc biệt chú trọng đưa các ứng dựng công nghệ, vật liệu mới vào xây dựng. Không chỉ xây dựng nhà cho người thu nhập thấp mà cho cả nhà thương mại, nhằm rút ngắn được tiến độ quản lý tốt chất lượng, giảm bớt các chi phí và hạ giá thành.
Gần đây trong các gói giải pháp kích cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp thì Nhà nước cho phép chủ đầu tư được cộng 10% lợi nhuận vào giá bán.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua những dự án mà Vinaconex đã thực hiện vẫn mang tính chất thí điểm. Do vậy, có những dự án giá được xác định trên nguyên tắc bảo tồn vốn, có những dự án cộng thêm lợi nhuận nhưng mức độ thì thấp hơn 10%, tùy thuộc vào mục tiêu của các dự án cụ thể.
Nguyên Phan Hải Anh (haianh-sysach@yahoo.com):
Theo tôi được biết nhà ở xã hội không được chuyển nhượng? Xin hỏi tại sao lại quy định như vậy? Trong trường hợp phải chuyển chỗ ở do yêu cầu cuộc sống thì sao? Các diễn giả có thể giải thích rõ hơn?
Ông Trần Thế Ngọc:
Thực ra, đối với nhà ở xã hội, có nhiều mức độ khác nhau.
Trong trường hợp đối tượng được mua nhà ở xã hội mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì đương nhiên, họ sẽ không có quyền như người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, ví dụ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn (như trong Luật Đất đai quy định, đối với nhà ở tình nghĩa thì người sử dụng đất không có quyền này).
Trong trường hợp đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính thì họ được một số quyền nêu trên tương ứng với nghĩa vụ tài chính mà họ đã thực hiện đối với Nhà nước.
Nguyễn Thị Diệu:
Chính sách nhà ở xã hội khác với bao cấp nhà ở những điểm nào, thưa các diễn giả?
Ông Trần Thế Ngọc:
Chào bạn,
Người được Nhà nước bao cấp về nhà ở là người không phải trả tiền mua nhà, tiền sử dụng đất (như trước đây). Còn đối với nhà ở xã hội hiện nay theo cơ chế thị trường đều phải xác định giá trị từ đó Nhà nước sẽ xác định mức hỗ trợ cho người được hưởng chế độ nhà ở chính sách xã hội.
Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp được hỗ trợ toàn phần về tiền nhà, tiền đất. Khi đó, có thể coi như bao cấp, nhưng đối với phí dịch vụ thì thường là không bao cấp và người sử dụng nhà phải chi trả.
Chúng tôi chưa đưa ra một định nghĩa cụ thể, nhưng bạn có thể hiểu nhà ở xã hội là loại nhà ở được bố trí cho các đối tượng chính sách mà Nhà nước ưu tiên và hỗ trợ về giá nhà và được hưởng một số ưu đãi khác có liên quan trong khu vực nhà ở chính sách (như trường học, bệnh viện...)
Trần Đình Thăng (tranthangvcs@yahoo.com.vn):
Xin được hỏi lãnh đạo Vinaconex, được đánh giá là doanh nghiệp đi tiên phong trong xây dựng nhà ở xã hội, theo ông thì những ưu đãi từ phía nhà nước hiện nay đã đủ hấp dẫn các doanh nghiệp tham gia vào chương trình này hay chưa? Nếu có thì ưu đãi nào là hấp dẫn nhất?
Ông Đoàn Châu Phong:
Theo tôi, đối với Vinaconex thì những chính sách ưu đãi của nhà nước đều hấp dẫn. Lý do khi nhà nước chưa có chính sách ưu đãi, Vinaconex đã tiên phong xây dựng quỹ nhà này để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Giải pháp kích cầu của Chính phủ vào thời điểm này hết sức có ý nghĩa nhằm giảm thiểu lạm phát, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động và đặc biệt là hướng vào thị trường mục tiêu đang gặp nhiều khó khăn, đó là nhà ở cho học sinh sinh viên, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
Vừa qua Bộ Xây đựng đã có chương trình cụ thể chỉ đạo các tổng công ty triển khai cụ thể việc thực hiện chương trình của Chính phủ, các doanh nghiệp đã xác định rõ trách nhiệm cũng như quyền lợi để chủ động đề xuất với Bộ Xây dựng và các địa phương sớm triển khai thực hiện.
Các chính sách ưu đãi mà Chính phủ đưa ra đều có ý nghĩa rất thiết thực vì nó liên quan trực tiếp đến cấu thành giá của sản phẩm nhà ở. Do vậy nên cần xem đây là giải pháp đồng bộ của nhà nước và Bộ Xây dựng.
Theo tôi, những chính sách ưu đãi mà nhà nước đề ra là đủ điều kiện cho các doanh nghiệp lập chương trình cụ thể để thực hiện chương trình nhà ở này.
Đối với các chủ đầu tư, thì đây là cơ hội tốt để giải quyết những khó khăn trong điều kiện nền kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động. Tuy nhiên nó cũng thách thức đối với những doanh nghiệp mà chưa có sự chuẩn bị sẵn sàng và đặc biệt là các chủ đầu cơ ít có cơ hội tham gia vào chương trình này.
Nguyên Phan Hải Anh (haianh-sysach@yahoo.com):
Theo tôi được biết nhà ở xã hội không được chuyển nhượng? Xin hỏi tại sao lại quy định như vậy? Trong trường hợp phải chuyển chỗ ở do yêu cầu cuộc sống thì sao? Các diễn giả có thể giải thích rõ hơn?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Nhà ở xã hội là loại nhà ở mà Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ cho các đối tượng thực sự khó khăn về chỗ ở với mức giá quy định (trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và được hưởng các khoản ưu đãi khác). Do đó, người được thuê và thuê mua thì không được giao dịch trên thị trường, để khắc phục tình trạng mua đi, bán lại kiếm lời.
Nếu người được giải quyết nhà ở xã hội khôn còn nhu cầu sử dụng nữa thì phải trả lại cho Nhà nước, hoặc chủ đầu tư, hoặc chuyển căn nhà đó cho đối tượng khác cũng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định.
Ngọc Bích (dolengocbich@yahoo.com):
Có nhiều dự án lớn còn bị “rút ruột”. Vậy những dự án không nhiều tiền như nhà ở xã hội có đảm bảo không bị như thế và đảm bảo chất lượng không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề bạn nêu khi đề xuất dự án nhà ở chính sách cũng như các dự án về nhà ở khác đều phải tính đến.
Theo chúng tôi, đối với dự án nhà ở chính sách, do đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước và có sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng và còn có sự tham gia giám sát của người dân, như vậy, sẽ có tỷ lệ bị "rút ruột" thấp hơn nhiều so với các dự án khác.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm đảm bảo về chất lượng xây dựng. Ngoài ra còn có đơn vị tư vấn độc lập để kiểm định, đánh giá chất lượng trước khi nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng.
Pháp luật xây dựng hiện hành đã có những quy định cụ thể về quản lý chất lượng công trình xây dựng, trong đó có nhà ở xã hội.
Thái Hòa (thaihoakts@gmail.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng và Vinaconex, giá bán nhà ở giá thấp được quyết định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và cộng thêm 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Với mức lợi nhuận này liệu có đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trong khi lợi nhuận khi đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại có thời điểm lên tới 300%?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Khi tham gia phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, ngoài việc chủ đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận định mức thì còn được hưởng các khoản ưu đãi khác như được miễn tiền sử dụng đất, được vay vốn ưu đãi từ các nguồn tín dụng của Nhà nước, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình...
Việc quyết định có tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp hay không do chủ đầu tư tự cân nhắc quyết định.
Nguyễn Đình Thơ:
Thưa các vị khách mời, vợ chồng tôi cùng công chức cơ quan cấp bộ, nghe nói Hà Nội đã xây dựng nhà ở xã hội, vậy những người làm ở cơ quan Trung ương có được mua nhà ở xã hội do thành phố xây hay không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Theo quy định hiện hành thì đối tượng được ưu tiên giải quyết về nhà ở xã hội là cán bộ công chức, không phân biệt cán bộ, công chức... của cơ quan trung ương hay của địa phương.
Nguyễn Văn Đình (dinhtc-na@gmail.com):
Thời gian gần đây tôi thấy cơ quan quản lý, báo chí đề cập nhiều đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội. Nếu chính sách đó thực sự triển khai mạnh trên thực tế thì có giúp kéo giá trên thị trường bất động sản nói chung xuống hay không? Tác động của nó đối với thị trường sẽ như thế nào?
Ông Trần Thế Ngọc:
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang giúp Chính phủ xây dựng Đề án tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư để trình Bộ Chính trị. Qua nội dung đề án, bạn thấy rằng, mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở chính sách xã hội cũng đồng thời với mục tiêu điều tiết thị trường đất đai. Khi đó, giá đất nói riêng và giá bất động sản nói chung sẽ được điều tiết theo xu hướng có lợi cho người dân.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Việc Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm để giải quyết trực tiếp cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Nếu quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được tăng lên, thì sẽ góp phần tăng nguồn cung về nhà ở và trực tiếp giải quyết một phần đáng kể nhu cầu về nhà ở của các đối tượng trong xã hội.
Như vậy, nếu nguồn cung càng tăng thì nhu cầu sẽ từng bước được đáp ứng, từ đó sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ cung-cầu về nhà ở.
Phan Thị Kim Ngân (nganzing@gmail.com):
Thực tế không hẳn những người thuộc đối tượng được thụ hưởng từ dự án nhà ở xã hội có thu nhập thấp hơn những người khác, bởi việc chứng minh và kiểm soát thu nhập ở Việt Nam có nhiều bất cập. Bộ Xây dựng đã có giải pháp gì để ngăn chặn tình trạng người giàu vẫn mua được nhà ở xã hội?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Theo quy định thì điều kiện về thu nhập và thực trạng về chỗ ở của người có nhu cầu phải được xác nhận của cơ quan nơi người đó đang làm việc và chính quyền địa phương, nơi người đó đang sinh sống.
Tiêu chí về thu nhập chỉ là một phần trong những tiêu chí cần phải đám ứng để được hưởng ưu tiên giải quyết nhà ở xã hội. Ngoài ra, còn phải đáp ứng các điều kiện khác như chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở nhưng đó là nhà tạm, chật chội. Hơn nữa, người có nhu cầu còn phải đáp ứng điều kiện chưa được Nhà nước hỗ trợ giải quyết về chỗ ở lần nào.
Lê Anh Khoa (lekhoaktqd@yahoo.com.vn):
Xin Vinaconex cho biết, kế hoạch triển khai nhà giá thấp của các ông thế nào, có tập trung quyết tâm làm hay không hay chỉ là mang tính thí điểm?
Ông Đoàn Châu Phong:
Vinaconex làm thí điểm để hướng tới mở rộng thị trường phục vụ nhu cầu của xã hội. Sản phẩm nhà ở giá thấp vừa qua mà Vinaconex thực hiện đã được đoàn công tác Bộ Xây dựng đánh giá cao và Bộ Trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Tổng công ty phải nhân rộng mô hình này trên địa bàn toàn quốc.
Trong thời gian tới, Vinaconex sẽ tiếp tục tập trung để tham gia một cách tích cực nhất cho thị trường nhà ở giá thấp. Hôm nay (16/4), Tổng công ty đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng chính thức đăng ký tham gia chương trình nhà ở cho học sinh sinh viên thuộc lực lượng an ninh quốc phòng, học sinh sinh viên các trường đại học quốc gia như Đại học Quốc gia Tp.HCM, Đại học Quốc gia Thái Nguyên, Đại học Quốc gia Hà Nội và tham gia vào chương trình nhà ở xã hội cho công nhân các khu công nghiệp tập trung và nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, Tp.HCM, Bình Dương, Vĩnh Phúc.
Hiện nay Tổng công ty đang có 3 nhà máy sản xuất bê tông ứng suất trước tiền chế có quy mô lớn tại Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bình Dương. Đây là một thuận lớn để chúng tôi đưa các sản phẩm ra thị trường, tham gia vào chương trình nhà ở giá thấp.
Ngoc Le (Ngoc112@yahoo.com):
Thưa ông Trần Thế Ngọc, là người chưa có nhà, đất tôi rất lo khi thấy ông trả lời là "thực tế, việc xác định người có nhiều nhà, nhiều đất hiện nay còn gặp nhiều khó khăn". Hiện nay Chính phủ lại đề nghị không hạn chế số lượng nhà do Việt kiều sở hữu, vậy thì chúng tôi càng khó mua nhà đất hơn. Ông có cho rằng những điều đó đã làm cho giấc mơ có nhà của người nghèo mãi mãi chỉ là mơ không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề Việt kiều được sở hữu nhiều nhà đang được thảo luận trong dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Nhà ở. Trong đó, Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định theo hướng mở rộng đối tượng.
Tuy nhiên, mục tiêu sở hữu nhà để ở sẽ được làm rõ như nhà ở phục vụ việc sinh sống tại Việt Nam, đồng thời hạn chế tối đa việc lợi dụng nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời hoặc đầu cơ.
Hà Văn Trung (hatrung2008@yahoo.com.vn):
Theo tôi thì muốn đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, nhân đó kéo thị trường bất động sản hồi phục trở lại, nhưng thực chất hơn, thì cần phải công khai quỹ đất cho các cơ quan đơn vị biết để tham gia. Xin hỏi đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết ý kiến về vấn đề này?
Ông Trần Thế Ngọc:
Luật Đất đai quy định nội dung quy hoạch của các cấp đều phải được lấy ý kiến của người dân thông qua hội đồng nhân dân, niêm yết công khai tại các điểm dân cư. Dự án nhà ở xã hội phải được xác định trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương, theo đó cũng được công khai hóa. Khi có dự án nhà ở chính sách, bạn có thể liên hệ với xã, phường, thị trấn nơi có dự án để được biết chi tiết.
Nguyễn Văn Thắng (thang41b@yahoo.com):
Xin được hỏi lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, có phải do những bất cập trong quản lý, điều tiết thị trường nên giá cả nhà đất hiện nay quá cao, quá tầm với đối với nhiều người, ngay cả có thu nhập tương đối chứ không phải thấp?
Ông Trần Thế Ngọc:
Thị trường nhà đất không chỉ ở Việt Nam mà cả ở trên thế giới thường biến động khó lường, như trong tình hình kinh tế thế giới hiện nay. Mặc dù vậy, Nhà nước vẫn đề xuất nghiên cứu việc điều tiết thị trường đất đai nhằm hạn chế tối đa những biến động bất lợi cho các lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của người dân.
Nguyen Huu Kien (kien_vce@yahoo.com.vn):
Kính thưa ông Trần Thế Ngọc. Hiện nay mức lương của tôi là 7triệu đồng/tháng, tôi chưa có gia đình. Theo tính toán của Bộ, nếu không có gì thay đổi thì bao giờ tôi có thể mua được nhà ở xã hội?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề này còn tùy thuộc vào mức tiết kiệm chi tiêu của bạn.
Nếu bạn tiết kiệm được mỗi tháng 5 triệu, thì khoảng 4 năm bạn có thể mua được căn nhà với giá trên 200 triệu (như trên VTV1 có đưa tin). Tôi nghĩ, bạn hoàn toàn có khả năng làm được điều đó.
Chu An (an.ct@gmail.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, tôi muốn biết những ưu đãi cụ thể về đất như thế nào khi doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội?
Ông Trần Thế Ngọc:
Nhà nước có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thông qua việc hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, miễn giảm tiền sử dụng đất.
Vương Thu Trang (thutrang1603@yahoo.com):
Theo điều 47 của Luật Nhà ở có hiệu lực từ tháng 7/2006, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội chỉ cho phép từ 5 - 6 tầng, mỗi căn hộ có diện tích từ 30 m2 trở lên nhưng không được quá 60 m2. Xin ông Hà cho biết quy định này có phải là rào cản đối với chương trình nhà ở xã hội không, trong khi nhiều chung cư hiện nay phổ biến trên 10 tầng, mà quỹ đất của ta còn rất hạn hẹp? Liệu quy định này có liên quan đến chất lượng không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Theo quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở, một số quy định khống chế về tiêu chuẩn diện tích, chiều cao nhằm để giảm giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vừa qua Chính phủ đã thông nhất chủ trương khuyến khích phát triển loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua các hình thức bán (thu tiền một lần, hoặc trả góp), cho thuê hoặc cho thuê mua.
Đối với loại nhà ở này thì không khống chế chiều cao, đối với tiêu chuẩn diện tích căn hộ cũng được mở rộng hơn để các doanh nghiệp có điều kiện tham gia.
Huỳnh Trung Vĩnh (vinh.ht@hcm.vnn.vn):
Xin được hỏi Thứ trưởng Trần Thế Ngọc. Thực tế là nhu cầu thì lớn và liên tục gia tăng trong khi quỹ đất lại không dễ mở rộng thêm, nhất là tại các đô thị. Vậy chính sách sẽ duy trì thế nào, hay chỉ là những giải pháp ngắn hạn?
Ông Trần Thế Ngọc:
Chào bạn,
Mỗi một chính sách nói chung đưa ra đều đáp ứng mục tiêu trước mắt và mục tiêu lâu dài. Chính sách nhà ở xã hội cũng phải đạt được mục tiêu đó: xác định quỹ nhà ở cho giai đoạn 2009-2010 và giai đoạn 2010-2020 và tầm nhìn cho giai đoạn tiếp theo. Trong thời gian đó, sẽ có những điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế.
Việc quỹ đất ngày càng thu hẹp thì nhà ở sẽ đầu tư theo hướng tăng hệ số sử dụng đất (nhà nhiều tầng), tăng chất lượng nhà, và một số biện pháp hỗ trợ khác như giảm tỷ lệ gia tăng dân số, tăng thuế đối với người sử dụng diện tích quá lớn...
Phạm Quỳnh Trang (quynhtrang_k49@yahoo.com):
Tôi muốn hỏi là hiện tại tôi chưa kết hôn nhưng trong vòng 1-2 năm tới tôi sẽ lập gia đình. Cả tôi và bạn trai đều chưa có nhà ở nhưng chúng tôi đều đã tốt nghiệp đại học và đang công tác trong các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực giáo dục và y tế. Liệu ở thời điểm hiện tại (chưa kết hôn) liệu tôi có thể được mua nhà ở xã hội không? Tôi cũng xin hỏi là bao giờ thành phố bắt đầu nhận đơn xin mua nhà? Tôi xin cảm ơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Tiêu chí đã lập gia đình, hay còn độc thân để được giải quyết nhà ở xã hội là do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy thuộc vào điều kiện quỹ nhà của địa phương.
Thời điểm nhận đơn giải quyết về nhà ở xã hội tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mai Hoa (maivahoa@yahoo.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng, cụ thể khi nào sẽ chính thức triển khai đề án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp? Thời gian xây dựng kéo dài trong bao nhiêu lâu?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Hiện nay, Chính phủ đã thống nhất về chủ trương khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, các chủ trương này cần phải được thể chế cụ thể bằng các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành trong thời gian tới.
Huỳnh Trung Nhơn (banhon@hcm.vnn.vn):
Tôi muốn hỏi Thứ trưởng Trần Thế Ngọc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có một quy hoạch về đất cụ thể nào cho những dự án nhà ở giá thấp chưa? Nếu có, cụ thể là những khu vực trọng điểm nào và các thời điểm chính thức triển khai?
Ông Trần Thế Ngọc:
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang giúp Chính phủ xây dựng quy hoạch sử dụng đất của cả nước giai đoạn 2010-2020 và hướng dẫn các tỉnh lập quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Vấn đề mà bạn nêu cũng là một trong những tiêu chí được xác định trong nội dung quy định sử dụng đất các cấp.
Đối với địa điểm cụ thể và danh mục dự án, sẽ được xác định theo từng mức độ của cấp quy hoạch.
Nguyễn Quốc Toàn (quoctoan68@yahoo.com):
Tôi muốn hỏi đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, quyền sử dụng đất đối với những người mua nhà ở xã hội là như thế nào? Có bình đẳng như những đối tượng sở hữu khác?
Ông Trần Thế Ngọc:
Do nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất thuộc đối tượng nhà ở chính sách không giống với đối tượng sử dụng đất khác, nên quyền sử dụng đất của đối tượng được hưởng nhà ở chính sách sẽ hạn chế hơn.
Nguyễn Viết Châu (chau_tn@yahoo.com):
Có doanh nghiệp nói rằng có một cách để xây dự án nhà ở xã hội nhanh chóng. Đó là chủ đầu tư (đại diện Nhà nước) chỉ cần thuê doanh nghiệp là đơn vị thi công công trình trên quỹ đất “sạch” do Nhà nước giao. Sau đó, chủ đầu tư trả tiền chi phí xây dựng cho doanh nghiệp và nhận lại khu đất đã hoàn thiện rồi tự xét duyệt lựa chọn đối tượng thụ hưởng dự án đó. Tuy nhiên, cũng chính doanh nghiệp này cho rằng, hiện không có cơ chế để làm việc này, Bộ Xây dựng nghĩ sao?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Việc phát triển nhà ở xã hội được thực hiện thông qua hình thức Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, hoặc các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư và được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định.
Nhà nước đã có quy định cụ thể về việc quản lý đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư từ ngân sách và các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Hoang Khai:
Theo các tính toán của các đơn vị xây dựng trên địa bàn Tp.HCM, mức giá mà Vinaconex đưa ra là không tưởng. Theo Thứ trưởng Trần Thế Ngọc thì doanh nghiệp muốn có đất để xây dựng nhà phải thông qua một trong hai giải pháp, một là đấu giá để có quyền sử dụng đất (đất sạch của nhà nước) thường là giá trúng giá rất cao. Hai là tự mình thuơng lượng đền bù - giá cũng rất cao. Vậy phải chăng chương trình mà hai bộ đặt ra là không tưởng và chỉ mang tính chính trị mà thôi?
Ông Trần Thế Ngọc:
Đối với nhà ở chính sách, có thể sẽ không thực hiện theo biện pháp bạn nêu, mà Nhà nước chủ động điều tiết giá nhà ở thông qua việc điều chỉnh giá đất đối với loại hình sử dụng đất này. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chính sách, thì sẽ được Nhà nước hỗ trợ một khoản kinh phí để giá nhà ở đảm bảo mức ưu đãi.
Ông Đoàn Châu Phong:
Thưa bạn, mức giá mà Vinaconex đưa ra là thông qua thực tế ở các dự án đã thực hiện.
Hiện có nhiều ý kiến chưa tin tưởng vào mức giá này. Lý do các độc giả chưa hiểu về các giải pháp công nghệ mà Vinaconex đang ứng dụng, không chỉ tiết kiệm chi phí đầu tư, tiết kiệm thời gian xây dựng, kiểm soát chất lượng thông qua việc công xưởng hóa, loại bỏ những chi phí không cần thiết - từ đó làm nên được các sản phẩm có giá thấp.
Chương trình hai bộ đưa ra đều hướng tới thể chế hóa chủ trương của Chính phủ nhằm thực hiện thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo tôi được biết, các giải pháp cụ thể đang được hoàng thiện để ban hành.
Qua thực tiễn Vinaconex đã thực hiện thì tôi tin tưởng chương trình này hoàn toàn khả thi.
Phạm Thị Lan Hương (gacom60@yahoo.com):
Khi hỏi về thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội, bên dự án trả lời bàn giao cho thành phố - lên thành phố Hà Nội để làm thủ tục đăng ký, chúng tôi không biết lên chỗ nào, và làm thế nào để có thể đăng ký mua nhà ở xã hội?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Bạn có thể liên hệ với Sở Xây dựng Hà Nội để biết được thông tin cụ thể.
Vũ Thế Nghĩa (thenghiatcpp@yahoo.com.vn):
Chương trình nhà ở xã hội của Chính phủ là đúng đắn với tình hình hiện nay và những năm tới. Tuy nhiên nó có nhiều vấn đề nổi cộm như: chất lượng của nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp đã thực sự được hưởng những ưu đãi của Chính phủ (hay là nhà thu nhập thấp dành cho người thu nhập cao) và chương trình liệu có đúng theo tiến độ hay dàn trải gây lãng phí tiền của Nhà nước và nhân dân?
Ông Trần Thế Ngọc:
Những vấn đề nổi cộm mà bạn nêu, trong nội dung đề án nhà ở xã hội đều phải đề cập và xác định biện pháp tháo gỡ.
Nếu bạn có sáng kiến thì xin vui lòng đề xuất với chúng tôi thông qua website: www.monre.gov.vn.
Trần Lê Quân (lequan.hut@gmail.com):
Chính phủ đã thông qua chính sách nhà ở xã hội, vấn đề tôi quan tâm nhất là làm sao tiếp xúc được nguồn thông tim mua nhà, chất lượng thế nào, quản lý chất lượng thế nào? Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa dân với ban quản lý của các căn hộ, chưa có khung giá cho các chi phí tại các chung cư? Vậy Chính phủ có định hướng giải quyết thế nào với các vấn đề trên? Theo tôi chính sách trên rất phù hợp với hoàn cảnh nước ta hiện nay, nhưng nếu không quản lý tốt sẽ gây thất thoát tiền của của nhà nước và không giải quyết được vấn đề xã hội hiện tại!
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Phần liên quan đến chất lượng nhà ở xã hội, bạn có thể xem các phần trả lời ở trên.
Về giá dịch vụ chung cư, các cơ quan chức năng đang nghiên cứu để đưa ra các quy định cụ thể trong thời gian tới.
Mặc dù còn nhiều câu hỏi chưa được trả lời, thời gian của buổi giao lưu trực tuyến đã hết. Các diễn giả và tòa soạn xin trân trọng cảm ơn sự tham gia và quan tâm theo dõi của độc giả.
>> Chuyên đề về nhà ở xã hội trên VnEconomy
Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22% trong tổng số gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 - 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm...
Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức trình Chính phủ phương án cụ thể và đã được thông qua. Mục tiêu của phương án này là trong vòng 6 năm nữa, 60% số sinh viên, 50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở.
Mới đây nhất, hai doanh nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex) cũng đã chính thức công bố triển khai các dự án trong khuôn khổ chính sách này tại Hà Nội.
Là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâm của người dân. Việc triển khai chính sách này trong thời gian tới sẽ như thế nào? Đâu là những thuận lợi và khó khăn? Việc xác định các tiêu chí về đối tượng cũng như trong quá trình triển khai có đảm bảo yêu cầu về chất lượng, công bằng? Mặt khác, để thúc đẩy và mở rộng hiệu của của chính sách, cần có những giải pháp nào để thu hút đầu tư tư và sự tham gia của các doanh nghiệp? Đâu là những mối liên hệ với thị trường bất động sản nói chung?...
Trước những câu hỏi này, từ 14h - 16h hôm nay (16/4/2009), VnEconomy sẽ tổ chức buổi giao lưu trực tuyến giữa lãnh đạo một số ban ngành liên quan, doanh nghiệp cùng bạn đọc với chủ đề “Nhà ở xã hội: Từ chính sách đến thực tế”.
Tham dự buổi giao lưu hôm nay có các vị khách mời:
- Ông Trần Thế Ngọc, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
- Ông Đoàn Châu Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex).
Khách mời đã có mặt tòa soạn, sau đây chúng tôi xin giới thiệu nội dung buổi giao lưu trực tuyến này:
Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng và Vinaconex, giá bán nhà ở giá thấp được quyết định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và cộng thêm 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Với mức lợi nhuận này liệu có đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trong khi lợi nhuận khi đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại có thời điểm lên tới 300%?
Ông Đoàn Châu Phong:
Cảm ơn câu hỏi của bạn,
Độc giả cần có sự phân biệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì chúng ta phải lấy mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu. Đây là một vấn đề lớn mà toàn xã hội đang quan tâm.
Nó là một cơ hội tốt để các doanh nghiệp, có tâm huyết với sự phát triển của quốc gia. Tham gia và chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên nó cũng làm một thách thức lớn mà doanh nghiệp cần phải làm thế nào để các sản phẩm nhà ở này đảm bảo chất lượng và giá thành hạ. Ngoài sự cố gắng của các doanh nghiệp thì Chính phủ đã có những gói giải pháp hỗ trợ đầu tư.
Ví dụ như miễn tiền sử dụng đất, xác định thuế VAT bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu, 9 năm tiếp theo thì được giải 50% và thuế suất trong suốt vòng đời dự án là 10%.
Về quy hoạch, được tăng mật độ quy hoạch lên 1,5 lần.
Đây cũng là giải pháp kích cầu hữu hiệu để làm cho xuất đầu tư/m2 nhà ở xã hội ở mức giá thấp, vì những yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến cấu thành giá nhà ở.
Là doanh nghiệp cần xác định mục đích tham gia đóng góp vào các chương trình an sinh xã hội là một mục tiêu không thể thiếu được trong lộ trình phát triển. Do vậy, doanh nghiệp không chỉ đặt vấn đề lợi nhuận lên hàng đầu mà cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội.
Có như vậy thì doanh nghiệp mới phát triển bền vững.
Vu Dinh Khoa:
Thưa Thứ trưởng Trần Thế Ngọc, dường như xây khi xây dựng nhà ở xã hội, người ta đều chọn những khu đất ngoại vi, xa trung tâm (để cho giá đất rẻ). Nhưng với hệ thống giao thông và đường xá không thuận lợi như hiện nay liệu có khó cho những người công viên chức trong các cơ quan nhà nước ở trung tâm hay không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để đưa vào dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003.
Trong đó, sẽ tăng cường công tác quy hoạch xác định quỹ đất xây dựng nhà ở chính sách, đồng thời với quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đến các khu vực xa trung tâm (như chuỗi đô thị Miếu Môn - Hòa Lạc hiện nay đã được đầu tư cơ sở hạ tầng là rất khác so với trước đây chưa có cơ sở hạ tầng). Như vậy, sẽ giải quyết được điều băn khoăn của bạn.
Pham Van Binh:
Người có thu nhập 1,5 triệu đồng/tháng có thể có nhà ở xã hội, còn những người có thu nhập 2-3 triệu có thể được mua nhà xã hội không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Không biết bạn lấy thông tin thu nhập 1,5 triệu mới được tiếp cận mua nhà ở xã hộ ở đâu? Hiện nay, chưa có văn bản quy định cụ thể mức thu nhập bao nhiêu để được giải quyết nhà ở xã hội.
Trần Nam Việt:
Là một người làm trong ngành xây dựng, và cũng trải qua những năm tháng chờ để c thể mua được nhà giá rẻ, nhưng thực tình là tôi có rất nhiều nghi ngờ về tính khả thi của dự án này. Giá thành ngôi nhà, cấu thành bởi giá vật liệu xây dựng, giá nhân công và giá đất. Trong ba nhân tố này, giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, song ở Việt Nam, có được đất sạch với giá rẻ gần như là điều không tưởng đối với doanh nghiệp. Nếu không có biện pháp gì cụ thể và sáng tạo, rất có thể sẽ xảy ra kịch bản rất cũ đối với các sản phẩm được nhà nước khống chế giá: nhà bán trên hợp đồng thì đúng như giá cam kết, nhưng người cần nhà sẽ phải chịu "phí môi giới/ chênh lệch" mới có được nhà. Như vậy, chỉ có nhà nước thiệt (vì thất thu thuế), người dân vẫn phải mua nhà giá cao (hoặc ít nhất là không thể thấp), còn doanh nghiệp thì thu lãi (từ khoản "phí môi giới/ chênh lệch" kia)...
Ông Trần Thế Ngọc:
Ý kiến của bạn về giá thành nhà hiện nay cao là rất chính xác.
Hiện chúng tôi cũng đang nghiên cứu để giảm giá thành nhà bán cho người có thu nhập thấp. Về chi phí đầu tư xây dựng, có thể xác định được và khống chế được. Tuy nhiên, về giá đất, đối với nhiều trường hợp, chưa thể khống chế được.
Ví dụ, khu vực có vị trí thuận lợi thì giá đất cao, hoặc chi phí giải phóng mặt bằng nhiều. Do vậy, giá thành của nhà ở được xây dựng tại khu vực này là rất cao. Nếu chi phí đầu tư xây dựng thấp cho khu vực này, thì hiệu quả đầu tư xây dựng lại không cao.
Còn ở những khu vực xa trung tâm, có vị trí không thuận lợi như bạn nêu và có giá đất thấp, nhưng người có nhu cầu mua nhà ở những khu vực này lại không nhiều, và hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực này cũng không cao.
Đó là những mâu thuẫn, vướng mắc mà hiện nay cơ quan quản lý đất đai và nhà ở đang đầu tư nghiên cứu để tháo gỡ.
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao xây dựng đề án tạo quỹ đất của Nhà nước để sử dụng vào các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư để Chính phủ trình Bộ Chính trị. Trong đó, mục tiêu nhà ở chính sách là một vấn đề trọng tâm trong đề án.
Bước đầu, Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến đề xuất sẽ tạo một quỹ đất (từ nguồn đất đai sử dụng không hiệu quả trong khu vực đô thị, từ việc quy hoạch sắp xếp hợp lý các quỹ đất) để phục vụ cho mục tiêu xây dựng nhà ở chính sách. Trong đó, giá nhà sẽ thấp vì lý do giá đất được Nhà nước chủ động điều chỉnh.
Từ quỹ đất này sẽ giải quyết được vấn đề vướng mắc mà bạn đã nêu.
Tuấn (tuanviet@yahoo.com):
Thưa ông Trần Thế Ngọc, nhiều doanh nghiệp cho rằng, một trong những cái khó nhất để xây dựng phát triển nhà ở xã hội là quỹ đất. Nhưng trên thực tế những người có nhiều tiền, kể cả quan chức, nếu có tiền thì thỏa sức mua đất. Vậy có thể đưa ra quy định mỗi người chỉ được sử dụng tối đa là bao nhiêu đất ở không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Hiện nay, pháp luật đất đai mới hạn chế mức đất ở được giao tại đô thị và nông thôn, mức đất nông nghiệp được giao, mức đất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, một số trường hợp như mua nhiều nhà, nhiều đất ở thì chưa có chế tài điều chỉnh. Vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đang nghiên cứu đề xuất một mức thuế cho những đối tượng có nhiều nhà, nhiều đất.
Mặc dù vậy, thực tế, việc xác định người có nhiều nhà, nhiều đất hiện nay còn gặp nhiều khó khăn.
Cao Minh (sanbds.vn):
Xin hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng, để được tham gia đầu tư nhà ở thu nhập thấp, doanh nghiệp cần phải đáp ứng những điều kiện gì? Có nên chỉ định thầu như một số đề nghị?
Ông Trần Thế Ngọc:
Theo quy định của Luật Đất đai, đối với quỹ đất tham gia vào thị trường bất động sản, các doanh nghiệp muốn sử dụng quỹ đất này phải thông qua việc đấu giá, đấu thầu dự án; trừ trường hợp chỉ có một nhà đầu tư tham gia, thì khi đó sẽ được chỉ định thầu.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Để được tham gia đầu tư xây dựng nhà ơ dành cho người có thu nhập thấp, chủ đầu tư trước hết phải đảm bảo có đủ năng lực về vốn theo quy định; phải tập trung xây dựng những loại nhà theo tiêu chuẩn quy định; phải bán, hoặc cho thuê theo mức giá, đúng đối tượng được Nhà nước quy định.
Tuy nhiên, chủ đầu tư được Nhà nước ưu đãi về đất đai, thuê và được tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước.
Về việc chỉ định thầu, vì vốn do nhà đầu tư bỏ ra nên họ được tự quyết định chỉ định thầu hay đấu thầu, và đây không phải nguồn vốn của Nhà nước.
Ngoài ra, việc chỉ định thầu còn có ưu điểm là đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án nhà ở.
Nguyễn Xuân Quyền (quyenkls@yahoo.com):
Xin hỏi đại điện Vinaconex, các ông có thể cho biết, làm nhà ở xã hội có lãi không, cụ thể là khoảng bao nhiêu % và lãi từ khâu nào là chính?
Ông Đoàn Châu Phong:
Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp mà Vinaconex đã thực hiện trong thời gian qua tại đồng bằng sông Cửu Long (năm 2001); tại Xuân Mai, Đông Anh - Hà Nội; Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc;...
Tổng công ty luôn xác định các chi phí giá thành trên cơ sở các quy định của Nhà nước, các ưu đãi đầu tư, khách hàng (người ở) được thụ hưởng.
Do vậy, có dự án xác định giá bán là giá bảo toàn vốn, ví dụ như dự án ở đồng bằng sông Cửu Long, dự án nhà ở thí điểm tại Kim Chung - Đông Anh, có dự án thì giá bán được cộng thêm một phần lợi nhuận của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp, khoản 5%-10% (vì theo cấu thành dự toán Nhà nước quy định doanh nghiệp được phép đưa lợi nhuận định mức vào cấu thành giá).
Lý do chính mà Vinaconex thực hiện được các sản phẩm nhà ở chất lượng đảm bảo, giá thành hạ là do Vinaconex đang có thế mạnh về việc ứng dụng các công nghệ mới (sử dụng sản phẩm bê tông ứng xuất trước tiền chế tại các nhà máy). Sử dụng các vật liệu mới như vữa khô, gạch không nung... do doanh nghiệp tự cung cấp.
Nhờ có công nghệ mới, tiến độ xây dựng được rút ngắn, kiểm soát chất lượng tốt, sử dụng các vật liệu thép, bê tông với cường độ cao, tiết kiệm được các chi phí quản lý, từ đó tạo nên giá thành sản phẩm thấp.
Vu Anh Nguyet (vunguyetanh@hn.vnn.vn):
Xin được hỏi: những ai là người sẽ được hưởng chính sách nhà ở xã hội?
Ông Trần Thế Ngọc:
Người được hưởng chính sách nhà ở xã hội tùy thuộc vào đề án nhà ở chính sách xã hội của từng địa phương trên cơ sở quỹ đất, quỹ nhà, vốn đầu tư mà địa phương bố trí được. Địa phương nào có quỹ nhà ở xã hội lớn thì đối tượng được hưởng sẽ rộng, và ngược lại.
Theo quy định của Luật Đất đai, các đối tượng được ưu tiên, miễn giảm tiền sử dụng đất trước hết là người có công với cách mạng, người nghèo (theo chuẩn nghèo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội), đồng bào dân tộc thiểu số ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Quỹ nhà ở xã hội trước hết ưu tiên cho đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang) gặp khó khăn về nhà ở (chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở tạm bợ, chật chội mà không có điều kiện cải thiện điều kiện cải thiện chỗ ở) và các đối tượng cụ thể thì do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Nguyễn Thanh Xuân (xuanthanhhatinh2003@yahoo.com):
Gần đây tôi có nghe nhiều về thông tin nhà xã hội cho công nhân viên chức có thu nhập thấp và không có khẳ năng mua nhà. Vậy sắp tới đây có chương trình nhà xã hội, tôi rất muốn mua, vậy tôi phải làm thủ tục gì và đến những đâu để đăng ký?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Việc tổ chức đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Khi các địa phương có có quỹ nhà ở xã hội thì bạn có thể liên hệ trực tiếp với chính quyền địa phương để được hướng dẫn về thủ tục, trình tự và đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội.
Nguyễn Xuân Bảo:
Tôi muốn mua một căn hộ nhà ở xã hội thuộc khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Vậy tôi phải làm đơn và gửi đến đâu, đơn vị nào tiếp nhận đơn và trả lời?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Nếu bạn có nhu cầu về nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Việt Hưng thì xin liên hệ trực tiếp với Sở Xây dựng Hà Nội.
Tran Minh Dat (tranminhdat.@yahoo.com):
Tôi cho rằng việc xét đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở xã hội là một trong những khâu quan trọng trong toàn bộ chính sách của chúng ta. Vì vậy, tôi có ý kiến có nên công khai những đối tượng được xét nằm trong diện được thuê hoặc mua nhà ở xã hội rồi thông báo công khai lấy ý kiến mọi giới liên quan. Sau một thời gian nhất định đã quy định, nếu không ai thắc mắc, khiếu nại thì coi như đã thông qua các đối tượng được thuê, mua nhà. Như vậy thì có nên không, xin hỏi ý kiến của các diễn giả?
Ông Trần Thế Ngọc:
Ý kiến bạn nêu là một biện pháp mà hiện nay áp dụng phổ biến, đặc biệt trong việc bán nhà ở chính sách hoặc bố trí nhà ở, đất ở tái định cư... đều qua bước xác định nhu cầu, niêm yết công khai, lựa chọn thông qua bỏ phiếu kín nhằm đảm bảo sự khách quan.
Hà Thị Thanh Oanh (oanh@yahoo.com):
Người mua nhà ở xã hội có được mua đi bán lại, nếu được thì những trường hợp nào? Và có cách gì để hạn chế tình trạng quay vòng đẩy giá lên cao không? Xin cám ơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Nhà ở xã hội không dành để bán mà chỉ giải quyết nhà ở cho một số đối tượng theo hình thức thuê mua hoặc thuê, không áp dụng hình thức bán. Vì vậy, người được thuê mua, hoặc thuê nhà ở xã hội thì không được bán, hoặc chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp khi được thuê mua, nếu đã trả hết tiền và được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, thì sẽ được thực hiện quyền bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê. Thời gian để được sở hữu nhà, theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành.
Thu Uyên (uyen286@yahoo.com):
Xin hỏi đại diện Vinaconex, việc xây dựng được những căn nhà xã hội có giá chỉ từ 200 - 300 triệu đồng là dựa vào những căn cứ gì, mà vẫn có chênh lệch 10% so với vốn đầu tư, thưa ông?
Ông Đoàn Châu Phong:
Để làm được nhà ở đảm bảo chất lượng mà có mức giá thấp thì các chủ đầu tư đứng trước những thách thức rất lớn. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, Vinaconex đã tiên phong thực hiện thí điểm ở một số dự án và thực tế đã cung ra thị trường các sản phẩm nhà ở này với mức giá mà 200- 300 triệu đồng/căn hộ - có diện tích khoảng 50m2.
Để làm được việc này thì chúng tôi đã đầu tư nghiên cứu và tập trung vào một số nội dung sau:
Cụ thể là, về lĩnh vực quy hoạch thì phải gắn quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội nằm trong các dự án phát triển đô thị kinh doanh thương mại để hạ tầng chung của đô thị hỗ trợ cho nhà ở xã hội.
Về thiết kế, Tổng công ty đã thành lập các công ty tư vấn để nghiên cứu ra các mẫu nhà phong phú, đa dạng, có công năng sử dụng linh hoạt hợp lý.
Đối với căn hộ nhà ở xã hội thì diện tích căn hộ bị hạn chế nhưng những không gian sinh hoạt vẫn cần phải đảm bảo, do vậy hàm lượng chất sám trong thiết kế các căn hộ này phải chiếm tỷ trọng cao.
Về công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng thì phải hướng tới sự đổi mới thay thế cho những yếu tố truyền thống. Đây là một điều quan trọng nhất để hạ giá thành.
Việc này trong những năm vừa qua Vinaconex đã đặc biệt chú trọng đưa các ứng dựng công nghệ, vật liệu mới vào xây dựng. Không chỉ xây dựng nhà cho người thu nhập thấp mà cho cả nhà thương mại, nhằm rút ngắn được tiến độ quản lý tốt chất lượng, giảm bớt các chi phí và hạ giá thành.
Gần đây trong các gói giải pháp kích cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp thì Nhà nước cho phép chủ đầu tư được cộng 10% lợi nhuận vào giá bán.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua những dự án mà Vinaconex đã thực hiện vẫn mang tính chất thí điểm. Do vậy, có những dự án giá được xác định trên nguyên tắc bảo tồn vốn, có những dự án cộng thêm lợi nhuận nhưng mức độ thì thấp hơn 10%, tùy thuộc vào mục tiêu của các dự án cụ thể.
Nguyên Phan Hải Anh (haianh-sysach@yahoo.com):
Theo tôi được biết nhà ở xã hội không được chuyển nhượng? Xin hỏi tại sao lại quy định như vậy? Trong trường hợp phải chuyển chỗ ở do yêu cầu cuộc sống thì sao? Các diễn giả có thể giải thích rõ hơn?
Ông Trần Thế Ngọc:
Thực ra, đối với nhà ở xã hội, có nhiều mức độ khác nhau.
Trong trường hợp đối tượng được mua nhà ở xã hội mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì đương nhiên, họ sẽ không có quyền như người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, ví dụ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn (như trong Luật Đất đai quy định, đối với nhà ở tình nghĩa thì người sử dụng đất không có quyền này).
Trong trường hợp đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính thì họ được một số quyền nêu trên tương ứng với nghĩa vụ tài chính mà họ đã thực hiện đối với Nhà nước.
Nguyễn Thị Diệu:
Chính sách nhà ở xã hội khác với bao cấp nhà ở những điểm nào, thưa các diễn giả?
Ông Trần Thế Ngọc:
Chào bạn,
Người được Nhà nước bao cấp về nhà ở là người không phải trả tiền mua nhà, tiền sử dụng đất (như trước đây). Còn đối với nhà ở xã hội hiện nay theo cơ chế thị trường đều phải xác định giá trị từ đó Nhà nước sẽ xác định mức hỗ trợ cho người được hưởng chế độ nhà ở chính sách xã hội.
Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp được hỗ trợ toàn phần về tiền nhà, tiền đất. Khi đó, có thể coi như bao cấp, nhưng đối với phí dịch vụ thì thường là không bao cấp và người sử dụng nhà phải chi trả.
Chúng tôi chưa đưa ra một định nghĩa cụ thể, nhưng bạn có thể hiểu nhà ở xã hội là loại nhà ở được bố trí cho các đối tượng chính sách mà Nhà nước ưu tiên và hỗ trợ về giá nhà và được hưởng một số ưu đãi khác có liên quan trong khu vực nhà ở chính sách (như trường học, bệnh viện...)
Trần Đình Thăng (tranthangvcs@yahoo.com.vn):
Xin được hỏi lãnh đạo Vinaconex, được đánh giá là doanh nghiệp đi tiên phong trong xây dựng nhà ở xã hội, theo ông thì những ưu đãi từ phía nhà nước hiện nay đã đủ hấp dẫn các doanh nghiệp tham gia vào chương trình này hay chưa? Nếu có thì ưu đãi nào là hấp dẫn nhất?
Ông Đoàn Châu Phong:
Theo tôi, đối với Vinaconex thì những chính sách ưu đãi của nhà nước đều hấp dẫn. Lý do khi nhà nước chưa có chính sách ưu đãi, Vinaconex đã tiên phong xây dựng quỹ nhà này để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Giải pháp kích cầu của Chính phủ vào thời điểm này hết sức có ý nghĩa nhằm giảm thiểu lạm phát, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động và đặc biệt là hướng vào thị trường mục tiêu đang gặp nhiều khó khăn, đó là nhà ở cho học sinh sinh viên, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
Vừa qua Bộ Xây đựng đã có chương trình cụ thể chỉ đạo các tổng công ty triển khai cụ thể việc thực hiện chương trình của Chính phủ, các doanh nghiệp đã xác định rõ trách nhiệm cũng như quyền lợi để chủ động đề xuất với Bộ Xây dựng và các địa phương sớm triển khai thực hiện.
Các chính sách ưu đãi mà Chính phủ đưa ra đều có ý nghĩa rất thiết thực vì nó liên quan trực tiếp đến cấu thành giá của sản phẩm nhà ở. Do vậy nên cần xem đây là giải pháp đồng bộ của nhà nước và Bộ Xây dựng.
Theo tôi, những chính sách ưu đãi mà nhà nước đề ra là đủ điều kiện cho các doanh nghiệp lập chương trình cụ thể để thực hiện chương trình nhà ở này.
Đối với các chủ đầu tư, thì đây là cơ hội tốt để giải quyết những khó khăn trong điều kiện nền kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động. Tuy nhiên nó cũng thách thức đối với những doanh nghiệp mà chưa có sự chuẩn bị sẵn sàng và đặc biệt là các chủ đầu cơ ít có cơ hội tham gia vào chương trình này.
Nguyên Phan Hải Anh (haianh-sysach@yahoo.com):
Theo tôi được biết nhà ở xã hội không được chuyển nhượng? Xin hỏi tại sao lại quy định như vậy? Trong trường hợp phải chuyển chỗ ở do yêu cầu cuộc sống thì sao? Các diễn giả có thể giải thích rõ hơn?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Nhà ở xã hội là loại nhà ở mà Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ cho các đối tượng thực sự khó khăn về chỗ ở với mức giá quy định (trong đó không bao gồm tiền sử dụng đất và được hưởng các khoản ưu đãi khác). Do đó, người được thuê và thuê mua thì không được giao dịch trên thị trường, để khắc phục tình trạng mua đi, bán lại kiếm lời.
Nếu người được giải quyết nhà ở xã hội khôn còn nhu cầu sử dụng nữa thì phải trả lại cho Nhà nước, hoặc chủ đầu tư, hoặc chuyển căn nhà đó cho đối tượng khác cũng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định.
Ngọc Bích (dolengocbich@yahoo.com):
Có nhiều dự án lớn còn bị “rút ruột”. Vậy những dự án không nhiều tiền như nhà ở xã hội có đảm bảo không bị như thế và đảm bảo chất lượng không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề bạn nêu khi đề xuất dự án nhà ở chính sách cũng như các dự án về nhà ở khác đều phải tính đến.
Theo chúng tôi, đối với dự án nhà ở chính sách, do đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước và có sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng và còn có sự tham gia giám sát của người dân, như vậy, sẽ có tỷ lệ bị "rút ruột" thấp hơn nhiều so với các dự án khác.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm đảm bảo về chất lượng xây dựng. Ngoài ra còn có đơn vị tư vấn độc lập để kiểm định, đánh giá chất lượng trước khi nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng.
Pháp luật xây dựng hiện hành đã có những quy định cụ thể về quản lý chất lượng công trình xây dựng, trong đó có nhà ở xã hội.
Thái Hòa (thaihoakts@gmail.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng và Vinaconex, giá bán nhà ở giá thấp được quyết định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và cộng thêm 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Với mức lợi nhuận này liệu có đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trong khi lợi nhuận khi đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại có thời điểm lên tới 300%?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Khi tham gia phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, ngoài việc chủ đầu tư được hưởng 10% lợi nhuận định mức thì còn được hưởng các khoản ưu đãi khác như được miễn tiền sử dụng đất, được vay vốn ưu đãi từ các nguồn tín dụng của Nhà nước, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình...
Việc quyết định có tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp hay không do chủ đầu tư tự cân nhắc quyết định.
Nguyễn Đình Thơ:
Thưa các vị khách mời, vợ chồng tôi cùng công chức cơ quan cấp bộ, nghe nói Hà Nội đã xây dựng nhà ở xã hội, vậy những người làm ở cơ quan Trung ương có được mua nhà ở xã hội do thành phố xây hay không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Theo quy định hiện hành thì đối tượng được ưu tiên giải quyết về nhà ở xã hội là cán bộ công chức, không phân biệt cán bộ, công chức... của cơ quan trung ương hay của địa phương.
Nguyễn Văn Đình (dinhtc-na@gmail.com):
Thời gian gần đây tôi thấy cơ quan quản lý, báo chí đề cập nhiều đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội. Nếu chính sách đó thực sự triển khai mạnh trên thực tế thì có giúp kéo giá trên thị trường bất động sản nói chung xuống hay không? Tác động của nó đối với thị trường sẽ như thế nào?
Ông Trần Thế Ngọc:
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang giúp Chính phủ xây dựng Đề án tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư để trình Bộ Chính trị. Qua nội dung đề án, bạn thấy rằng, mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở chính sách xã hội cũng đồng thời với mục tiêu điều tiết thị trường đất đai. Khi đó, giá đất nói riêng và giá bất động sản nói chung sẽ được điều tiết theo xu hướng có lợi cho người dân.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Việc Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm để giải quyết trực tiếp cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Nếu quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp được tăng lên, thì sẽ góp phần tăng nguồn cung về nhà ở và trực tiếp giải quyết một phần đáng kể nhu cầu về nhà ở của các đối tượng trong xã hội.
Như vậy, nếu nguồn cung càng tăng thì nhu cầu sẽ từng bước được đáp ứng, từ đó sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ cung-cầu về nhà ở.
Phan Thị Kim Ngân (nganzing@gmail.com):
Thực tế không hẳn những người thuộc đối tượng được thụ hưởng từ dự án nhà ở xã hội có thu nhập thấp hơn những người khác, bởi việc chứng minh và kiểm soát thu nhập ở Việt Nam có nhiều bất cập. Bộ Xây dựng đã có giải pháp gì để ngăn chặn tình trạng người giàu vẫn mua được nhà ở xã hội?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Theo quy định thì điều kiện về thu nhập và thực trạng về chỗ ở của người có nhu cầu phải được xác nhận của cơ quan nơi người đó đang làm việc và chính quyền địa phương, nơi người đó đang sinh sống.
Tiêu chí về thu nhập chỉ là một phần trong những tiêu chí cần phải đám ứng để được hưởng ưu tiên giải quyết nhà ở xã hội. Ngoài ra, còn phải đáp ứng các điều kiện khác như chưa có nhà ở, hoặc có nhà ở nhưng đó là nhà tạm, chật chội. Hơn nữa, người có nhu cầu còn phải đáp ứng điều kiện chưa được Nhà nước hỗ trợ giải quyết về chỗ ở lần nào.
Lê Anh Khoa (lekhoaktqd@yahoo.com.vn):
Xin Vinaconex cho biết, kế hoạch triển khai nhà giá thấp của các ông thế nào, có tập trung quyết tâm làm hay không hay chỉ là mang tính thí điểm?
Ông Đoàn Châu Phong:
Vinaconex làm thí điểm để hướng tới mở rộng thị trường phục vụ nhu cầu của xã hội. Sản phẩm nhà ở giá thấp vừa qua mà Vinaconex thực hiện đã được đoàn công tác Bộ Xây dựng đánh giá cao và Bộ Trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Tổng công ty phải nhân rộng mô hình này trên địa bàn toàn quốc.
Trong thời gian tới, Vinaconex sẽ tiếp tục tập trung để tham gia một cách tích cực nhất cho thị trường nhà ở giá thấp. Hôm nay (16/4), Tổng công ty đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng chính thức đăng ký tham gia chương trình nhà ở cho học sinh sinh viên thuộc lực lượng an ninh quốc phòng, học sinh sinh viên các trường đại học quốc gia như Đại học Quốc gia Tp.HCM, Đại học Quốc gia Thái Nguyên, Đại học Quốc gia Hà Nội và tham gia vào chương trình nhà ở xã hội cho công nhân các khu công nghiệp tập trung và nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, Tp.HCM, Bình Dương, Vĩnh Phúc.
Hiện nay Tổng công ty đang có 3 nhà máy sản xuất bê tông ứng suất trước tiền chế có quy mô lớn tại Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bình Dương. Đây là một thuận lớn để chúng tôi đưa các sản phẩm ra thị trường, tham gia vào chương trình nhà ở giá thấp.
Ngoc Le (Ngoc112@yahoo.com):
Thưa ông Trần Thế Ngọc, là người chưa có nhà, đất tôi rất lo khi thấy ông trả lời là "thực tế, việc xác định người có nhiều nhà, nhiều đất hiện nay còn gặp nhiều khó khăn". Hiện nay Chính phủ lại đề nghị không hạn chế số lượng nhà do Việt kiều sở hữu, vậy thì chúng tôi càng khó mua nhà đất hơn. Ông có cho rằng những điều đó đã làm cho giấc mơ có nhà của người nghèo mãi mãi chỉ là mơ không?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề Việt kiều được sở hữu nhiều nhà đang được thảo luận trong dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Nhà ở. Trong đó, Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định theo hướng mở rộng đối tượng.
Tuy nhiên, mục tiêu sở hữu nhà để ở sẽ được làm rõ như nhà ở phục vụ việc sinh sống tại Việt Nam, đồng thời hạn chế tối đa việc lợi dụng nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời hoặc đầu cơ.
Hà Văn Trung (hatrung2008@yahoo.com.vn):
Theo tôi thì muốn đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, nhân đó kéo thị trường bất động sản hồi phục trở lại, nhưng thực chất hơn, thì cần phải công khai quỹ đất cho các cơ quan đơn vị biết để tham gia. Xin hỏi đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết ý kiến về vấn đề này?
Ông Trần Thế Ngọc:
Luật Đất đai quy định nội dung quy hoạch của các cấp đều phải được lấy ý kiến của người dân thông qua hội đồng nhân dân, niêm yết công khai tại các điểm dân cư. Dự án nhà ở xã hội phải được xác định trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương, theo đó cũng được công khai hóa. Khi có dự án nhà ở chính sách, bạn có thể liên hệ với xã, phường, thị trấn nơi có dự án để được biết chi tiết.
Nguyễn Văn Thắng (thang41b@yahoo.com):
Xin được hỏi lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, có phải do những bất cập trong quản lý, điều tiết thị trường nên giá cả nhà đất hiện nay quá cao, quá tầm với đối với nhiều người, ngay cả có thu nhập tương đối chứ không phải thấp?
Ông Trần Thế Ngọc:
Thị trường nhà đất không chỉ ở Việt Nam mà cả ở trên thế giới thường biến động khó lường, như trong tình hình kinh tế thế giới hiện nay. Mặc dù vậy, Nhà nước vẫn đề xuất nghiên cứu việc điều tiết thị trường đất đai nhằm hạn chế tối đa những biến động bất lợi cho các lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của người dân.
Nguyen Huu Kien (kien_vce@yahoo.com.vn):
Kính thưa ông Trần Thế Ngọc. Hiện nay mức lương của tôi là 7triệu đồng/tháng, tôi chưa có gia đình. Theo tính toán của Bộ, nếu không có gì thay đổi thì bao giờ tôi có thể mua được nhà ở xã hội?
Ông Trần Thế Ngọc:
Vấn đề này còn tùy thuộc vào mức tiết kiệm chi tiêu của bạn.
Nếu bạn tiết kiệm được mỗi tháng 5 triệu, thì khoảng 4 năm bạn có thể mua được căn nhà với giá trên 200 triệu (như trên VTV1 có đưa tin). Tôi nghĩ, bạn hoàn toàn có khả năng làm được điều đó.
Chu An (an.ct@gmail.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, tôi muốn biết những ưu đãi cụ thể về đất như thế nào khi doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội?
Ông Trần Thế Ngọc:
Nhà nước có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội thông qua việc hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, miễn giảm tiền sử dụng đất.
Vương Thu Trang (thutrang1603@yahoo.com):
Theo điều 47 của Luật Nhà ở có hiệu lực từ tháng 7/2006, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội chỉ cho phép từ 5 - 6 tầng, mỗi căn hộ có diện tích từ 30 m2 trở lên nhưng không được quá 60 m2. Xin ông Hà cho biết quy định này có phải là rào cản đối với chương trình nhà ở xã hội không, trong khi nhiều chung cư hiện nay phổ biến trên 10 tầng, mà quỹ đất của ta còn rất hạn hẹp? Liệu quy định này có liên quan đến chất lượng không?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Theo quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở, một số quy định khống chế về tiêu chuẩn diện tích, chiều cao nhằm để giảm giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vừa qua Chính phủ đã thông nhất chủ trương khuyến khích phát triển loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua các hình thức bán (thu tiền một lần, hoặc trả góp), cho thuê hoặc cho thuê mua.
Đối với loại nhà ở này thì không khống chế chiều cao, đối với tiêu chuẩn diện tích căn hộ cũng được mở rộng hơn để các doanh nghiệp có điều kiện tham gia.
Huỳnh Trung Vĩnh (vinh.ht@hcm.vnn.vn):
Xin được hỏi Thứ trưởng Trần Thế Ngọc. Thực tế là nhu cầu thì lớn và liên tục gia tăng trong khi quỹ đất lại không dễ mở rộng thêm, nhất là tại các đô thị. Vậy chính sách sẽ duy trì thế nào, hay chỉ là những giải pháp ngắn hạn?
Ông Trần Thế Ngọc:
Chào bạn,
Mỗi một chính sách nói chung đưa ra đều đáp ứng mục tiêu trước mắt và mục tiêu lâu dài. Chính sách nhà ở xã hội cũng phải đạt được mục tiêu đó: xác định quỹ nhà ở cho giai đoạn 2009-2010 và giai đoạn 2010-2020 và tầm nhìn cho giai đoạn tiếp theo. Trong thời gian đó, sẽ có những điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế.
Việc quỹ đất ngày càng thu hẹp thì nhà ở sẽ đầu tư theo hướng tăng hệ số sử dụng đất (nhà nhiều tầng), tăng chất lượng nhà, và một số biện pháp hỗ trợ khác như giảm tỷ lệ gia tăng dân số, tăng thuế đối với người sử dụng diện tích quá lớn...
Phạm Quỳnh Trang (quynhtrang_k49@yahoo.com):
Tôi muốn hỏi là hiện tại tôi chưa kết hôn nhưng trong vòng 1-2 năm tới tôi sẽ lập gia đình. Cả tôi và bạn trai đều chưa có nhà ở nhưng chúng tôi đều đã tốt nghiệp đại học và đang công tác trong các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực giáo dục và y tế. Liệu ở thời điểm hiện tại (chưa kết hôn) liệu tôi có thể được mua nhà ở xã hội không? Tôi cũng xin hỏi là bao giờ thành phố bắt đầu nhận đơn xin mua nhà? Tôi xin cảm ơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Tiêu chí đã lập gia đình, hay còn độc thân để được giải quyết nhà ở xã hội là do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy thuộc vào điều kiện quỹ nhà của địa phương.
Thời điểm nhận đơn giải quyết về nhà ở xã hội tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mai Hoa (maivahoa@yahoo.com):
Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng, cụ thể khi nào sẽ chính thức triển khai đề án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp? Thời gian xây dựng kéo dài trong bao nhiêu lâu?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Hiện nay, Chính phủ đã thống nhất về chủ trương khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, các chủ trương này cần phải được thể chế cụ thể bằng các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành trong thời gian tới.
Huỳnh Trung Nhơn (banhon@hcm.vnn.vn):
Tôi muốn hỏi Thứ trưởng Trần Thế Ngọc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có một quy hoạch về đất cụ thể nào cho những dự án nhà ở giá thấp chưa? Nếu có, cụ thể là những khu vực trọng điểm nào và các thời điểm chính thức triển khai?
Ông Trần Thế Ngọc:
Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang giúp Chính phủ xây dựng quy hoạch sử dụng đất của cả nước giai đoạn 2010-2020 và hướng dẫn các tỉnh lập quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Vấn đề mà bạn nêu cũng là một trong những tiêu chí được xác định trong nội dung quy định sử dụng đất các cấp.
Đối với địa điểm cụ thể và danh mục dự án, sẽ được xác định theo từng mức độ của cấp quy hoạch.
Nguyễn Quốc Toàn (quoctoan68@yahoo.com):
Tôi muốn hỏi đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, quyền sử dụng đất đối với những người mua nhà ở xã hội là như thế nào? Có bình đẳng như những đối tượng sở hữu khác?
Ông Trần Thế Ngọc:
Do nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất thuộc đối tượng nhà ở chính sách không giống với đối tượng sử dụng đất khác, nên quyền sử dụng đất của đối tượng được hưởng nhà ở chính sách sẽ hạn chế hơn.
Nguyễn Viết Châu (chau_tn@yahoo.com):
Có doanh nghiệp nói rằng có một cách để xây dự án nhà ở xã hội nhanh chóng. Đó là chủ đầu tư (đại diện Nhà nước) chỉ cần thuê doanh nghiệp là đơn vị thi công công trình trên quỹ đất “sạch” do Nhà nước giao. Sau đó, chủ đầu tư trả tiền chi phí xây dựng cho doanh nghiệp và nhận lại khu đất đã hoàn thiện rồi tự xét duyệt lựa chọn đối tượng thụ hưởng dự án đó. Tuy nhiên, cũng chính doanh nghiệp này cho rằng, hiện không có cơ chế để làm việc này, Bộ Xây dựng nghĩ sao?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Chào bạn,
Việc phát triển nhà ở xã hội được thực hiện thông qua hình thức Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, hoặc các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư và được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định.
Nhà nước đã có quy định cụ thể về việc quản lý đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư từ ngân sách và các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Hoang Khai:
Theo các tính toán của các đơn vị xây dựng trên địa bàn Tp.HCM, mức giá mà Vinaconex đưa ra là không tưởng. Theo Thứ trưởng Trần Thế Ngọc thì doanh nghiệp muốn có đất để xây dựng nhà phải thông qua một trong hai giải pháp, một là đấu giá để có quyền sử dụng đất (đất sạch của nhà nước) thường là giá trúng giá rất cao. Hai là tự mình thuơng lượng đền bù - giá cũng rất cao. Vậy phải chăng chương trình mà hai bộ đặt ra là không tưởng và chỉ mang tính chính trị mà thôi?
Ông Trần Thế Ngọc:
Đối với nhà ở chính sách, có thể sẽ không thực hiện theo biện pháp bạn nêu, mà Nhà nước chủ động điều tiết giá nhà ở thông qua việc điều chỉnh giá đất đối với loại hình sử dụng đất này. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chính sách, thì sẽ được Nhà nước hỗ trợ một khoản kinh phí để giá nhà ở đảm bảo mức ưu đãi.
Ông Đoàn Châu Phong:
Thưa bạn, mức giá mà Vinaconex đưa ra là thông qua thực tế ở các dự án đã thực hiện.
Hiện có nhiều ý kiến chưa tin tưởng vào mức giá này. Lý do các độc giả chưa hiểu về các giải pháp công nghệ mà Vinaconex đang ứng dụng, không chỉ tiết kiệm chi phí đầu tư, tiết kiệm thời gian xây dựng, kiểm soát chất lượng thông qua việc công xưởng hóa, loại bỏ những chi phí không cần thiết - từ đó làm nên được các sản phẩm có giá thấp.
Chương trình hai bộ đưa ra đều hướng tới thể chế hóa chủ trương của Chính phủ nhằm thực hiện thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo tôi được biết, các giải pháp cụ thể đang được hoàng thiện để ban hành.
Qua thực tiễn Vinaconex đã thực hiện thì tôi tin tưởng chương trình này hoàn toàn khả thi.
Phạm Thị Lan Hương (gacom60@yahoo.com):
Khi hỏi về thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội, bên dự án trả lời bàn giao cho thành phố - lên thành phố Hà Nội để làm thủ tục đăng ký, chúng tôi không biết lên chỗ nào, và làm thế nào để có thể đăng ký mua nhà ở xã hội?
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Bạn có thể liên hệ với Sở Xây dựng Hà Nội để biết được thông tin cụ thể.
Vũ Thế Nghĩa (thenghiatcpp@yahoo.com.vn):
Chương trình nhà ở xã hội của Chính phủ là đúng đắn với tình hình hiện nay và những năm tới. Tuy nhiên nó có nhiều vấn đề nổi cộm như: chất lượng của nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp đã thực sự được hưởng những ưu đãi của Chính phủ (hay là nhà thu nhập thấp dành cho người thu nhập cao) và chương trình liệu có đúng theo tiến độ hay dàn trải gây lãng phí tiền của Nhà nước và nhân dân?
Ông Trần Thế Ngọc:
Những vấn đề nổi cộm mà bạn nêu, trong nội dung đề án nhà ở xã hội đều phải đề cập và xác định biện pháp tháo gỡ.
Nếu bạn có sáng kiến thì xin vui lòng đề xuất với chúng tôi thông qua website: www.monre.gov.vn.
Trần Lê Quân (lequan.hut@gmail.com):
Chính phủ đã thông qua chính sách nhà ở xã hội, vấn đề tôi quan tâm nhất là làm sao tiếp xúc được nguồn thông tim mua nhà, chất lượng thế nào, quản lý chất lượng thế nào? Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa dân với ban quản lý của các căn hộ, chưa có khung giá cho các chi phí tại các chung cư? Vậy Chính phủ có định hướng giải quyết thế nào với các vấn đề trên? Theo tôi chính sách trên rất phù hợp với hoàn cảnh nước ta hiện nay, nhưng nếu không quản lý tốt sẽ gây thất thoát tiền của của nhà nước và không giải quyết được vấn đề xã hội hiện tại!
Ông Nguyễn Mạnh Hà:
Phần liên quan đến chất lượng nhà ở xã hội, bạn có thể xem các phần trả lời ở trên.
Về giá dịch vụ chung cư, các cơ quan chức năng đang nghiên cứu để đưa ra các quy định cụ thể trong thời gian tới.
Mặc dù còn nhiều câu hỏi chưa được trả lời, thời gian của buổi giao lưu trực tuyến đã hết. Các diễn giả và tòa soạn xin trân trọng cảm ơn sự tham gia và quan tâm theo dõi của độc giả.