Bất động sản công nghiệp: Vượt Covid, cổ phiếu nào còn tiềm năng tăng giá?

Chứng  khoán Bản Việt (VCSC) vừa có báo cáo đánh giá về triển vọng cổ phiếu nhóm bất động sản trong  đó  nhấn  mạnh  Covid 19 quay  lại  lần  thứ  4 có  thể  ảnh  hưởng đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp. 

COVID 19 ẢNH HƯỞNG ĐẾN KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 2

Theo  VCSC, sự xuất hiện trở lại của các ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng ở Việt Nam có thể làm ảnh hưởng đến triển vọng ngắn hạn - đặc biệt là kết quả kinh doanh quý 2/2021. Các đợt bùng phát Covid-19 gần đây đã xảy ra tại các khu công nghiệp thuộc các cụm công nghiệp trọng điểm của cả nước, bao gồm các tỉnh/thành Bắc Ninh, Bắc Giang ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai và Tp.HCM ở miền Nam.

Dịch Covid-19 và các biện pháp giãn cách xã hội sẽ phần nào ngăn cản những người thuê tiềm năng đến Việt Nam để đàm phán - bên cạnh đó là quan điểm thận trọng của khách thuê về việc kiểm soát Covid-19 của Việt Nam trong ngắn hạn.

Trong  khi  đó, từ đầu năm đến giữa tháng 6/2021, tổng diện tích mặt bằng của các dự án khu công nghiệp mới được phê duyệt là khoảng 6.500 ha so với chỉ xấp xỉ 1.700 ha trong cả năm 2020. Các dự án khu công nghiệp được phê duyệt chủ yếu ở miền Bắc, trong khi các dự án khu công nghiệp mới được phê duyệt ở miền Nam còn hạn chế.

Tuy  nhiên, về  dài  hạn, VCSC vẫn đánh giá triển vọng tích cực đối với mảng khu công nghiệp của Việt Nam do Việt Nam là nước hưởng lợi chính từ sự chuyển dịch cơ cấu của các hoạt động sản xuất toàn cầu được thúc đẩy bởi căng thẳng thương mại Trung Quốc - Mỹ và nhu cầu đa dạng hóa cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc.

Trước  đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã ban hành dự thảo Nghị định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP hiện hành. Dự thảo này đang được công bố lấy ý kiến và dự kiến MPI sẽ trình Chính phủ thời gian sắp tới.

Đánh giá về nghị định này, Chứng khoán Bản Việt cho rằng Nghị định mới sẽ cải thiện tính nhất quán trong quy định và thúc đẩy thu hút FDI của Việt Nam. Các quy định rõ ràng và toàn diện hơn từ Nghị  định về  quản  lý  khu  công  nghiệp  và  khu  kinh  tế sẽ cho phép chính quyền địa phương và các chủ đầu tư khu công nghiệp giải quyết các trở ngại hiện có, từ đó đẩy nhanh quá trình phê duyệt và phát triển đồng thời cung cấp đủ quỹ đất khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu tăng cao hiện tại trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy cao ở các cụm công nghiệp trọng điểm trên cả nước.

Đối với các doanh nghiệp niêm yết, theo VCSC, nghị định sẽ mang lại lợi ích cho tất cả các chủ đầu tư khu công nghiệp bao gồm Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR), Kinh Bắc City (KBC), CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) và CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC ). Trên thực tế, dù Nghị định đang được dự thảo nhưng cổ phiếu khu công nghiệp đã diến biến rất tích cực trong tháng 6, cổ  phiếu  GVR, KBC, PHR  và  SZC  đồng  loạt nổi sóng. Tuy nhiên những  mã này đã "chìm  dần" trong  4-5 phiên  gần đây. 

CỔ PHIẾU NÀO VẪN CÒN TIỀM NĂNG TĂNG GIÁ?

Theo VCSC, GVR hưởng lợi nhiều nhất từ dự thảo Nghị định vì công ty có quỹ đất lớn và các dự án khu công nghiệp trong tương lai ở nhiều tỉnh/thành. Các khung thời gian phát triển sẽ được đẩy nhanh đối với các dự án khu công nghiệp của GVR vốn đã được Chính phủ phê duyệt đưa vào quy hoạch tổng thể của các tỉnh/thành. 

Một số dự án khu  công nghiệp trong tương lai của GVR đã được đưa vào quy hoạch tổng thể, bao gồm dự án khu  công nghiệp Nam Đồng Phú mở rộng, Bắc Đồng Phú mở rộng, Minh Hưng III giai đoạn 2, Rạch Bắp mở rộng và Nam Tân Uyên 2 mở rộng với tổng diện tích khoảng 2.100 ha.

Giá cổ phiếu của GVR đã có phản ứng tích cực và mức định giá của GVR đã phù hợp với mức thị giá hiện tại. VCSC từng định giá GVR ở mức 30.200 đồng/cổ phiếu, thị giá hiện tại của GVR đã  là 33.500 đồng/cổ phiếu.

Trong  khi  đóó, lựa chọn hàng đầu của công ty chứng  khoán  này  là cổ phiếu KBC và PHR, giá  mục tiêu hai  cổ phiếu này lần lượt là 48.500 đồng  và  68.800 đồng.

Phần lớn các khu công nghiệp trong tương lai của PHR vẫn đang chờ phê duyệt để đưa vào quy hoạch chung của tỉnh Bình Dương và cần được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.  PHR có kế hoạch phát triển các khu trong tương lai theo mô hình chuyên sâu như Tân Lập và mô hình Khu công nghiệp - Khu đô thị - dịch vụ như dự án Hội Nghĩa, Bình Mỹ và Tân Thành.

Tại KBC, trước đây, khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh của KBC đã chờ phê duyệt trong nhiều năm từ Thủ tướng Chính phủ để chấp thuận điều chỉnh giảm tổng diện tích mặt bằng khu công nghiệp này. Việc điều chỉnh giảm là do quy hoạch chung của tỉnh bị trùng lắp giữa diện tích khu công nghiệp và khu dân cư.  Theo dự thảo nghị định (Điều 11), UBND cấp tỉnh/thành có thẩm quyền phê duyệt giảm quy mô diện tích khu công nghiệp mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, điều này đã có thể thúc đẩy quá trình phát triển khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh của KBC.

Còn SZC thì tác động tích cực thấp nhất vì công ty này không có kế hoạch cho các dự án mở rộng khu công nghiệp và khu công nghiệp mới.

Mặc dù vậy, theo VCSC, trong ngắn hạn dự thảo nghị định sẽ có tác động tích cực không đáng kể đến kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư khu công nghiệp.