Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng trong triển khai thực hiện công tác quản lý đất đai trên cả nước, trong đó có TP.HCM.

16 VĂN BẢN HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI

Hội nghị phổ biến các nghị định thi hành Luật Đất đai 2024 vừa diễn ra tại TPHCM do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tổ chức. Tại đây, các văn bản được phổ biến gồm: Nghị định số 71/2024 quy định về bảng giá đất; Nghị định số 101/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; Nghị định số 102/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sớm hơn biểu quyết ban đầu, đây vừa là cơ hội nhưng cũng có nhiều khó khăn cho các địa phương trong việc triển khai, xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của tỉnh, thành phố.

Đến nay, đã có 16/16 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 được ban hành theo kế hoạch của Thủ tướng, trong đó có 09 nghị định.

Riêng Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang chủ trì, tham mưu UBND TP.HCM xem xét ban hành 10 văn bản quy phạm pháp luật.

Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Lao động Thương binh và Xã hội cũng đang tham mưu 05 văn bản quy phạm pháp luật.

“Mặc dù quy định Luật Đất đai cùng các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn đã có, trên thực tế áp dụng vẫn còn nhiều vướng mắc. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng kế hoạch phổ biến, triển khai, tập huấn Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành trên địa bàn TP.HCM”, ông Thắng nói.

Thông tin về chính sách giá đất, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Vụ trưởng Vụ đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật đất đai 2024 không bị khống chế bởi khung giá đất, sẽ ban hành lần đầu áp dụng từ 01/01/2026. Phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

ĐẤT KHÔNG TRANH CHẤP ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

Theo ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục đăng ký dữ liệu và thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 mà không vi phạm Luật Đất đai, thì không cần xem xét đến điều kiện quy hoạch.

Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất là đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển đổi sang mục đích đất phi nông nghiệp, điều kiện là không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01/7/2006 mà không có giấy tờ, chỉ cần không có tranh chấp sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đối với quy định về tách thửa, hợp thửa, ông Phấn cho biết tại nhiều địa phương được góp ý cần đặc biệt lưu ý diện tích tối thiểu của từng loại đất. Vì thực tế có những trường hợp 01 thửa đất có nhiều loại đất gồm cả đất ở, đất vườn, ao (trước đây gọi là đất ở có vườn ao).

Trường hợp người dân có nhu cầu tách thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng thực tế, nhiều địa phương đang hiểu chưa đúng về tiêu chí diện tích tối thiểu khi giải quyết tách thửa và áp dụng đến 02 tiêu chí diện tích tối thiểu, dẫn đến không giải quyết được. 

Lấy thí dụ, thông thường 01 mảnh đất ở có vườn ao diện tích khoảng 300-400 m2. Chẳng hạn, tại địa phương quy định đất ở được tách thửa có diện tích tối thiểu 100 m2, đất nông nghiệp tối thiểu 500 m2. Như vậy, điều kiện được tách thửa đất nếu áp cả 02 tiêu chí cho từng loại đất thì diện tích mảnh đất được tách phải là 600 m2, quá lớn so với mảnh đất cũ.

“Vì vậy, khi tách thửa chỉ được áp dụng tiêu chí diện tích tối thiểu cho phần chuyển mục đích, bởi nếu áp dụng cùng lúc 02 tiêu chí thì khó đáp ứng”, ông Phấn phân tích.

Trách nhiệm xây dựng quy định về diện tích, điều kiện tách thửa là của Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh. TP.HCM cần lưu ý khi xây dựng quy định này, vì kinh nghiệm tại một số địa phương cho thấy khi tổ chức triển khai sẽ vướng.