Sau hơn 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, đến nay thành phố mới hoàn thành việc cải tạo 14/1.500 nhà chung cư cho dù hàng loạt ý tưởng, cơ chế đặc thù đã được đề xuất và thí điểm áp dụng.

Theo nhìn nhận của Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Hùng, việc cải tạo chung cư cũ là một việc làm vô cùng khó khăn. Dù chúng ta bàn nhiều, không ít ý kiến thuyết phục, các giải pháp tưởng có vẻ khả thi mà diễn biến để hiện thực hóa lại vô cùng khó khăn. Do vậy, chỉ mới có khoảng 1% số dự án chung cư cũ được cải tạo là bởi lẽ đó.

10 năm cải tạo chưa đầy...1%

Tại hội thảo về một số cơ chế khung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, ngày 4/4, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, cho hay, hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2-5 tầng. Các khu này đều được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà nhà chung cư cũ này đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô.

Từ năm 2003, UBND thành phố Hà Nội đã bắt đầu giao nhiệm vụ cho các nhà đầu tư phối hợp với các quận thực hiện công tác điều tra xã hội học, xây dựng nhiệm vụ thiết kế, quy hoạch tại 26 khu chung cư tập trung và 67 nhà chung cư độc lập.

Tuy nhiên, đến nay mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng. Có 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại, nhiều người dân chưa ủng hộ việc cải tạo.

Tại hội thảo, hầu hết các chuyên gia đều đồng tình vấn đề then chốt là “phải thoát được vòng luẩn quẩn trong lợi ích cải tạo chung cư cũ”. Việc nâng tầng hay hạ tầng các dự án tái thiết chung cư cũ vì thế được bàn luận ở nhiều góc độ.

“Năm 2015, Chính phủ đã ban hành nghị định xác định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc cải tạo lại nơi ở của mình, đồng thời cơ bản tháo gỡ những bất cập, tồn tại trong thực tế cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ độc lập. Mặc dù vậy vẫn còn một số nội dung chưa phù hợp với thực tế tại Hà Nội, đặc biệt là khi cải tạo, xây dựng lại toàn khu chung cư cũ”, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục cho hay.

Chính vì vậy, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất 6 cơ chế chính sách khung trên cơ sở quy định của Nghị định 101/2015 gồm bổ sung tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ đưa vào kế hoạch; cơ chế về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; về lựa chọn chủ đầu tư; chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư; cơ chế tài chính cho dự án và phân cấp thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Chưa thể tìm lời giải cuối cùng

Tại hội thảo, hàng loạt các đề xuất như: áp dụng theo chính sách bồi thưởng giải phóng mặt bằng của các dự án và cho phép tăng chiều cao, giảm mật độ, tăng quy hoạch ngầm để bố trí thêm các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết nối với khu vực; chế độ tạm cư phục vụ di chuyển các hộ dân trước khi cải tạo, xây dựng lại; lựa chọn chủ đầu tư cũng được nhiều đại biểu khuyến nghị.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng nên linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng vị trí, bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao. Tránh việc thay chung cư cũ bằng chung cư mới xây nhưng chất lượng thấp do thỏa thuận với người dân về diện tích mà không cam kết rõ về chất lượng và mức độ hoàn thiện.

Tuy nhiên, đề xuất này của ông Nguyễn Trần Nam đã không nhận được đồng thuận của một số chuyên gia khác.

PGS.TS Vũ Thị Minh (Đại học Kinh tế quốc dân) lại ủng hộ việc hạ tầng thay vì nâng tầng chiều cao, số tầng của các dự án cải tạo chung cư cũ. Bởi nếu tiếp tục nâng tầng các dự án có khả năng sẽ khiến cho bức tranh đô thị thêm lộm cộm.

Chuyên gia này cho rằng, Hà Nội cần xây dựng cơ chế, chính sách trong đầu tư xây dựng phần diện tích đất ngầm cho phục vụ các mục đích thương mại. Đây sẽ là nguồn lực tài chính bền vững cho quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh cần tôn trọng quy hoạch chung của thành phố trong quá trình cải tạo chung cư cũ.

“Quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được lập quy hoạch cho toàn khu, đồng thời phải tuân thủ quy hoạch của thành phố về quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành với các tiêu chí chính là “dân số, không gian và hệ số sử dụng đất”. Cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng.

Về tiến độ cải tạo, chuyên gia Đào Văn Bầu (Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội) đề xuất, khu chung cư nào cần thiết phải cải tạo thì phải làm ngay, không nên đề ra tiêu chí niên hạn.

“Nếu theo quy định, tòa nhà phải qua 50 năm mới hết niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, hiện hầu hết chung cư cũ chỉ khoảng 30-40 năm nhưng chất lượng đã xuống cấp. Chúng ta đã “xôi đỗ” về quy hoạch, nay lại thêm “xôi đỗ” về niên hạn thì sẽ không cải tạo được”, ông Bầu khuyến nghị.

Theo Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Hùng, khi lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ, cần đưa ra những tiêu chí về: tuổi thọ công trình; công trình xuống cấp, không đảm bảo kiến trúc cảnh quan; nguyện vọng của cư dân. Việc áp dụng tiêu chí hết niên hạn là chưa phù hợp. Có những tòa chưa tới hạn nhưng đã xuống cấp, gây ảnh hưởng kiến trúc đô thị thì cũng vẫn phải làm.

Theo ông Hùng, việc trước mắt là cần phải đẩy nhanh tiến độ lập và sớm công bố quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ để người dân biết và lựa chọn chủ đầu tư phù hợp. Khi lập được quy hoạch tốt, đáp ứng nhu cầu lợi ích các bên thì sẽ tạo sự đồng thuận từ người dân.

“Lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp ai cũng hiểu, cũng công nhận nhưng chưa tìm ra được lời giải cuối cùng. Nếu Hà Nội và Tp.HCM không làm được thì các tỉnh dù chung cư cũ rất ít cũng khó làm được”, ông Hùng nói.