Những động lực giúp cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp thăng hoa

Chứng khoán Yuanta vừa có báo cáo cập nhật triển vọng cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp với điểm nhấn khả quan cho nhóm này.

Theo đó, Q3/2023 doanh thu các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết giảm nhẹ 0,17% đa phần là do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư. Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực 33% nhờ giá cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như các chi phí được quản lý tốt.

Biên lợi nhuận gộp Q3/2023 tăng lên 43,4% do giá cho thuê khu công nghiệp tăng và biên lợi nhuận mảng khu công nghiệp cao hơn mảng bất động sản dân cư. Biên lợi nhuận ròng thấp hơn cùng kỳ do giảm lợi nhuận khác từ các hoạt động đầu tư, chuyển nhượng bất động sản.

P/E ngành bất động sản khu công nghiệp hiện ở mức cao 29.1x do nhiều công ty vốn hóa lớn trong ngành có lợi nhuận mảng BĐS dân cư giảm mạnh như BCM, IDC, SIP, KBC. Tuy nhiên, chỉ số P/E không có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh hiện tại.

Nhìn sang P/B hiện tại ở mức 2,2x lần, tương đương nhưng thấp hơn trung bình 4 năm (2,3x lần). Điều này cho thấy mức định giá hiện tại chưa hẳn là “rẻ” nhưng cũng không phải cao.

Chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn đang “outperform” VN-Index. Nếu tính từ đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm này đã tăng 46% trong khi VN-Index đã tăng 23%.

Khối ngoại vẫn đang trong xu hướng mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm này trong khi vẫn đang bán ròng trên thị trường. Tính từ đầu năm đến nay, khối ngoại đã bán ròng khoảng 19 nghìn tỷ đồng.

Những động lực tăng trưởng tích cực cho cổ phiếu nhóm này gồm: Tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Đối với các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thuê đất là 80,2%, +40 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Bắc Ninh, Hải Phòng là 2 tỉnh có nguồn cung KCN lớn nhất, tỷ lệ lấp đầy cao.

Giá cho thuê vẫn cao, trung bình 131USD/m2/chu kỳ, +2% so với quý, +12% so với năm ngoái, cao nhất là ở Hà Nội, nơi nguồn cung KCN không còn nhiều. Tại các tỉnh khác giá cho thuê là khá tương đương đồng nhau, ở mức 120-150 USD/m2/chu kỳ thuê.

Khu công nghiệp phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là 2 tỉnh có nguồn cung KCN lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình 91%. 2 tỉnh BR-VT và Long An là 2 tỉnh tiềm năng mới đối với mảng KCN, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80% nhưng nguồn cung đất là khá hạn chế.

Giá cho thuê đất TB là 189USD/m2/chu kỳ, +1% QoQ, +13% YoY; cao nhất vẫn là ở TP HCM, nơi nguồn cung KCN không còn nhiều. Giá cho thuê ở Bình Dương và Đồng Nai là ngang nhau 150 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An là nơi tiềm năng mới nhờ lợi thế gần TP HCM, giá cho thuê KCN ở Long An khá cao.

Nguồn cung suy giảm hỗ trợ giá thuê tăng, nhất là phía Nam. Đối với thị trường phía Nam, nguồn cung đất KCN giảm mạnh từ 2022 và hiện chưa hồi phục như 2020-2021 do nhiều nguyên nhân: thủ tục giải phóng mặt bằng bị chậm; các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các KCN mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; giá đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn.

Có thể kỳ vọng các thủ tục pháp lý sẽ tiến triển khả quan hơn từ 2024 khi các vấn đề về Quy hoạch từ Chính quyền địa phương đã được thông qua.

Dòng vốn FDI tích cực nhờ các lợi thế ngoài việc ưu đãi thuế Tổng vốn FDI đăng ký 11T2023 đạt 28,85 tỷ USD (+14,8% YoY), tăng trưởng dương lần thứ 5 liên tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD, +2,9% YoY. Yuanta vẫn duy trì quan điểm tích cực nhờ 1) vốn đăng ký mới tiếp tục đi vào ngành sản xuất - chế biến - chế; 2) hạ tầng giao thông cải thiện tích cực nhờ đầu tư công; 3) các tỉnh thành, địa phương đang có xu hướng thi đua thu hút các công ty lớn nước ngoài.

Chỉ số năng lực quốc gia về logistics (LPI) do Worldbank công bố cho thấy chỉ số LPI của Việt Nam có xu hướng tăng, cải thiện mạnh trong giai đoạn 2016 – nay. Một phần lớn là nhờ tình hình đầu tư công được thúc đẩy mạnh. Theo công bố từ Văn phòng Chính phủ, ước tính giải ngân đầu tư công 11T2023 đạt khoảng 462.86 nghìn tỷ đồng (+6.77% YoY), đạt 65.1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao năm 2023. Ngoài ra, các tỉnh thành cũng có các chương trình, chiến lược riêng để thi đua thu hút FDI.