Căn hộ cao cấp không còn “lép vế”

Thị trường địa ốc Hà Nội tiếp tục hồi phục bất chấp các dự đoán trái chiều về ảnh hưởng của nền kinh tế cũng như sự tác động của các chính sách bắt đầu có hiệu lực từ 1/7.

Điểm đáng chú ý của diễn biến thị trường trong quý 2/2015 chính là sự trở lại của phân khúc cao cấp sau một thời gian dài bị "lép vế" trước sự ồ ạt của các dự án có giá bán từ thấp đến trung bình.

Theo các chuyên gia trong nghề, đây có thể là một quy luật tất yếu xuất phát từ chính sự hồi phục của thị trường cũng như những lợi ích từ việc kinh doanh, cho thuê lại của phân khúc cao cấp.

"Nhà bình dân" giảm mạnh

Theo báo cáo của Công ty CBRE công bố ngày 30/6, trong quý 2/2015, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục các dấu hiệu hồi phục tích cực. Tổng cộng 5.137 căn hộ được mở bán mới từ 19 dự án, tăng 93% so với quý 2/2014. Căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong tổng số căn mở bán mới.

Đáng chú ý, lần đầu tiên, căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 1/3 tổng số căn mở bán mới, đạt cao nhất từ 2012 đến nay. Số căn hộ cao cấp tăng gấp 3 lần so với quý trước với 1.518 căn.

Diễn biến về giao dịch trên thị trường tiếp tục mạnh mẽ trong quý này. Ước tính có khoảng 4.480 căn được giao dịch trong quý, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên.

Tính cả 6 tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014.  

Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 26% trong sáu tháng đầu năm 2015, so với 49% năm 2013 và 33% năm 2014.  

Về diễn biến giá, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4 - 6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai.  

Theo CBRE, hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và bình dân. Đối với phân khúc cao cấp, giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị. Còn tại phân khúc bình dân, các dự án có mức giá tốt, ở vị trí thuận tiện tạo cơ hội tăng giá khi bán lại cho các khách hàng đầu tư dường như khá được ưa chuộng.

Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện cả theo quý và theo năm. Tính bình quân toàn thị trường, giá thứ cấp tăng 0,3% theo quý và 2,4% theo năm. Trong các phân khúc, phân khúc cao cấp và trung cấp có mức giá tăng tương ứng là 5,6% và 5,3% so với cùng kỳ năm trước. 

So với quý trước, giá thứ cấp bình quân thị trường tăng nhẹ khoảng 0,3%. Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất, hầu hết tại các dự án gần công trình cơ sở hạ tầng quan trọng khu phía Tây.

"Do thị trường đang trên đà hồi phục vững chắc, thị trường cũng được dự báo sẽ ghi nhận thêm các dự án hạng sang và cao cấp, do các chủ đầu tư nắm bắt cơ hội thị trường. Bên cạnh đó, xét trong dài hạn, với các quy định và luật lệ mới, thị trường dự kiến sẽ trở nên minh bạch hơn đối với các đối tượng tham gia", CBRE nhìn nhận.

Biệt thự, liền kề tiếp đà tăng giá

Xu hướng tăng giá thứ cấp vẫn tiếp tục được duy trì trong 4 quý vừa qua, kể từ quý 3/2014. Trong quý 2, giá trung bình thứ cấp đã tăng nhẹ 0,2% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hầu hết các quận đều ghi nhận mức tăng giá từ 3 - 5%, đặc biệt là tại các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hoài Đức và Từ Liêm. Đáng chú ý là các quận này đều tập trung tại khu vực phía Tây và Tây Nam của Hà Nội.

Trong khi đó, khu vực huyện Mê Linh lại ghi nhận mức giảm giá mạnh nhất, đến 7,5% so với năm ngoái. Hiện tại, các dự án tại huyện Mê Linh vẫn đang có tiến độ xây dựng rất chậm và cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện.

Theo quan sát của CBRE, các căn nhà đã được hoàn thiện bên trong một khu đô có diện tích cây xanh lớn với đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích đang được ưa thích hơn so với các lô đất nền mặc dù các căn nhà này giá trị cao hơn.

Trái lại, các giao dịch đất nền lại khá ảm đạm. Phân khúc này phải cạnh tranh với phân khúc căn hộ để bán và đất thổ cư do cả ba loại hình này đều có mức đầu tư ban đầu tương đối giống nhau.