Nhiều địa phương đang đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê thông qua việc phê duyệt và triển khai các dự án mới. Đây được xem là định hướng quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn tới, khi loại hình này ngày càng được quan tâm...

Tại Hà Nội, UBND TP. Hà Nội vừa phê duyệt danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị giai đoạn 2026 - 2030 (đợt 1), trong đó, có 3 dự án nhà ở cho thuê với tổng vốn hơn 34.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp gần 4.400 căn hộ.

MỞ RỘNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở CHO THUÊ

Đáng chú ý, khu nhà ở phường Long Biên có quy mô lớn nhất, khoảng 36 ha, tổng mức đầu tư hơn 29.000 tỷ đồng. Công trình dự kiến triển khai từ quý 3/2026 đến quý 3/2031 và cung cấp cho thị trường 2.025 căn hộ cho thuê.

Tiếp đến là dự án khu nhà ở cho thuê triển khai trên một phần quỹ đất thuộc khu đất xây dựng khu nhà ở giãn dân phố cổ Hà Nội thuộc phường Việt Hưng, diện tích hơn 2,4 ha, gồm 7 ô: CT-04C, CT-04E, CT-05B, CT-05D, CT-06A, CT-07A1 và CT-07A2. Sau khi hoàn thành vào năm 2030, công trình dự kiến bổ sung 1.166 căn hộ cho thuê.

Còn ở Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, phường Yên Sở, một dự án nhà ở cho thuê khác có diện tích 1,9 ha, tổng mức đầu tư gần 1.400 tỷ đồng dự kiến hoàn thành trong năm 2027. Công trình sẽ đưa ra thị trường gần 1.200 căn hộ.

Không riêng Hà Nội, UBND tỉnh Ninh Bình cũng vừa phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án Xây dựng nhà chung cư cho thuê tại đường Trần Đăng Ninh, phường Nam Định. Dự án được triển khai nhằm xây dựng khu nhà ở cho thuê đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt; đáp ứng nhu cầu của những hộ dân đang sinh sống tại khu chung cư cũ xuống cấp và đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở. Cùng với mục tiêu đáp ứng nhu cầu chỗ ở, công trình còn hướng tới khai thác hiệu quả quỹ đất công, góp phần chỉnh trang đô thị và đáp ứng yêu cầu phát triển của tỉnh trong giai đoạn mới.

Theo kế hoạch, 2 tòa nhà chung cư 5 tầng và chợ Xanh sẽ được phá dỡ. Trên cơ sở khu đất rộng khoảng 8.000 m2, dự án tiến hành xây dựng nhà chung cư cao 15 tầng nổi, 1 tầng hầm, cùng một số hạng mục phụ trợ như: cây xanh, sân vườn, đường giao thông nội bộ, bãi đỗ xe, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy và một số công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ khác. Tổng mức đầu tư là 502,2 tỷ đồng, thực hiện trong giai đoạn 2026 - 2028.

Thực tế, từ những dự án cụ thể, vai trò của nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận rõ hơn trong việc đa dạng hóa lựa chọn chỗ ở cho người dân. Theo Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, phát triển nhà ở cho thuê chất lượng, giá hợp lý sẽ giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nơi ở an toàn, đảm bảo và giảm áp lực tài chính so với mua nhà.

“Hiện nay, cơ quan quản lý đang chuyển trọng tâm từ xây dựng nhà ở để bán sang nhà ở cho thuê dài hạn (15–20 năm hoặc lâu hơn), coi đây là “trụ cột an sinh xã hội” đến năm 2030, là định hướng quan trọng giúp bình ổn thị trường nhà ở. Việc phát triển dòng sản phẩm cho thuê, kết hợp quy định cấm chuyển nhượng nhà ở xã hội trong ít nhất 5 năm (Luật Nhà ở 2023), sẽ góp phần ngăn ngừa đầu cơ, triệt tiêu tâm lý lướt sóng, hạ nhiệt đà tăng giá bất hợp lý”, đại diện CBRE nhấn mạnh.

CẦN THÊM CƠ CHẾ ĐỂ TẠO ĐỘNG LỰC PHÁT TRIỂN 

Ở góc độ quốc tế, Bà Dung cho biết tại hầu hết các quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Anh, Đức, Hà Lan, khái niệm dự án nhà cho thuê, do nhà nước hay chủ đầu tư phát triển, đã được biết đến và áp dụng rộng rãi từ lâu. Tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà tại các nước này đều ở mức trên 50%. Một trong những yếu tố giúp mô hình nhà ở cho thuê tại đây phát huy hiệu quả chính là cơ chế và chính sách.

Đơn cử tại Đức, chủ đầu tư hưởng ưu đãi về lãi suất vay và trợ cấp nhưng bù lại họ phải cam kết giữ giá thuê thấp trong 15–30 năm. Sau thời hạn này căn hộ mới chuyển sang giá thị trường. Tại Áo, giá thuê chỉ bao gồm chi phí xây dựng, đất đai và bảo trì, không có lợi nhuận đầu cơ. Toàn bộ lợi nhuận dư thừa bắt buộc tái đầu tư xây nhà mới.

Trong khi tại Nhật, Cơ quan Tái thiết đô thị Nhật Bản (UR) cung cấp quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn cho hộ gia đình thu nhập trung bình với chính sách: không tiền lễ (tiền cảm ơn, thường tương đương 1-2 tháng tiền thuê nhà), không phí môi giới và không cần người bảo lãnh, không cần trả phí gia hạn. Tại Mỹ và Anh, các quỹ đầu tư (REITs) và doanh nghiệp chuyên nghiệp tham gia vận hành bài bản; tiêu chuẩn hóa dịch vụ và quản lý tòa nhà.

So với nhà ở bán, đầu tư vào nhà cho thuê kém hấp dẫn hơn, vì vậy, theo bà Dung,  Việt Nam cần cơ chế ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và tín dụng dài hạn, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào loại hình này. Đồng thời, cần có cơ chế để phát triển quỹ REITs, nhằm đầu tư xây dựng các dự án cho thuê chuyên nghiệp, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư đơn lẻ.

Ngoài ra, cần hoàn thiện hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi hai bên cũng là yêu cầu quan trọng. Các quy định phải rõ về hợp đồng thuê dài hạn, khung khống chế tỷ lệ tăng giá thuê hàng năm và cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng. Khi người thuê cảm thấy an tâm, nhu cầu thuê sẽ tăng ổn định.

Đặc biệt, một vấn đề khác được bà Dung lưu ý là quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê cần gắn liền với hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Nhà ở cho thuê không nhất thiết phải ở trung tâm, nhưng bắt buộc phải gắn kết thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng như: xe bus, đường sắt đô thị giúp người dân dễ dàng di chuyển đến nơi làm việc, cùng các tiện nghi tiện ích tối thiểu phục vụ cư dân là trường học, y tế.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, phát triển mạnh phân khúc nhà cho thuê là phù hợp với xu thế phát triển nhà ở trên thế giới, nhằm đa dạng hóa hình thức tiếp cận nhà ở, nhất là thuê dài hạn, nhà ở xã hội và nhà ở phi lợi nhuận hoặc lợi nhuận giới hạn.

“Ở hầu hết các quốc gia phát triển, họ không đặt trọng tâm vào việc khuyến khích tất cả người dân sở hữu nhà, mà xây dựng hệ sinh thái nhà ở cho thuê đủ lớn và ổn định để đáp ứng nhu cầu an cư. Bài học từ các quốc gia đi trước trong phát triển thị trường bất động sản bền vững cho thấy cần phát triển một khu vực nhà ở cho thuê đủ lớn, đủ ổn định và chất lượng, sao cho người dân có thể an cư, mà không bắt buộc phải sở hữu nhà”, ông Lượng chia sẻ.