Quản lý chung cư: Kinh nghiệm của người Mã

Những tranh cãi về vấn đề sở hữu chung, riêng, mức phí... đang tỷ lệ thuận với số dự án chung cư.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong thời gian qua, trên địa bàn thành phố liên tiếp xảy ra các vụ tranh chấp phần diện tích thuộc sở hữu chung, các mức phí dịch vụ, quản lý tại các tòa nhà giữa ban quản lý và các cư dân sinh sống tại đó.

Hầu hết các khu chung cư được cho là cao cấp và có thương hiệu tại Hà Nội như The Manor, Keangnam, Ciputra, Sky City... đều đã nổ ra xung đột. Thậm chí như tranh cãi giữa cư dân và ban quản lý tại Keangnam - tòa nhà hiện cao nhất Việt Nam - đã kéo dài hơn nửa năm nay, song đến thời điểm này hai bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Trên thực tế, những vấn đề liên quan đến mức phí, sở hữu chung riêng... cơ quan quản lý cũng như chính quyền sở tại đã có các quy định bằng văn bản hẳn hoi. Đáng tiếc là, trong mỗi quy định đó đều đươc ra các điều khoản “mở”, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật một cách dễ dàng trong sự bất bình của các cư dân.

Chẳng hạn quy định về mức phí dịch vụ chung cư do UBND thành phố ban hành cuối tháng 9/2011 có quy định mức trần tối đa là 4.000 đồng/m2, áp dụng cho tất cả các tòa nhà, dự án trên địa bàn. Tuy nhiên, cũng trong văn bản đó, thành phố lại “đẻ” thêm điều khoản cho phép các chủ đầu tư tự đưa ra mức phí riêng, trên cơ sở thỏa thuận với các hộ dân.

Chính điều này đã gây ra vô số các cuộc tranh cãi về phí bởi theo lý giải của các chủ đầu tư, nếu thực hiện đúng theo khung của thành phố thì không đủ để vận hành tòa nhà cũng như trả lương cho các bộ phận dịch vụ.

Chính vì thế, trước đó ban quản lý tòa nhà Keangnam đã âm thầm đưa ra mức phí gấp 5 lần quy định của thành phố. Phải đến khi dự án hoàn thành và khách hàng vào ở thì họ mới được biết giá dịch vụ quản lý chung cư cao đến như vậy.

Thậm chí, chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake (Thụy Khuê, Hà Nội) đã đơn phương đưa ra hình thức thuê bãi đỗ xe dài hạn và đóng một lần trong thời hạn 38 năm một khoản tiền lên tới khoảng 800 triệu đồng, đối với tất cả các gia đình sinh sống tại tòa nhà. Tất cả những bất hợp lý trên đều có nguồn gốc từ việc xác định không rõ ràng diện tích sở hữu chung là của ai, của chủ đầu tư hay là cư dân tại tòa nhà?

Ông Peter Cheah, giám đốc quản lý dự án Desa Parkcity - một khu đô thị coi là khu thành công nhất tại Kuala Lumpur (Malaysia), không chỉ về sự sang trọng và tiện ích mà còn là cách quản lý các dịch vụ trong khu đô thị - cho biết tại khu đô thị này, với trên dưới 150 USD/tháng (tương đương với 3,2 triệu đồng), các cư dân trong sống khu đô thị dù là ở biệt thự, liền kề hay căn hộ chung cư đều sẽ được hưởng tất cả các dịch vụ trọn gói như: bảo vệ, chăm sóc cây cảnh, vệ sinh môi trường, sử dụng phòng tập gym, bơi lội, các khu vui chơi dành cho trẻ em, khu sinh hoạt cộng đồng…

Con số 150 USD/tháng nếu so với giá dịch vụ chung cư cao cấp hiện nay ở Việt Nam thì không hề rẻ, nhưng GDP bình quân đầu người tại Malaysia lại cao gấp khoảng 8 lần so với Việt Nam (trên 8.000 USD/người/năm, so với hơn 1.000 USD/người/năm).

Cũng theo ông Peter Cheah, để đảm bảo an toàn cho các cư dân, khu đô thị được chia ra các tiểu khu riêng biệt. Mỗi tiểu khu đều có hệ thống an ninh chặt chẽ. Chẳng hạn như, những cư dân sống trong khu chung cư đều chỉ được phát thẻ thang máy đến tầng có căn hộ của mình. Hay khách đến chơi phải được sự đồng ý của chủ nhà mới được vào…

Có đến 65% bảo vệ tại Desa ParkCity là được thuê lại từ sở cảnh sát của thủ đô. Và toàn bộ kinh phí của cư dân đóng góp cho các dịch vụ quản lý nhà ở được sử dụng trên nguyên tắc phi lợi nhuận.

Đáng chú ý, chủ dự án trên đã đưa ra quy định “mua nhà được sở hữu chỗ để ôtô” tại tòa nhà. Quy định này không chỉ áp dụng đối với các biệt thự, liền kề mà cả với phân khúc chung cư. Chủ đầu tư cho biết, một căn hộ có bao nhiêu phòng ngủ thì sẽ được sở hữu bấy nhiêu chỗ để xe ôtô với số lượng tối đa là 3 chiếc. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thêm chỗ để xe thì có thể mua đứt chỗ để với giá khoảng 10.000 USD/xe.

Cũng theo ông Cheah, ở các tòa nhà chung cư tại Malaysia, vấn đề an ninh luôn là tiêu chí hàng đầu và luôn được chủ đầu tư đảm bảo tuyệt đối. Tất cả các cư dân sống trong tòa nhà đều phải có thẻ từ, chỉ được lên tầng có phòng của mình, mọi người ra vào đều phải có an ninh kiểm soát, chỉ khi chủ hộ đồng ý thì khách mới được vào.

Các loại phương tiện ra vào tòa nhà đều được camera chụp ảnh tự động để lưu lại và mọi việc đều được pháp luật hóa và đều phải tuân thủ quy định nên gần như giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại đất nước này chưa bao giờ xảy ra tranh chấp.

Điều đáng nói hơn nữa, vấn đề quản lý chung cư ở Malaysia thường là thực hiện theo tiêu chí “phi lợi nhuận”, nghĩa là chủ đầu tư cũng thu tiền đối với chỗ để ôtô, song các chủ đầu tư ở sẽ đứng ra thu tiền một lần khi thanh toán tiền nhà. Trong khi ở Việt Nam, hầu hết các tòa nhà đều được chủ đầu tư đấu thầu/thuê một công ty quản lý rồi tiến hành thu các khoản phí dịch vụ nên mới nảy sinh nhiều khiếu kiện.