TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Bất động sản: “Chuyển động ngầm đang sôi động”
Thị trường nhà đất đang có sự chuyển biến, nhà đầu tư không còn trạng thái "rục rịch" mà sẵn sàng "xuống tiền"
Trao đổi với VnEconomy, ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản EZ Việt Nam, đơn vị tiếp thị dự án văn phòng và chung cư cao tầng FLC Landmark Tower tại Hà Nội cho rằng, thị trường nhà đất đang có sự chuyển biến, nhà đầu tư không còn trạng thái "rục rịch" mà sẵn sàng "xuống tiền" tại nhiều dự án hiệu quả.
Có vẻ như đơn vị ông cùng chủ đầu tư đã tính kỹ thời điểm bỏ vốn vào dự án trên, khi thị trường nhà đất khởi sắc trở lại?
Đúng vậy. Vàng đang được giá, giới đầu tư chứng khoán hào hứng hơn với thị trường đã ảnh hưởng lớn đến tâm lý của giới đầu tư bất động sản.
Hiện nay, tâm lý thị trường nhà đất đang diễn biến ra sao, từ góc nhìn của ông?
Theo dõi thị trường, chúng tôi thấy đối tượng đầu tư nhà đất hiện rất đa dạng. Họ mua lại dự án để tự đầu tư, hoặc mua lại hạ tầng khu đô thị để hoàn thiện, hoặc nhiều công ty mua thông tầng tại các dự án để bán lại cho cán bộ công nhân viên với mức giá phải chăng để phục vụ cho chính nhu cầu của công ty.
Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư đang có chuyển biến rõ rêt. Dự án chúng tôi đang triển khai cũng có nhiều nhà đầu tư đến thăm dò và có ý đặt mua nhiều căn hộ, thay vì chỉ nghe ngóng như thời điểm trước. Họ đã nhìn ra sự ấm lên của thị trường.
Nhưng rõ ràng thị trường có chuyển động không quá "sốt", nếu chỉ nhìn trên bề nổi?
Đúng là bề nổi thị trường vẫn chưa thực sự sôi động, nhưng những chuyển động ngầm phía sau đang sôi động. Nhiều giao dịch lớn vẫn đang diễn ra và thường rất kín, chỉ giới đầu tư lớn mới biết.
Thường thì thị trường lên xuống hay ảnh hưởng lớn đến tâm lý cũng như tài chính của những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Còn đối với những đại gia sang nhượng hoặc đầu tư những dự án lớn thì dù thị trường lên hay xuống, họ vẫn kinh doanh.
Tuy nhiên, thời điểm này, giá cả đang khá hấp dẫn để đầu tư. Bây giờ, nhiều dự án chỉ cần hai ba nhà đầu tư nhỏ lẻ là có thể "gom" được một tầng.
Thời điểm này đầu tư vào phân khúc thị trường nào thì phù hợp, theo ông?
Như tôi đã nói, giới đầu tư bây giờ sẵn sàng "xuống tiền" nếu tìm thấy dự án có mức giá phù hợp. Hiện nay, theo tôi thì đầu tư chung cư hoặc nhà liền kề thì nên, còn không nên đầu tư vào văn phòng cho thuê, bởi hiện tại văn phòng cho thuê đang quá dư thừa.
Tôi nói ví dụ, chỉ riêng trên đường Phạm Hùng đã có tới 28 dự án văn phòng cho thuê của các tổng công ty và các tập đoàn. Trong đó chỉ có duy nhất dự án Keangnam là có kèm căn hộ để bán.
Tầm tháng 4, tháng 5 năm ngoái, nhiều toà nhà văn phòng cho thuê chưa xây xong đã kín chỗ, thậm chí chủ còn chê khách, nhưng hiện nay giá đã sụt mạnh mà vẫn không có khách thuê.
Nói như ông thì có vẻ như chủ đầu tư nào có dự án văn phòng cho thuê tung ra vào thời điểm này đang đứng trước nguy cơ "chết" cao?
Theo tôi thì thị trường văn phòng cho thuê đang đứng trước khả năng suy thoái cao. Dầu tư vào nhà ở chung cư có lúc lên lúc xuống, nhưng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội thì lúc nào cũng cao vì dân ngoại tỉnh còn đổ vào Hà Nội đông. Thế nên, ai có tiền đầu tư vào chung cư, đặc biệt chung cư có mức giá vừa phải thì chắc khó "chết".
Trong khi văn phòng cho thuê lại phụ thuộc rất lớn vào các hoạt động kinh tế. Nền kinh tế có sôi động thì thấy ngay sự đắt đỏ của giá thuê phòng. Nhiều tòa nhà trước kia không bao giờ trống khách thuê bây giờ cũng đã trống khá nhiều và giá cũng đã giảm nhiều.
Thế nhưng tại sao các ông lại đầu tư vào dự án văn phòng cho thuê trong khi có những nhận định bi quan về phân khúc thị trường này như vậy?
Chúng tôi đầu tư cho vài năm tới, đón đầu khi nền kinh tế đã phục hồi lại rồi.
Cá nhân ông quan sát thấy những khu vực nào tại Hà Nội đang được nhà đầu tư bất động sản nhắm đến?
Nhưng khu vực có những khu chung cư cũ nát được xây dựng lại, khu vực dọc đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn, các khu đô thị mới khu vực Hà Đông như Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội và Vân Canh, các khu đô thị dọc đường Hoàng Quốc Việt kéo dài... đang là điểm chú ý của giới đầu tư.
Ông có cho rằng, các "cửa" cho nhà đầu tư nhà đất hiện nay đã hẹp hơn khi hầu hết các dự án đẹp đều đã có chủ?
Thực ra thì trước kia thị trường quá sốt nên người ta cứ đường thẳng mà đi vẫn có lãi. Nhưng bây giờ thị trường đã khác rồi, giá đã chuẩn hơn và nhà đầu tư cũng "khôn" hơn rồi, nên những nhà đầu tư mới phải chọn "ngách" thị trường mà đầu tư.
Những dự án giá quá cao khoảng trên dưới 2.000 USD/m2 hiện nay khá khó bán vì không phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người mua trong thời buổi suy thoái. Muốn thu hồi vốn nhanh thì dự án phải vừa phải về giá, chất lượng vẫn phải ổn với thiết kế và cơ sở hạ tầng tốt. Dự án mua nhanh bán gọn được cũng cần lượng khách hàng "ruột" có khả năng tài chính nhất định
Nhiều ý kiến cho rằng, yếu tố giá ảo trên thị trường đã giảm bớt, nhưng giới đầu cơ thì vẫn đang thao túng thị trường?
Những người có tiền, có thông tìn vẫn thường mua nhiều tại các dự án và có lãi. Đó cũng là quy luật cung cầu. Cứ khi nào nguồn cung ra nhiều thì việc tìm một căn hộ cho những người không có khả năng tài chính cao sẽ dễ dàng hơn bây gìơ. Nhưng khi mức giá không còn quá sốt như lúc trước, tức là đã trở về giá trị thật hơn thì nhà đầu tư cần rất lưu ý đến quy hoạch của dự án. Điều này sẽ quyết định khả năng sinh lời của dự án trong tương lai.
Có vẻ như đơn vị ông cùng chủ đầu tư đã tính kỹ thời điểm bỏ vốn vào dự án trên, khi thị trường nhà đất khởi sắc trở lại?
Đúng vậy. Vàng đang được giá, giới đầu tư chứng khoán hào hứng hơn với thị trường đã ảnh hưởng lớn đến tâm lý của giới đầu tư bất động sản.
Hiện nay, tâm lý thị trường nhà đất đang diễn biến ra sao, từ góc nhìn của ông?
Theo dõi thị trường, chúng tôi thấy đối tượng đầu tư nhà đất hiện rất đa dạng. Họ mua lại dự án để tự đầu tư, hoặc mua lại hạ tầng khu đô thị để hoàn thiện, hoặc nhiều công ty mua thông tầng tại các dự án để bán lại cho cán bộ công nhân viên với mức giá phải chăng để phục vụ cho chính nhu cầu của công ty.
Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư đang có chuyển biến rõ rêt. Dự án chúng tôi đang triển khai cũng có nhiều nhà đầu tư đến thăm dò và có ý đặt mua nhiều căn hộ, thay vì chỉ nghe ngóng như thời điểm trước. Họ đã nhìn ra sự ấm lên của thị trường.
Nhưng rõ ràng thị trường có chuyển động không quá "sốt", nếu chỉ nhìn trên bề nổi?
Đúng là bề nổi thị trường vẫn chưa thực sự sôi động, nhưng những chuyển động ngầm phía sau đang sôi động. Nhiều giao dịch lớn vẫn đang diễn ra và thường rất kín, chỉ giới đầu tư lớn mới biết.
Thường thì thị trường lên xuống hay ảnh hưởng lớn đến tâm lý cũng như tài chính của những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Còn đối với những đại gia sang nhượng hoặc đầu tư những dự án lớn thì dù thị trường lên hay xuống, họ vẫn kinh doanh.
Tuy nhiên, thời điểm này, giá cả đang khá hấp dẫn để đầu tư. Bây giờ, nhiều dự án chỉ cần hai ba nhà đầu tư nhỏ lẻ là có thể "gom" được một tầng.
Thời điểm này đầu tư vào phân khúc thị trường nào thì phù hợp, theo ông?
Như tôi đã nói, giới đầu tư bây giờ sẵn sàng "xuống tiền" nếu tìm thấy dự án có mức giá phù hợp. Hiện nay, theo tôi thì đầu tư chung cư hoặc nhà liền kề thì nên, còn không nên đầu tư vào văn phòng cho thuê, bởi hiện tại văn phòng cho thuê đang quá dư thừa.
Tôi nói ví dụ, chỉ riêng trên đường Phạm Hùng đã có tới 28 dự án văn phòng cho thuê của các tổng công ty và các tập đoàn. Trong đó chỉ có duy nhất dự án Keangnam là có kèm căn hộ để bán.
Tầm tháng 4, tháng 5 năm ngoái, nhiều toà nhà văn phòng cho thuê chưa xây xong đã kín chỗ, thậm chí chủ còn chê khách, nhưng hiện nay giá đã sụt mạnh mà vẫn không có khách thuê.
Nói như ông thì có vẻ như chủ đầu tư nào có dự án văn phòng cho thuê tung ra vào thời điểm này đang đứng trước nguy cơ "chết" cao?
Theo tôi thì thị trường văn phòng cho thuê đang đứng trước khả năng suy thoái cao. Dầu tư vào nhà ở chung cư có lúc lên lúc xuống, nhưng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội thì lúc nào cũng cao vì dân ngoại tỉnh còn đổ vào Hà Nội đông. Thế nên, ai có tiền đầu tư vào chung cư, đặc biệt chung cư có mức giá vừa phải thì chắc khó "chết".
Trong khi văn phòng cho thuê lại phụ thuộc rất lớn vào các hoạt động kinh tế. Nền kinh tế có sôi động thì thấy ngay sự đắt đỏ của giá thuê phòng. Nhiều tòa nhà trước kia không bao giờ trống khách thuê bây giờ cũng đã trống khá nhiều và giá cũng đã giảm nhiều.
Thế nhưng tại sao các ông lại đầu tư vào dự án văn phòng cho thuê trong khi có những nhận định bi quan về phân khúc thị trường này như vậy?
Chúng tôi đầu tư cho vài năm tới, đón đầu khi nền kinh tế đã phục hồi lại rồi.
Cá nhân ông quan sát thấy những khu vực nào tại Hà Nội đang được nhà đầu tư bất động sản nhắm đến?
Nhưng khu vực có những khu chung cư cũ nát được xây dựng lại, khu vực dọc đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn, các khu đô thị mới khu vực Hà Đông như Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội và Vân Canh, các khu đô thị dọc đường Hoàng Quốc Việt kéo dài... đang là điểm chú ý của giới đầu tư.
Ông có cho rằng, các "cửa" cho nhà đầu tư nhà đất hiện nay đã hẹp hơn khi hầu hết các dự án đẹp đều đã có chủ?
Thực ra thì trước kia thị trường quá sốt nên người ta cứ đường thẳng mà đi vẫn có lãi. Nhưng bây giờ thị trường đã khác rồi, giá đã chuẩn hơn và nhà đầu tư cũng "khôn" hơn rồi, nên những nhà đầu tư mới phải chọn "ngách" thị trường mà đầu tư.
Những dự án giá quá cao khoảng trên dưới 2.000 USD/m2 hiện nay khá khó bán vì không phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người mua trong thời buổi suy thoái. Muốn thu hồi vốn nhanh thì dự án phải vừa phải về giá, chất lượng vẫn phải ổn với thiết kế và cơ sở hạ tầng tốt. Dự án mua nhanh bán gọn được cũng cần lượng khách hàng "ruột" có khả năng tài chính nhất định
Nhiều ý kiến cho rằng, yếu tố giá ảo trên thị trường đã giảm bớt, nhưng giới đầu cơ thì vẫn đang thao túng thị trường?
Những người có tiền, có thông tìn vẫn thường mua nhiều tại các dự án và có lãi. Đó cũng là quy luật cung cầu. Cứ khi nào nguồn cung ra nhiều thì việc tìm một căn hộ cho những người không có khả năng tài chính cao sẽ dễ dàng hơn bây gìơ. Nhưng khi mức giá không còn quá sốt như lúc trước, tức là đã trở về giá trị thật hơn thì nhà đầu tư cần rất lưu ý đến quy hoạch của dự án. Điều này sẽ quyết định khả năng sinh lời của dự án trong tương lai.