Một bức tranh sáng màu cho mảng thị trường căn hộ chung cư trong tương lai gần có lẽ sẽ khó thành hiện thực khi thanh khoản của phân khúc này vẫn đang có dấu hiệu tiếp đà sụt giảm.

Điều này có thể trái ngược hoàn toàn với những dự báo trước đó của các chuyên gia về triển vọng của thị trường nhà chung cư từ vài năm trước. Song với người dân, khi mà giá cả của loại hình nhà ở được cho là rẻ nhất trong các sản phẩm bất động sản đang có trên thị trường vẫn vượt quá khả năng chi trả của họ, thì dù có yêu thích đến nhường nào, họ cũng chỉ dừng ở mức tham khảo, dập dòm mà thôi.

Cuối tuần qua, việc Công ty Xây dựng Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) tiếp tục công bố hạ giá bán căn hộ thuộc khu CT10 Đại Thanh với giá chỉ từ 10 triệu đồng/m2, được xem như một “gáo nước lạnh” tiếp tục dội xuống đầu giới đầu tư bất động sản, vốn đang đặt nhiều kỳ vọng vào sự ngược dòng của thị trường trong những tháng cuối năm.

Việc giảm giá lần thứ 3 liên tiếp của dự án chung cư nói trên, ngoài những ảnh hưởng về lợi nhuận, uy tín trực tiếp đối với chủ đầu tư, nó còn gián tiếp được cho là sẽ tạo nên một làn sóng giảm giá trên thị trường trong thời gian tới.

Không lo sao được khi việc giảm giá của dự án Đại Thanh thực chất là động thái nối gót của một đại gia bất động sản khác ở phía Nam, bởi chỉ trước đó mấy ngày, một dự án nằm ngay trung tâm quận 7 (Tp.HCM) của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng chính thức được chủ đầu tư công bố “phá giá” khi giảm từ 30 - 50% so với các dự án lân cận.

Song, đó chỉ là một vài trường hợp điển hình trong cơn lốc giảm giá của phân khúc căn hộ chung cư nói riêng và cả thị trường nói chung, được giới truyền thông đưa lên mặt báo coi như những tin sốc trên thị trường bất động sản. Còn trên thực tế, theo tìm hiểu của VnEconomy, hầu hết các dự án chung cư khác tại Hà Nội, Tp.HCM hiện cũng đã và đang được chủ dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp công bố giảm giá từ vài chục phần trăm chỉ với mục đích… cắt lỗ, thoát hàng càng sớm càng tốt.

Đơn cử như dự án Thăng Long Garden (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) được chủ đầu tư công bố giảm từ 24 - 25 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2, dự án Xuân Mai Tower ở mức 14 triệu đồng/m2, dự án Golden Land còn 22,7 triệu đồng/m2 (bàn giao thô), trong khi giá bán gồm cả nội thất trước đây của các dự án nói trên cũng dao động từ 33-36 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý hơn cả là một dự án nằm ở vị trí “không thể đẹp hơn” theo như lời chủ đầu tư, đó là dự án căn hộ cao cấp Mandarin Garden (Đường Hoàng Minh Giám, Hà Nội) đang được giới đầu tư thứ cấp rao bán với giá chỉ từ 27 - 29 triệu đồng/m2. Trong khi vào năm 2010, hầu hết các khách hàng đã trót mua căn hộ tại đây đều phải ký vào bản hợp đồng với mức giá khoảng 2.500 USD/m2, tương đương 50 triệu đồng/m2.

Càng “đau” hơn khi mới đây, sau khi hoàn tất việc xây thô, chủ đầu tư dự án này đang tính chuyện mở bán đợt tiếp theo với phương án chỉ bàn giao thô căn hộ với mức giá khoảng 28 triệu đồng/m2. Ngay cả có nội thất thì mức giá dự kiến tại dự án này cũng được dự tính còn khoảng 36 triệu đồng/m2.

Thậm chí, một dự án chung cư cao 25 tầng nằm ngay mặt đường Trần Duy Hưng (Hà Nội) dù đã hoàn tất việc xây thô từ đầu năm, song đến nay dự án vẫn chưa bán được bất kỳ một căn nào. Được biết, hiện chủ đầu tư cũng đang ráo riết tìm kiếm nhà tư vấn để đưa ra mức giá chào bán hợp lý cũng như làm thế nào để bán được hàng trong lần mở bán đầu tiên dự kiến vào tháng 11 tới.

Theo một đại diện của Savills Việt Nam, trên thực tế, ngoài việc giảm giá bán, các yếu tố quan trọng đối với thành công của dự án bất động sản nó còn bao gồm cam kết tiến độ chặt chẽ, kỳ thanh toán linh động, uy tín của chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm phù hợp, cùng một chiến lược marketing đúng đắn.

Chính vì vậy, với những gì đang diễn ra, một cuộc cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ được dự báo là sẽ tiếp tục diễn ra kèm xu thế tiếp tục đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Thay vào đó, đối tượng sử dụng cuối cùng đã và đang dẫn dắt thị trường bởi tâm lý của người mua nhà vẫn chờ đợi giá tiếp tục giảm, đã gây tác động xấu đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư ở nhiều nơi.

Thống kê của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, trong quý 3/2012, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội có nguồn cung khoảng 12 nghìn căn ở cả 3 phân khúc hạng A, B, C, song tỷ lệ bán thành công không đáng kể. Nhiều dự án mở bán ngay từ đầu đã phải giảm giá mạnh, thậm chí tới 30%.

Điều đáng nói là trong bối cảnh thị trường hiện nay, người mua nhà cực kỳ nhạy cảm với giá bán ở tất cả các phân khúc. Họ không việc gì phải vội vàng khi mà các chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp đang giảm giá ở tất cả các phân khúc để tìm lối thoát.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường Công ty Cushman & Wakefield Hà Nội, ông Nguyễn Minh cho hay, dựa vào số liệu khảo sát của công ty này trong quý 3 về thị trường căn hộ chung cư, thì tình hình trong quý cuối cùng của năm 2012 vẫn sẽ tiếp tục chứng kiến sự suy giảm của thị trường căn hộ.

Thậm chí bước sang năm 2013, cùng với lượng hàng tồn kho vào khoảng 60.000 căn tại Hà Nội và Tp.HCM, tình trạng dư thừa cung và xu hướng giảm giá được dự báo vẫn còn tiếp diễn khi mà nguồn cung mới căn hộ bán ra thị trường dự kiến vào khoảng hơn 35.000 căn vào năm 2014.