Tình trạng ách tắc tiền sử dụng đất dẫn đến ách tắc "sổ hồng" là vấn đề bức bách tồn tại nhiều năm nay trên địa bàn Tp.HCM

Tình trạng ách tắc tiền sử dụng đất dẫn đến ách tắc "sổ hồng" là vấn đề bức bách tồn tại nhiều năm nay trên địa bàn Tp.HCM, khiến cho người mua nhà bất an, tiềm ẩn điểm nóng tranh chấp và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Thời gian trước đây, có một số chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, thiếu năng lực, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật, khiến dự án không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp "sổ hồng", làm thiệt hại cho khách hàng mua nhà. Trong những năm gần đây, hầu hết các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để hoàn thành, bàn giao, đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp "sổ hồng" cho khách hàng mua nhà, nhưng lại hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

HÀNG CHỤC NGÀN CĂN NHÀ CHƯA CÓ SỔ

Số liệu tổng hợp của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho thấy, chỉ tính 53 dự án trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019, đã có 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) bị chậm cấp "sổ hồng", chưa kể 2.693 căn hộ officetel nằm trong các dự án.

Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cũng thừa nhận, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Như vậy, có thể thấy, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì lượng căn nhà bị chậm cấp "sổ hồng" còn lớn hơn nhiều lần. 

Việc ắch tắc tiền sử dụng đất dẫn đến ách tắc "sổ hồng" cho người mua nhà, dẫn đến nhiều hệ luỵ. Đó là vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà; vừa làm giảm nguồn thu ngân sách từ thu tiền sử dụng đất, vốn bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. 

Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm vừa qua, chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước (thường chiếm tỷ trọng 9-10% số thu ngân sách). Điều này vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), mà còn mất uy tín với khách hàng. Đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

DOANH NGHIỆP KHÔNG NỘP ĐƯỢC TIỀN ĐẤT?

Nhìn tổng thể, việc chậm cấp "sổ hồng" do nhiều nguyên nhân, trong đó, nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị ách tắc tiền sử dụng đất, không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến ách tắc "sổ hồng" cấp cho người mua nhà.

Ngoài ra còn có những quy định pháp luật làm cho cán bộ công chức lúng túng trong thực thi, như khoản 2 Điều 6 Thông tư 36/2014 về "phương pháp thặng dư". Đồng thời, có những nguyên nhân trực tiếp như: chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để được cấp "sổ hồng" cho khách hàng. 

Ví như trường hợp 11 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Novaland; 2 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh; chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp "sổ hồng" cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng, nay không được tiếp tục cấp "sổ hồng" cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại. Bởi vì Sở Tài nguyên - Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh giới diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.

Đối với những hồ sơ (mới) đề nghị tính tiền sử dụng đất các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh giới diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở Tài nguyên - Môi trường xem xét tính toán tiền sử dụng đất, kéo dài đến nay vẫn chưa có kết quả. 

Ví như dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh. Dự án khu chung cư Him Lam Phú An, quận 9 và hàng trăm dự án nhà chung cư (tương tự) trên địa bàn thành phố, dẫn đến chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất và khách hàng mua nhà bị chậm cấp "sổ hồng"... 

Hoặc trường hợp của Công ty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào dự án cao ốc Screc 2, quận 2, do Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ cùng 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp "sổ hồng". Bởi vì phải đợi cơ quan nhà nước kiểm tra để xác định, đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty Cổ phần Phát triển và kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2).

KHÔNG ĐỂ GÂY BỨC XÚC CHO NGƯỜI MUA NHÀ

Trước thực trạng trên, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đã đề nghị UBND Tp.HCM xem xét, chỉ đạo giải quyết ưu tiên cấp "sổ hồng" trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các "điểm nóng" tiềm ẩn.

Nhiều doanh nghiệp cũng đề nghị UBND TP chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã tạm nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời xem xét chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục "treo" các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.