Vẫn còn nhiều “nút thắt” khiến thị trường bất động sản chưa cân bằng cung – cầu

Chia sẻ với truyền thông, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang bộc lộ sự mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở, khi sản phẩm cao cấp liên tục gia tăng, còn nhà ở bình dân, vừa túi tiền vốn đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn người dân lại ngày càng khan hiếm. Thực tế này khiến nhiều người có nhu cầu mua ở thực gặp khó trong việc tìm kiếm nơi an cư phù hợp với khả năng tài chính.

Theo bà, đâu là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội?

Chúng ta có thể thấy rõ hiện tượng lệch pha cung - cầu trên thị trường căn hộ Hà đã diễn ra một thời gian khá lâu. Trước đây, phân khúc căn hộ, hạng B, hạng C - nhóm sản phẩm vừa túi tiền từng chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung, song tỷ trọng này đã giảm dần qua các năm và đến quý 3/2025 cũng chỉ còn ở mức khiêm tốn.

Đáng chú ý, dù nguồn cung sơ cấp quý 3 có dấu hiệu cải thiện về số lượng nhưng sự gia tăng này lại không đến từ nhóm sản phẩm vừa túi tiền. Thay vào đó, căn hộ hạng A trước đây chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ đã tăng mạnh, còn phân khúc hạng B vốn là nhóm chủ đạo của thị trường thì có xu hướng giảm.

Riêng phân khúc căn hộ hạng C, nhóm đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người mua vẫn chưa có sự chuyển biến rõ rệt. Nguyên nhân của việc này không chỉ đến từ giai đoạn hiện tại mà đã hình thành từ nhiều năm trước, khi hàng loạt dự án phải tạm dừng hoặc chậm triển khai, để chờ hoàn thiện và thông qua các bộ luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các quy định pháp lý liên quan khác.

Vậy, tình trạng mất cân đối cung – cầu đang ảnh hưởng ra sao đến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua, đặc biệt là nhóm có nhu cầu thực?

Hiện nay, người mua ở thực, đặc biệt là nhóm người tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền vẫn phải tiếp tục chờ đợi. Lý do bởi giá bán trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều duy trì ở mức cao, nên việc tiếp cận nhà ở phù hợp trở nên khó khăn hơn. Tuy vậy, với những tín hiệu tích cực gần đây từ phía Chính phủ và chính quyền địa phương, đặc biệt tại Hà Nội, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm xuất hiện thêm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền trong thời gian tới. Trong khi đó, người mua có thể cân nhắc giải pháp tạm thời như thuê nhà để ở trong lúc chờ đợi nguồn cung mới được tung ra thị trường.

Trước thực tế đó, bà có thể chia sẻ về giải pháp cần thiết và khả thi nhằm từng bước cân bằng lại cung – cầu, nhất là trong bối cảnh chính sách pháp lý và tín dụng đang được điều chỉnh?

Điều quan trọng hiện nay là cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý cho các dự án, mặt khác, tiếp tục rà soát, điều chỉnh khung quy định liên quan đến tiền sử dụng đất và thủ tục đầu tư. Khi những quy định được làm rõ, doanh nghiệp sẽ có cơ sở cụ thể hơn trong việc lập kế hoạch và chuẩn bị đầu tư. Thực tế, nhu cầu nhà ở hiện đang bị “nén” và có xu hướng tăng mạnh. Vì vậy, nếu chủ đầu tư sở hữu quỹ đất phù hợp, đồng thời cân đối được chi phí đất, chi phí đầu tư, thì hoàn toàn có thể sớm đăng ký, triển khai thí điểm các dự án nhà ở, nhất là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực để sớm đưa hàng ra thị trường.

Nhìn lại quý 3 vừa qua, Savills đánh giá đâu là những điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại Hà Nội?

Trên thị trường bất động sản Hà Nội, điểm nổi bật nhất của quý 3 vừa qua nằm ở phân khúc căn hộ. Dù đây không phải là xu hướng hoàn toàn mới, nhưng những con số thống kê trong quý đã phản ánh sự thay đổi rõ nét. Cụ thể, nguồn cung căn hộ hạng A đã tăng đáng kể so với trước đây. Nhiều người từng lo ngại rằng giá cao của phân khúc này có thể ảnh hưởng đến thanh khoản, song thực tế cho thấy trong quý 3/2025, thị trường ghi nhận khoảng 6.300 căn hộ mới được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt tới 81%. Con số này thể hiện nhu cầu đối với sản cao cấp  đã được củng cố bởi niềm tin của nhà đầu tư.

Ngoài ra, một xu hướng đáng chú ý khác là tỷ trọng sản phẩm căn hộ trong những đại đô thị thường chiếm tỷ lệ bán lớn, thì hiện nay, lượng bán của các dự án ngoài đại đô thị cũng gia tăng. Điều này cho thấy pháp lý các dự án ngoài đại đô thị đã cải thiện, giúp nguồn cung mới được đưa ra thị trường nhiều hơn. Cùng với đó, những động thái tích cực trong việc phê duyệt, triển khai dự án đang tạo kỳ vọng giai đoạn sắp tới, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm nguồn cung, đa dạng về vị trí, phân khúc, đáp ứng tốt hơn nhu cầu phong phú của người mua.