Khi dòng vốn đầu tư dịch chuyển ra khỏi lõi trung tâm để tìm kiếm không gian tăng trưởng mới, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 bước vào giai đoạn phát triển mới, trong đó, Đông Nam TP.HCM và Đông Bắc Hà Nội nổi lên như hai cực phát triển sôi động nhất.

HẠ TẦNG BỨT PHÁ - NAM BẮC SONG HÀNH

Sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng tại hai đô thị trung tâm lớn nhất cả nước: TP.HCM và Hà Nội đang mở ra bản đồ đô thị - hạ tầng - đầu tư mới của Việt Nam.

Với tam giác Cần Giờ - Long Thành - Bà Rịa, khu vực Đông Nam TP.HCM đang trở thành “cực tăng trưởng” sôi động bậc nhất cả nước. Từ một vùng đất trầm lắng, Đông Nam TP.HCM đang dần trở thành đô thị công nghiệp - du lịch. Theo dữ liệu thị trường, giá đất khu vực này đã tăng trung bình 20 - 30% trong năm 2024, trong khi nhu cầu đầu tư và sở hữu đất ở quanh sân bay Long Thành tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó Đông Bắc Hà Nội lại phát triển theo hướng đô thị công nghiệp và công nghệ cao, phát triển về hướng Bắc Ninh - Hải Phòng - Quảng Ninh. Nổi bật là Bắc Ninh, tỉnh dẫn đầu cả nước về thu hút FDI (15,3 tỷ USD vốn đầu tư) là cứ điểm của các “ông lớn” công nghệ như Samsung, Foxconn, Amkor,... thu hút khoảng 310.000 lao động. Các khu công nghiệp lớn như Yên Phong, Quế Võ và VSIP Bắc Ninh đều đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Nguồn lao động dồi dào kéo theo nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở cho chuyên gia, khu đô thị dịch vụ và căn hộ trung cấp.

Đặc biệt, Vành đai 4 vùng Thủ đô, Cảng hàng không quốc tế Gia Bình (đang trong quy hoạch 2025 - 2030) và tuyến đại lộ Hà Nội - Gia Bình được xem là “mảnh ghép hoàn thiện” cho mô hình TOD (Transit Oriented Development) phía Bắc - nơi quy hoạch đô thị, công nghiệp và giao thông vận hành đồng bộ. Theo phó giám đốc batdongsan.com.vn, mô hình này có thể đưa Bắc Ninh trở thành trục phát triển tương tự cụm đô thị Incheon - Seoul - Gyeonggi (Hàn Quốc), với vai trò trung tâm sản xuất - dịch vụ - đô thị vệ tinh của Hà Nội.

Mở rộng từ Thủ đô đến Quảng Ninh còn có tuyến đường sắt Hà Nội - Quảng Ninh. Tuyến đường có điểm đầu tại Cổ Loa (kết nối đường sắt đô thị số 4 của Hà Nội) và điểm cuối tại Khu công viên rừng phường Tuần Châu, Quảng Ninh. Đoạn từ Thủ đô đến Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, tuyến đường sắt sẽ đi song hành với trục Đại lộ Hà Nội - Gia Bình.

Kết nối trực tiếp với khu vực Tây Bắc Thủ đô còn có tuyến đường sắt liên vận quốc tế Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng dự kiến hoàn thành năm 2030. Theo Bộ Xây dựng, cụm hạ tầng này giúp thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Quảng Ninh rút xuống chỉ còn hơn 2 giờ, tạo hành lang phát triển “siêu kết nối” giữa Thủ đô - Cảng biển - Sân bay.

HAI HƯỚNG PHÁT TRIỂN - MỘT NHỊP THỊ TRƯỜNG

Nếu Đông Nam TP.HCM đại diện cho đô thị mở, hướng biển và hạ tầng sân bay, thì Đông Bắc Hà Nội là hình mẫu đô thị phát triển kinh tế, gắn FDI và logistics quốc tế. Cả hai đều phản ánh cùng một quy luật phát triển: bất động sản gắn với hạ tầng và phát triển kinh tế. Các cú hích hạ tầng này tạo ra “lực hút mới” cho thị trường bất động sản Việt Nam, giúp dòng vốn dịch chuyển cân bằng hơn thay vì dồn về các khu lõi trung tâm.

Sự xuất hiện của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu đang định hình diện mạo mới cho hai vùng tăng trưởng. Tại Đông Nam TP.HCM, Vingroup mở rộng quỹ đất quanh Long Thành và Cần Giờ; Sun Group triển khai tổ hợp du lịch và đô thị biển; Phú Mỹ Hưng nghiên cứu mở rộng trục Nam đến Nhà Bè.

Ở Đông Bắc Hà Nội, sau giai đoạn phát triển mạnh của Đông Anh và Hưng Yên, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về Bắc Ninh. Hàng loạt tên tuổi lớn như Vingroup với khu đô thị mới tại phường Kinh Bắc, Sun Group với hai khu đô thị du lịch - sinh thái - nghỉ dưỡng mới, cùng Phú Mỹ Hưng đều đang hiện diện tại khu vực này.

Bên cạnh những dự án đã có chủ đầu tư cụ thể, một số doanh nghiệp lớn khác cũng đang đề xuất các dự án quy mô đáng chú ý. Tại khu vực Gia Bình (cũ), Tập đoàn Vingroup đã đề xuất đầu tư khu đô thị gần 6.000 ha, hứa hẹn tạo ra cú hích lớn về quy hoạch và hạ tầng cho toàn vùng.

Với tốc độ mở rộng hạ tầng, sự tham gia của các thương hiệu bất động sản hàng đầu cùng làn sóng giãn dân từ Thủ đô, khu vực Đông Bắc Hà Nội - đặc biệt là Bắc Ninh - được dự báo sẽ trở thành thị trường sôi động bậc nhất vào năm 2026, tương tự Đông Nam TP.HCM trong năm nay.

Nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp từ trục đại lộ Hà Nội - Gia Bình, dự án Centa Riverside (Bắc Ninh) đang được giới đầu tư nhắc đến như điển hình của khu đô thị chuẩn mực và hiện đại. Dự án này không chỉ nằm ở vị trí chiến lược kết nối Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng, mà còn thể hiện xu hướng phát triển bền vững: đô thị xanh - hạ tầng mở - cộng đồng văn minh. Mô hình này phản ánh đúng tinh thần “thị trường thực”: Phát triển dựa trên nhu cầu ở thật và giá trị dài hạn.

Hai vùng Đông Nam T.PHCM và Đông Bắc Hà Nội đang vẽ nên bản đồ phát triển đô thị Việt Nam hoàn toàn mới, dựa trên phát triển hạ tầng và kinh tế, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững. Khi hạ tầng bứt phá, đô thị thông minh và không gian sống xanh chính là đích đến. Và Đông Nam - Đông Bắc không chỉ là “hai cực nóng” của 2025, mà còn là hướng phát triển của một Việt Nam đô thị hóa toàn diện trong thập kỷ tới.