TP.HCM sẽ phát triển nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng

Sáng 10/3/2023, UBND TP.HCM tổ chức hội nghị “Sơ kết công tác phát triển nhà ở giai đoạn 2016 – 2020 và công bố chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021 – 2030”.  

NGƯỜI DÂN TỰ XÂY NHÀ LÀ CHỦ YẾU

Ông Huỳnh Thành Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết giai đoạn 2016 – 2020 diện tích sàn nhà ở toàn thành phố tăng thêm 53,7 triệu m2, tương ứng 410.752 căn. 

Trong đó, nhà dân tự xây đóng vai trò chủ đạo trong tổng diện tích nhà ở xây dựng mới của TP.HCM, với tỷ trọng 71,7% tổng diện tích nhà ở tăng thêm trong giai đoạn 2016-2020, khi tăng 38,5 triệu m2 sàn (247.383 căn), vượt 23,3% so với chỉ tiêu đề ra (chỉ tiêu đề ra là 31,23 triệu m2 sàn).

Dù vậy, xu hướng người dân tự xây nhà ở giảm dần (năm 2016 tăng 8,8 triệu m2 sàn, năm 2020 tăng 6,9 triệu m2 sàn). Diện tích nhà ở dân tự xây khu vực nội thành phát triển chiếm tỷ trọng lớn nhất, sau đó đến khu vực nội thành hiện hữu, các huyện ngoại thành và khu vực trung tâm hiện hữu chiếm tỷ trọng thấp nhất.

Năm 2021, diện tích sàn nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây toàn TP.HCM tăng thêm 3,37 triệu m2 sàn. Trong 9 tháng đầu năm 2022, diện tích sàn nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây toàn TPHCM tăng thêm 4,6 triệu m2 sàn.

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 – 2025 đã được UBND TPHCM phê duyệt tại Quyết định số 4151/QĐ-UBND (ngày 9/12/2021), dự kiến trong giai đoạn còn lại, diện tích sàn nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây toàn TP.HCM tăng thêm 24,01 triệu m2 sàn.

Tiếp theo, giai đoạn 2016-2020, nhà ở thương mại tăng 13,98 triệu m2 sàn (148.415 căn). Diện tích sàn nhà ở thuơng mại vượt 112,9% so với chỉ tiêu thành phố đề ra, tập trung ở khu vực nội thành phát triển. 

Năm 2021, nhà ở thương mại tăng thêm 1,53 triệu m2. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2025, dự kiến trong giai đoạn còn lại, diện tích sàn nhà ở thương mại toàn thành phố tăng thêm 12,57 triệu m2 sàn. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2022, diện tích sàn nhà ở thương mại ở thành phố tăng thêm 1,4 triệu m2. Dự kiến đến năm 2025, TP.HCM phát triển thêm 13,57 triệu m2 sàn nhà ở thương mại. 

Về nhà ở xã hội, trong giai đoạn 2016-2020, lượng nhà ở thuộc lĩnh vực này tăng trưởng thấp nhất khi chỉ tăng thêm 1,23 triệu m2 sàn (14.954 căn), toàn thành phố có 19 dự án xây dựng hoàn tất và đưa vào sử dụng, đạt 69,2% chỉ tiêu đề ra.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 1 dự án nhà ở xã hội đưa vào sử dụng, cung ứng 260 căn hộ. Dự kiến đến năm 2025, thành phố phát triển thêm 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội.

Về nguồn vốn đầu tư xây dựng, giai đoạn này chỉ có hơn 2 dự án sử dụng vốn ngân sách, với tổng số 620 căn hộ (chiếm 4,15%). Còn các doanh nghiệp đầu tư hơn 16 dự án, với tổng số 13.870 căn hộ (chiếm 95,8%). Như vậy, tỉ trọng vốn nhà nước dành cho việc phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 rất thấp.

TP.HCM chỉ xét duyệt được cho 509 đối tượng đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách, còn lại khoảng 17.632 đối tượng chưa được hưởng chính sách về nhà ở. 

“Qua giai đoạn trên, lượng nhà ở xã hội chưa đạt được mục tiêu đề ra. Rất khó khăn khi triển khai các dự án nhà ở xã hội ở TP.HCM bởi các vướng mắc về mặt thủ tục, pháp lý, cơ chế hỗ trợ ưu đãi…", ông Khiết nhận định.

Bên cạnh đó, rất nhiều đối tượng nhà ở xã hội đang khó tiếp cận nguồn vốn vay của Ngân hàng Chính sách xã hội. Đến nay chỉ 310 khách hàng được vay, với tổng số vốn gần 150 tỷ đồng. Trong khi số lượng đủ điều kiện vay lên đến khoảng 20.000 người, phần lớn phải vay từ các nguồn khác theo giá thương mại.

Đại diện Ban quản lý khu chế xuất - khu công nghiệp TP.HCM thông tin, thời gian qua chỉ có 16 nhà lưu trú đưa vào sử dụng, giải quyết chỗ ở cho 21.000 người lao động (chiếm 15% lao động trong các khu chế xuất - khu công nghiệp).

Để chương trình nhà ở trong giai đoạn tới đạt được mục tiêu đề ra, theo ông Khiết, Sở Xây dựng TP.HCM đã đưa ra nhiều giải pháp, như việc phát triển nhà ở đồng bộ với phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt hạ tầng kỹ thuật giao thông và xã hội; Việc chuyển đổi mô hình nhà ở thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại; Việc cải cách thủ tục hành chính; giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nhà ở.

CẦN ĐƠN GIẢN HOÁ THỦ TỤC CHO NHÀ Ở XÃ HỘI

Nhận định về vấn đề nhà ở xã hội phát triển chậm trễ trong thời gian qua, theo ông Khiết, vướng mắc lớn nhất là pháp lý đất đai đối với những dự án này. Thủ tục đầu tư nhiều hơn, khó hơn nhà ở thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai và chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. 

Theo quy định, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Dù vậy, vẫn phải thẩm định giá đất (để rõ giá trị đất đó là bao nhiêu và được miễn), trong khi công tác thẩm định giá kéo dài nhiều năm. Hiện TP.HCM có 40 vị trí làm dự án nhà ở xã hội đang bị vướng.

Thủ tục nữa là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải được thẩm định thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội, cũng như phải xác nhận đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. 

Ngoài ra, thủ tục xác định chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để thanh toán cho nhà đầu tư khi bàn giao 20% trong dự án nhà thương mại cũng còn vướng mắc. 

Sở Xây dựng TP.HCM đang kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn cách thức xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, việc xử lý các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không trình thẩm định giá vẫn còn khó khăn vì chưa có chế tài. Hiện trên địa bàn thành phố có thực trạng nhiều chủ đầu tư đã bán nhà ở xã hội cho người dân khi chưa được Sở Xây dựng thẩm định giá.

"Thành phố đang kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định về xử lý vi phạm trường hợp không trình thẩm định giá nhà ở xã hội của chủ đầu tư. Cùng với đó kiến nghị Chính phủ cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, khu chế xuất được vay vốn tín dụng ưu đãi…", ông Khiết nói.

Để thu hút đầu tư, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu đơn giản hóa các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trường hợp vượt thẩm quyền, báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được xem xét giải quyết.