Luật Nhà ở 2023 tại Điều 83 đã đưa ra quy định cụ thể hơn về việc bố trí đất để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất phát triển phân khúc này trong thời gian qua. Cụ thể, Luật bổ sung quy định yêu cầu UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

KHUYẾN KHÍCH ĐẦU TƯ VÀO CÁC DỰ ÁN

Theo đó, Nghị định 100 quy định chi tiết Khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Mặt khác liên quan đến quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Theo Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 22 Nghị định 100 đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội. Là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tương tự, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu, Khoản 5 Điều 21 Nghị định 100 tiếp tục quy định rõ ràng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Với những quy định hướng dẫn chi tiết, việc ban hành Nghị định 100/2024/N-CP được đánh giá là một bước quan trọng nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển, quản lý nhà ở xã hội hoạt động hiệu quả; là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý địa phương thực hiện, đưa các quy định vào thực tiễn.

QUY ĐỊNH MỚI ĐÃ THỂ HIỆN SỰ THÔNG THOÁNG

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, nhận định quy định mới về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023 và những hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 100/2024 đã thể hiện sự thông thoáng. Nhờ đó, nhiều vướng mắc gây khó khăn cho quá trình triển khai sẽ được tháo gỡ và tạo động lực để phân khúc nhà ở xã hội phát triển. Đặc biệt, việc nới rộng một số điều kiện có thể giúp chủ đầu tư có thêm dự án, qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại.

“Nghị định 100/2024 ban hành vào ngày 29/7, ngay trước thời điểm Luật Nhà ở mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Điều này cho thấy cơ quan quản lý Nhà nước rất quan tâm tới phân khúc nhà ở xã hội”, ông Nam chia sẻ.

Cũng theo Tổng Giám đốc G-Homes, hiện nay cả 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới đều ghi nhận sự đột phá khi đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn đối với triển khai nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp bất động sản đang mong chờ những nghị định, thông tư tiếp theo nhằm cụ thể hóa các định hướng đột phá này, giúp chủ đầu tư triển khai nhà ở xã hội yên tâm thực hiện, tránh tình trạng “trên nóng, dưới lạnh” như trước đây khiến nguồn cung nhà ở xã hội nhỏ giọt và người có nhu cầu chỉ “mua nhà trên tivi”.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động Việt Nam, đây chính là cơ hội giúp gia tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường; góp phần hoàn thành mục tiêu “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Nhất là giữa bối cảnh hiện nay, khi nhu cầu nhà ở xã hội vốn đã nóng lại càng trở lên cấp thiết bởi thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn thương tâm tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ, gây thiệt hại nặng nề cả vật chất, sức khỏe lẫn tính mạng của người dân, và giá nhà ở thương mại lại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới; thì đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội được coi là “chìa khóa quan trọng nhất” giúp ước mơ an cư của người lao động không còn xa vời. 

“Cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản ở giai đoạn sắp tới. Vì đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu cùng khả năng thực tế của đại đa số người dân. Tuy nhiên lưu ý chủ đầu tư dù quy định thông thoáng nhưng khi phát triển dự án cần xác định rõ làm nhà ở xã hội để cho thuê, bán hay cả hai loại hình này. Cùng đó, nhà đầu tư cần phát triển hệ sinh thái cho phân khúc nhà ở này, tức phát triển đồng bộ hạ tầng bệnh viện, trường học, chợ... tránh tình trạng “đồng không mông quạnh”, dự án xong nhưng không ai về ở”, bà Miền nhấn mạnh.