TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Nhà ở xã hội có thể được chuyển nhượng tự do sau 10 năm
Bộ Xây dựng vừa có tờ trình Chính phủ, đề nghị Thủ tướng ban hành quyết định về một số chính sách phát triển nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng vừa có tờ trình Chính phủ, đề nghị Thủ tướng ban hành quyết định về một số chính sách phát triển nhà ở sinh viên; nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
>> Chuyên đề về nhà ở xã hội trên VnEconomy
Cùng với đó là dự thảo ba quyết định của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách riêng cho từng loại đối tượng.
Theo nội dung tờ trình, Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND cấp tỉnh khẩn trương rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở thu nhập thấp trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng của địa phương; thu hồi quỹ đất thuộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tư, nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm so với tiến độ đã được phê duyệt.
Tự huy động vốn
Theo quy định tại dự thảo, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị sẽ do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi sau: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.
Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương).
Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị.
Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).
Xác định tỷ lệ diện tích đất trong quy hoạch chi tiết
Bộ Xây dựng cũng nêu rõ các nguồn hình thành nên quỹ đất xây nhà giá thấp.
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu tư dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện thì UBND cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.
Sẽ có nhiều loại chủ đầu tư
Theo dự thảo, việc xác định nhà đầu tư xây nhà giá thấp sẽ dựa vào nhiều tiêu chí
Nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới thì phải dành một phần quỹ đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp đó.
Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch (đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án.
Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê, cho thuê mua thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án.
Khống chế giá bán, không hạn chế tầng cao
Theo tiêu chí xây dựng của Bộ Xây dựng, nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy chuẩn hiện hành. Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, đây không phải loại nhà chung cư bán giá nào cũng được. Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà ở.
Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
Trường hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì người mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm
Được chuyển nhượng tự do sau 10 năm
Đã có một cơ chế "mở" cho những người có ý định chuyển nhượng nhà giá thấp trong những trường hợp cấp bách, khi dự thảo quy định rằng: người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án.
Trong thời gian chưa đủ 10 năm kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nhu cầu chuyển nhượng, thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương. Giá chuyển nhượng nhà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm chuyển nhượng.
Ngoài trường hợp trên, về cơ bản, việc kiểm soát nhà giá thấp được quy định khá chặt chẽ như:
- Chủ đầu tư dự án không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng dự án nhà ở thu nhập thấp.
- Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào.
Các trường hợp giao dịch nhà ở thu nhập thấp vi phạm các quy định sẽ bị thu hồi giá trị các khoản Nhà nước đã hỗ trợ, bị hủy hợp đồng mua, thuê, thuê mua, thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện như chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5 m2/người; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức
Đối với các trường hợp mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án; có mức thu nhập thấp, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở.
Đặc biệt, để loại bỏ những nghi ngại về chất lượng nhà giá thấp, sự thảo quy định rõ dự án nhà ở thu nhập thấp phải được tổ chức tư vấn kiểm định chất lượng độc lập đánh giá về chất lượng công trình xây dựng trước khi đưa vào sử dụng.
>> Chuyên đề về nhà ở xã hội trên VnEconomy
Cùng với đó là dự thảo ba quyết định của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách riêng cho từng loại đối tượng.
Theo nội dung tờ trình, Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND cấp tỉnh khẩn trương rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở thu nhập thấp trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng của địa phương; thu hồi quỹ đất thuộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tư, nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm so với tiến độ đã được phê duyệt.
Tự huy động vốn
Theo quy định tại dự thảo, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị sẽ do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi sau: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.
Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương).
Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị.
Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).
Xác định tỷ lệ diện tích đất trong quy hoạch chi tiết
Bộ Xây dựng cũng nêu rõ các nguồn hình thành nên quỹ đất xây nhà giá thấp.
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu tư dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện thì UBND cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.
Sẽ có nhiều loại chủ đầu tư
Theo dự thảo, việc xác định nhà đầu tư xây nhà giá thấp sẽ dựa vào nhiều tiêu chí
Nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới thì phải dành một phần quỹ đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp đó.
Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch (đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án.
Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê, cho thuê mua thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án.
Khống chế giá bán, không hạn chế tầng cao
Theo tiêu chí xây dựng của Bộ Xây dựng, nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy chuẩn hiện hành. Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, đây không phải loại nhà chung cư bán giá nào cũng được. Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà ở.
Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
Trường hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì người mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm
Được chuyển nhượng tự do sau 10 năm
Đã có một cơ chế "mở" cho những người có ý định chuyển nhượng nhà giá thấp trong những trường hợp cấp bách, khi dự thảo quy định rằng: người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án.
Trong thời gian chưa đủ 10 năm kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nhu cầu chuyển nhượng, thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương. Giá chuyển nhượng nhà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm chuyển nhượng.
Ngoài trường hợp trên, về cơ bản, việc kiểm soát nhà giá thấp được quy định khá chặt chẽ như:
- Chủ đầu tư dự án không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng dự án nhà ở thu nhập thấp.
- Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào.
Các trường hợp giao dịch nhà ở thu nhập thấp vi phạm các quy định sẽ bị thu hồi giá trị các khoản Nhà nước đã hỗ trợ, bị hủy hợp đồng mua, thuê, thuê mua, thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện như chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5 m2/người; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức
Đối với các trường hợp mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án; có mức thu nhập thấp, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở.
Đặc biệt, để loại bỏ những nghi ngại về chất lượng nhà giá thấp, sự thảo quy định rõ dự án nhà ở thu nhập thấp phải được tổ chức tư vấn kiểm định chất lượng độc lập đánh giá về chất lượng công trình xây dựng trước khi đưa vào sử dụng.