TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thị trường chung cư: Thời của căn hộ “mắt thấy, tay sờ”
Phân khúc căn hộ chung cư đã hoàn thiện có thể vào ở ngay đang có những dấu hiệu tích cực về thanh khoản
Thị trường chung cư tại Hà Nội đang có những tín hiệu cho thấy thanh khoản dần được cải thiện sau một thời gian dài gần như “bất động”.
Tuy nhiên, trong bối cảnh “vạn người bán, trăm người mua”, không phải dự án nào cũng nhận được sự quan tâm của khách hàng, bởi những bài học về một thời tranh cướp nhau để mua nhà dù mới chỉ trên giấy dường như chưa mấy ai quên.
Ế như căn hộ “trên giấy”
Trong vòng nửa năm lại đây, các thông tin về các dự án trên giấy, dự án đã và đang chuẩn bị khởi công dường như dần biến mất khỏi các mặt báo lẫn các trang mạng sàn giao dịch. Theo lý giải của đại diện một sàn giao dịch của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico), khi mà số lượng căn hộ đã hoàn thành, đầy đủ nội thất còn đầy rẫy với các mức giá hấp dẫn, thì các dự án đang trong giai đoạn đầu triển khai không thể cạnh tranh nổi.
Trước tình cảnh đó, hàng loạt dự án chung cư tại Hà Nội vừa xong phần móng hoặc đang trong quá trình xây thô như dự án Golden Palace, VC Housing Complex, An Bình Tower, CT6 Đặng Xá… đều được chủ đầu tư đồng loạt giảm giá trực tiếp hoặc gián tiếp cho khách hàng. Trong đó có dự án đã giảm khoảng 30% so với mức giá hồi giữa năm 2012.
Đơn cử như dự án An Bình Tower (Cổ Nhuế) được chủ đầu tư huy động vốn vào cuối tháng 2/2012 với giá từ 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện nay, mức giá của dự án này giảm xuống khoảng 14 triệu đồng/m2. Gần đây nhất, dự án Chung cư OCT2 thuộc khu đô thị Xuân Phương Viglacera, Từ Liêm, Hà Nội cũng được tung ra thị trường với mức giá chỉ còn khoảng hơn 13 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác như Phúc Thịnh Tower, Xuân Phương Tower, Tân Việt, CT3 Cổ Nhuế…cũng được chủ đầu tư giảm từ 10 -20% giá bán so với các lần mở bán trước.
Ngay cả dự án đã được hoàn chỉnh nội thất như Hyundai Hillstate (Hà Đông) nhưng vì nằm ở khu vực không được đánh giá cao nên chủ đầu tư cũng đã phải giảm giá bán hơn 20%. Theo đại diện chủ đầu tư thì với mức giá chỉ hơn 22 triệu đồng/m2, doanh nghiệp này gần như không còn lãi, thậm chí là đã âm vào vốn.
Giảm giá là thế, nhưng theo khảo sát của VnEconomy, hầu hết các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội đều khó có thể kiếm lấy một hợp đồng môi giới thành công đối với phân khúc căn hộ chưa hoàn chỉnh này. Do vậy, thay vì nhận những đơn hàng với chiết khấu hoa hồng cao ngất ngưỡng như trước đây, hầu hết các sàn và các công ty dịch vụ đều khước từ làm đại lý bán hàng cho những chủ đầu tư dự án này vì tính thanh khoản quá thấp.
Thay vào đó, ưu tiên của các sàn giao dịch hiện nay là những dự án đã hoàn tất phần thô, hoàn thiện nội thất và có hạ tầng xã hội đầy đủ, kèm theo đó là giá cũng phải “mềm”.
“Gần nửa năm nay cả mấy sàn khu vực chúng tôi đều không ai ký được một hợp đồng căn hộ dạng đóng theo tiến độ. Tuy nhiên, những dự án theo kiểu khách hàng có thể nhận nhà ngay lại đang có giao dịch trở lại. Khách hàng giờ họ có vô số lựa chọn, hơn nữa họ cũng “khôn” hơn trước đây nhiều rồi”, đại diện sàn giao dịch bất động sản Vạn Phúc (Hà Đông) cho hay.
“Căn hộ thật” đang khỏe
Theo đại diện của công ty Đất Xanh, trong số các dự án mà đơn vị này làm đại diện bán hàng thì hầu hết các dự án đã hoàn tất xây thô đều có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao.
Bởi lẽ, dù thị trường bất động sản được cho là vẫn chưa thể qua khỏi giai đoạn khó khăn, song nhu cầu về nhà ở của một bộ phân không nhỏ người dân là luôn có. Theo khảo sát của doanh nghiệp này, tỷ lệ người dân Hà Nội có thể chi trả cho một căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng là khá cao.
Tuy nhiên, thay vì “nhắm mắt” ném tiền vào các dự án nhà ở trên giấy như trước đây, hầu hết khách hàng hiện nay đều chọn cho mình những dự án mà mắt thấy, tay sờ được. Những vụ kiện cáo về tiến độ, về tráo đổi nội thất, vật liệu so với hợp đồng đối với các căn hộ trên giấy trong thời gian qua đã ít nhiều dạy cho họ là không nên “kết thân” với những ông chủ dự án đó.
Về phía chủ đầu tư, đại diện của chủ đầu tư dự án khu đô thị Ecopark cho hay, khu căn hộ Rừng Cọ của doanh nghiệp này với lợi thế là đã hoàn thiện nội, ngoại thất cùng với hệ thống hạ tầng, tiện ích đầy đủ nên trong giai đoạn thị trường trầm lắng, doanh nghiệp này vẫn bán hàng đều đều. Hiện chủ đầu tư đã bán hơn 80% trên tổng số 1.500 căn hộ Rừng Cọ và đã bàn giao gần 500 căn hộ cho cư dân chuyển vào sinh sống.
“Theo quan sát của chúng tôi, sức thanh khoản của các căn hộ Rừng Cọ đã hoàn thiện tốt hơn nhiều so với các sản phẩm của các dựa án khác đang trong quá trình khởi công xây dựng”, đại diện Ecopark cho hay.
Một đại diện của tập đoàn Hoà Phát thì cho biết, sau khi dự án Madarin hoàn tất phần thô và có điều chỉnh phương thức bán hàng, giá bán, tỷ lệ bán hàng trong khoảng 4 tháng đã ngang bằng với cả năm 2012.
Hiện xu hướng “xây xong mới bán” đang được nhiều chủ đầu tài áp dụng với mục tiêu chứng minh với khách hàng về cung cách làm ăn cũng như năng lực tài chính của mình, qua đó nhằm đón đầu cho một chu kỳ mới của thị trường, mà theo họ rất có thể sẽ bắt đầu từ cuối năm nay.
Tuy nhiên, trong bối cảnh “vạn người bán, trăm người mua”, không phải dự án nào cũng nhận được sự quan tâm của khách hàng, bởi những bài học về một thời tranh cướp nhau để mua nhà dù mới chỉ trên giấy dường như chưa mấy ai quên.
Ế như căn hộ “trên giấy”
Trong vòng nửa năm lại đây, các thông tin về các dự án trên giấy, dự án đã và đang chuẩn bị khởi công dường như dần biến mất khỏi các mặt báo lẫn các trang mạng sàn giao dịch. Theo lý giải của đại diện một sàn giao dịch của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico), khi mà số lượng căn hộ đã hoàn thành, đầy đủ nội thất còn đầy rẫy với các mức giá hấp dẫn, thì các dự án đang trong giai đoạn đầu triển khai không thể cạnh tranh nổi.
Trước tình cảnh đó, hàng loạt dự án chung cư tại Hà Nội vừa xong phần móng hoặc đang trong quá trình xây thô như dự án Golden Palace, VC Housing Complex, An Bình Tower, CT6 Đặng Xá… đều được chủ đầu tư đồng loạt giảm giá trực tiếp hoặc gián tiếp cho khách hàng. Trong đó có dự án đã giảm khoảng 30% so với mức giá hồi giữa năm 2012.
Đơn cử như dự án An Bình Tower (Cổ Nhuế) được chủ đầu tư huy động vốn vào cuối tháng 2/2012 với giá từ 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện nay, mức giá của dự án này giảm xuống khoảng 14 triệu đồng/m2. Gần đây nhất, dự án Chung cư OCT2 thuộc khu đô thị Xuân Phương Viglacera, Từ Liêm, Hà Nội cũng được tung ra thị trường với mức giá chỉ còn khoảng hơn 13 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác như Phúc Thịnh Tower, Xuân Phương Tower, Tân Việt, CT3 Cổ Nhuế…cũng được chủ đầu tư giảm từ 10 -20% giá bán so với các lần mở bán trước.
Ngay cả dự án đã được hoàn chỉnh nội thất như Hyundai Hillstate (Hà Đông) nhưng vì nằm ở khu vực không được đánh giá cao nên chủ đầu tư cũng đã phải giảm giá bán hơn 20%. Theo đại diện chủ đầu tư thì với mức giá chỉ hơn 22 triệu đồng/m2, doanh nghiệp này gần như không còn lãi, thậm chí là đã âm vào vốn.
Giảm giá là thế, nhưng theo khảo sát của VnEconomy, hầu hết các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội đều khó có thể kiếm lấy một hợp đồng môi giới thành công đối với phân khúc căn hộ chưa hoàn chỉnh này. Do vậy, thay vì nhận những đơn hàng với chiết khấu hoa hồng cao ngất ngưỡng như trước đây, hầu hết các sàn và các công ty dịch vụ đều khước từ làm đại lý bán hàng cho những chủ đầu tư dự án này vì tính thanh khoản quá thấp.
Thay vào đó, ưu tiên của các sàn giao dịch hiện nay là những dự án đã hoàn tất phần thô, hoàn thiện nội thất và có hạ tầng xã hội đầy đủ, kèm theo đó là giá cũng phải “mềm”.
“Gần nửa năm nay cả mấy sàn khu vực chúng tôi đều không ai ký được một hợp đồng căn hộ dạng đóng theo tiến độ. Tuy nhiên, những dự án theo kiểu khách hàng có thể nhận nhà ngay lại đang có giao dịch trở lại. Khách hàng giờ họ có vô số lựa chọn, hơn nữa họ cũng “khôn” hơn trước đây nhiều rồi”, đại diện sàn giao dịch bất động sản Vạn Phúc (Hà Đông) cho hay.
“Căn hộ thật” đang khỏe
Theo đại diện của công ty Đất Xanh, trong số các dự án mà đơn vị này làm đại diện bán hàng thì hầu hết các dự án đã hoàn tất xây thô đều có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao.
Bởi lẽ, dù thị trường bất động sản được cho là vẫn chưa thể qua khỏi giai đoạn khó khăn, song nhu cầu về nhà ở của một bộ phân không nhỏ người dân là luôn có. Theo khảo sát của doanh nghiệp này, tỷ lệ người dân Hà Nội có thể chi trả cho một căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng là khá cao.
Tuy nhiên, thay vì “nhắm mắt” ném tiền vào các dự án nhà ở trên giấy như trước đây, hầu hết khách hàng hiện nay đều chọn cho mình những dự án mà mắt thấy, tay sờ được. Những vụ kiện cáo về tiến độ, về tráo đổi nội thất, vật liệu so với hợp đồng đối với các căn hộ trên giấy trong thời gian qua đã ít nhiều dạy cho họ là không nên “kết thân” với những ông chủ dự án đó.
Về phía chủ đầu tư, đại diện của chủ đầu tư dự án khu đô thị Ecopark cho hay, khu căn hộ Rừng Cọ của doanh nghiệp này với lợi thế là đã hoàn thiện nội, ngoại thất cùng với hệ thống hạ tầng, tiện ích đầy đủ nên trong giai đoạn thị trường trầm lắng, doanh nghiệp này vẫn bán hàng đều đều. Hiện chủ đầu tư đã bán hơn 80% trên tổng số 1.500 căn hộ Rừng Cọ và đã bàn giao gần 500 căn hộ cho cư dân chuyển vào sinh sống.
“Theo quan sát của chúng tôi, sức thanh khoản của các căn hộ Rừng Cọ đã hoàn thiện tốt hơn nhiều so với các sản phẩm của các dựa án khác đang trong quá trình khởi công xây dựng”, đại diện Ecopark cho hay.
Một đại diện của tập đoàn Hoà Phát thì cho biết, sau khi dự án Madarin hoàn tất phần thô và có điều chỉnh phương thức bán hàng, giá bán, tỷ lệ bán hàng trong khoảng 4 tháng đã ngang bằng với cả năm 2012.
Hiện xu hướng “xây xong mới bán” đang được nhiều chủ đầu tài áp dụng với mục tiêu chứng minh với khách hàng về cung cách làm ăn cũng như năng lực tài chính của mình, qua đó nhằm đón đầu cho một chu kỳ mới của thị trường, mà theo họ rất có thể sẽ bắt đầu từ cuối năm nay.
