Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh cho rằng đất đai là “phép thử” lớn nhất bảo đảm tính công bằng của Luật Phát triển đô thị. Do vậy, Ban soạn thảo cần rà soát chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất; kiểm soát chặt chẽ cơ chế ngoại lệ giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu và bảo đảm chia sẻ hợp lý giá trị chênh lệch địa tô...

Sáng ngày 7/8/2026, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày trước Quốc hội Tờ trình về Luật Phát triển đô thị; Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật. Sau đó Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án luật này.

Phát biểu tại Tổ 10 về dự án luật, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh khẳng định dự án Luật Phát triển đô thị là điểm nhấn trong Kỳ họp. Dự thảo luật đã thể hiện rõ tư duy kiến tạo, xác định đô thị giữ vai trò là động lực phát triển. Để đô thị phát huy tốt vai trò động lực này, việc giao đủ thẩm quyền, đủ công cụ và đủ khả năng huy động các nguồn lực cho địa phương là hết sức cần thiết.

ĐẤT ĐAI LÀ "PHÉP THỬ" LỚN NHẤT BẢO ĐẢM TÍNH CÔNG BẰNG CỦA LUẬT

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý đây không đơn thuần là một đạo luật về quản lý đô thị, nội hàm và các quy định của dự thảo đang phân bổ một phần đáng kể về quyền lực công, nguồn lực ngân sách và đặc biệt là quyền quyết định đối với đất đai. Do đó, yêu cầu đặt ra không chỉ thiết kế các cơ chế đủ mạnh, mà quan trọng hơn, các cơ chế đó có nằm trọn vẹn trong khuôn khổ Hiến pháp, có đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, lợi ích và chi phí phát triển có được phân bổ một cách công bằng hay không?

Nhấn mạnh đất đai là "phép thử" lớn nhất bảo đảm tính công bằng của luật, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo rà soát đặc biệt kỹ lưỡng các quy định tại Điều 13 và Điều 36.

Qua nghiên cứu, Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết điểm a khoản 1 Điều 13 cho phép sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập, thu hồi đất, tạo quỹ đất đấu giá hoặc thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đường sắt theo hợp đồng BT; đồng thời cho phép chỉ tiêu sử dụng đất và chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD.

Phó Chủ tịch Quốc hội tán thành chủ trương khai thác giá trị tăng thêm từ đất để đầu tư hạ tầng, nhưng cần làm rõ ba vấn đề: Giá trị tăng thêm do ai tạo ra và ai là người được hưởng? Người có đất bị thu hồi được chia sẻ lợi ích như thế nào?

Trong Báo cáo thẩm tra đã lưu ý tại Điều 13 của dự thảo: Chưa kế thừa đầy đủ các điều kiện chặt chẽ từng được áp dụng, như dự án phải có chủ trương đầu tư, nằm trong kế hoạch đầu tư công trung hạn và ranh giới thu hồi đất phải xác định rõ trong quy hoạch.

Trên cơ sở đó, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung vào Điều 13 các điều kiện: chỉ thu hồi đất khi dự án đã được xác định rõ về mục tiêu, ranh giới, nguồn vốn và tiến độ. Đồng thời, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phê duyệt và khu tái định cư phải đủ điều kiện trước khi thực hiện thu hồi đất ở.

Bên cạnh đó, phần giá trị đất tăng thêm nhờ đầu tư công phải được phân bổ trở lại cho hạ tầng xã hội, nhà ở xã hội và cộng đồng dân cư chịu ảnh hưởng. Việc xác định giá đất, chỉ tiêu quy hoạch và các khoản thu từ giá trị tăng thêm phải được công khai, có kiểm toán và chịu sự giám sát độc lập.

"Không nên để tình trạng Nhà nước thu hồi đất của người dân theo giá trị trước khi có hạ tầng, sau đó giao hoặc đấu giá theo giá trị đã tăng lên mà người dân không được chia sẻ hợp lý phần giá trị chênh lệch đó. Đồng thời, cần nghiên cứu thấu đáo các quan điểm, chính sách mới của Đảng về đất đai để cụ thể hóa vào dự thảo luật lần này", Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

KIỂM SOÁT CHẶT CÁC TRƯỜNG HỢP NGOẠI LỆ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG QUA ĐẤU GIÁ, ĐẤU THẦU

Với Điều 36 của dự thảo luật, Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu phân định rõ ràng giữa thu hồi đất vì lợi ích công cộng và thu hồi đất cho mục tiêu thương mại.

Dự thảo luật hiện đang giao thẩm quyền rất lớn cho địa phương: mở rộng thu hồi đất vùng phụ cận, nhà ga, đường sắt, các công trình giao thông (khoản 1); giao HĐND thành phố quy định cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư và quyết định chỉ tiêu sử dụng đất (khoản 2); giao UBND thành phố quy định việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai và tổ chức trước việc khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (khoản 3).

Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng đây là những "quyền năng" rất lớn cho các địa phương thực hiện theo luật này. Nếu không quy định chặt chẽ ranh giới giữa thu hồi đất cho công trình công cộng và thu hồi đất tạo quỹ đất thương mại có thể sẽ khó khăn cho việc xác định tiêu chí để bồi thường, thu hồi, xác định giá trị, quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Để bảo đảm tính minh bạch và khả thi, bà Thanh đề nghị quy định theo hướng các trường hợp thu hồi đất phải được quy định thống nhất với pháp luật về đất đai, đúng theo định hướng của cơ quan thẩm tra. Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập không được trở thành cơ chế "thu hồi đất đi trước, dự án đi sau", dẫn đến tình trạng dự án treo phổ biến như thời gian qua. Chỉ triển khai dự án bồi thường, thu hồi khi dự án đã xác định rõ tính cần thiết, khả năng cân đối vốn và trách nhiệm pháp lý của chủ thể thực hiện.

Cùng với đó, quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai phải dựa trên sự tham gia thực chất của người sử dụng đất. Cần quy định rõ tỷ lệ đồng thuận, nguyên tắc phân chia lại đất, phương pháp xác định giá đất, giá trị đóng góp, cũng như giá trị nhận lại, quyền của người không đồng thuận và cơ chế giải quyết tranh chấp.

Theo bà Thanh, điều chỉnh lại đất đai chỉ thực sự là công cụ tiến bộ nếu người dân trở thành đối tác cùng phát triển. Ngược lại, nó sẽ trở thành hình thức thu hồi đất trá hình nếu người dân chỉ có nghĩa vụ giao đất, mà không có quyền tham gia quyết định và chia sẻ giá trị chênh lệch địa tô.

Tại điểm d khoản 2 Điều 20 của dự thảo luật cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với một số dự án trong Khu thương mại tự do. Mục tiêu của quy định này là nhằm thu hút nhanh các nhà đầu tư chiến lược, nhưng đất đai là nguồn lực công hữu và hữu hạn, bỏ cơ chế cạnh tranh, thì càng phải tăng cường mức độ minh bạch và kiểm soát, đặc biệt là việc giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Do đó, bà Thanh cho rằng việc cho phép áp dụng các cơ chế ngoại lệ này tại các đô thị cần phải được cân nhắc hết sức kỹ lưỡng.

Để bảo đảm tính chặt chẽ và phòng ngừa rủi ro thất thoát nguồn lực, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung các quy định theo hướng: Danh mục dự án được áp dụng cơ chế ưu đãi nêu trên phải được xác định cụ thể, rõ ràng, tuyệt đối không được tùy nghi mở rộng. Phải công khai toàn bộ tiêu chí lựa chọn, năng lực tài chính, thông tin về chủ sở hữu hưởng lợi và các bên liên quan của nhà đầu tư.

Cùng với đó, phải thực hiện định giá đất độc lập, công khai nghĩa vụ tài chính và báo cáo HĐND cấp tỉnh trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất; áp dụng cơ chế thu hồi dự án, thu hồi đất và bồi hoàn toàn bộ các khoản ưu đãi nếu nhà đầu tư không đáp ứng đúng tiến độ, năng lực hoặc cam kết; đồng thời, cần liên kết chặt chẽ trách nhiệm bồi hoàn ưu đãi quy định tại Điều 35 với quyền sử dụng đất đã được giao.

"Việc áp dụng ngoại lệ không qua đấu giá, đấu thầu chỉ có thể được chấp nhận khi lợi ích công cộng được chứng minh rõ ràng, đi kèm với trách nhiệm giải trình cao hơn so với thủ tục thông thường", Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.