Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng phát triển, việc quản lý vận hành nhà chung cư đang trở thành một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý và cộng đồng cư dân; đòi hỏi, phải có khung pháp lý riêng, quy định cụ thể, chuẩn hóa năng lực quản lý vận hành…

Chiều 7/8, Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP. Hồ Chí Minh (HCMO) đã tổ chức tọa đàm “Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư – Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản” nhằm cập nhật, trao đổi các vấn đề phát sinh trong thực tế và ghi nhận ý kiến từ cộng đồng nghề nghiệp. 

SÁU VẤN ĐỀ TRỌNG YẾU QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ

Từ ngày 1/7/2026, nhiều văn bản pháp luật mới bắt đầu có hiệu lực, tác động trực tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp và các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc góp ý các dự thảo luật liên quan cũng đang được khẩn trương triển khai. 

Tại tọa đàm, Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, đã chỉ ra 06 vấn đề trọng yếu trong quản lý nhà chung cư, đồng thời đưa ra những kiến nghị cụ thể nhằm cải thiện tình hình.

Người làm quản lý vận hành là người giữ nhịp sống đô thị. Nhưng nghịch lý là nghề thiết yếu này vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn chung, khiến ranh giới giữa mâu thuẫn quản trị và trách nhiệm hình sự trở nên mong manh.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO.

Thứ nhất, quyền và trách nhiệm chưa đi cùng nhau. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự không đồng nhất giữa quyền và trách nhiệm của các bên liên quan. Ban quản trị thường phải chịu trách nhiệm mà không có đủ quyền hạn để quyết định, dẫn đến tình trạng quản lý không hiệu quả và dễ phát sinh tranh chấp.

Thứ hai, năng lực và thẩm quyền của ban quản trị. Ban quản trị chịu trách nhiệm lớn nhưng lại thiếu tiêu chuẩn năng lực rõ ràng. Điều này dẫn đến hai thái cực: hoặc không dám quyết định vì sợ trách nhiệm, hoặc quyết định vượt thẩm quyền, gây ra nhiều hệ lụy pháp lý.

Thứ ba, tranh chấp sở hữu chung – riêng. Ranh giới giữa sở hữu chung và riêng chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều tranh chấp dai dẳng. Việc xác định ai chịu trách nhiệm sửa chữa và nguồn kinh phí từ đâu là những câu hỏi chưa có lời giải đáp thỏa đáng.

Thứ tư, quản lý tài chính chưa thống nhất. Các khoản thu và chi trong chung cư chưa được quản lý theo một cách thống nhất, dẫn đến rủi ro pháp lý cho cả ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Do đó, cần có hướng dẫn rõ ràng về việc lập hóa đơn và kê khai thuế.

Thứ năm, thách thức từ hạ tầng kỹ thuật mới. Việc áp dụng các tiêu chuẩn kỹ thuật mới như phòng cháy chữa cháy, môi trường, trạm sạc xe điện, trạm gas trung tâm, khu vực để hàng giao nhận shipper… đang đặt ra nhiều thách thức cho các công trình cũ. Cần có cơ chế đầu tư và phân bổ chi phí rõ ràng để đảm bảo an toàn và hiệu quả.

Thứ sáu, chuẩn hóa nghề quản lý vận hành. Nghề quản lý vận hành cần được chuẩn hóa với các tiêu chuẩn năng lực rõ ràng. Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn bảo vệ quyền lợi của cư dân và chủ đầu tư.

“Người làm quản lý vận hành là người giữ nhịp sống đô thị. Nhưng nghịch lý là nghề thiết yếu này vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn chung, khiến ranh giới giữa mâu thuẫn quản trị và trách nhiệm hình sự trở nên mong manh”, Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn phân tích.

Để giải quyết những vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn đã đưa ra một số kiến nghị quan trọng. Chẳng hạn, cần có một khung pháp lý riêng cho lĩnh vực nhà chung cư, đồng thời chuẩn hóa năng lực nghề quản lý vận hành. Ngoài ra, việc cải thiện cơ chế giám sát và phối hợp liên ngành cũng là điều cần thiết để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong quản lý nhà chung cư. Chỉ khi những vấn đề này được giải quyết, cư dân mới có thể xây dựng một môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững cho cộng đồng.

CẦN SỰ ĐỒNG BỘ, MINH BẠCH, HÀI HÒA GIỮA CÁC BÊN

Theo HCMO, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư thường xảy ra xung đột, tranh chấp xoay quanh bốn chủ thể gồm: chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Ban quản trị thường đại diện cho người dân, giám sát quá trình quản lý vận hành toà nhà chung cư. Trên thực tế, nhiều ban quản trị đang đứng luôn cả vai đơn vị quản lý vận hành, thuê đơn vị khác quản lý vận hành khiến nhiều chung cư liên tục xảy ra xung đột, tranh chấp.

Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, nhiều hộ dân tại chung cư Cosmo City số 99 Nguyễn Thị Thập, phường Tân Mỹ TP. Hồ Chí Minh, cho biết đã kiến nghị rất nhiều lần với chủ đầu tư là Tập đoàn Bảo Gia (Pau Jar Group) những vấn đề như minh bạch thu chi tài chính phí phí quản lý, vận hành chung cư; phần sở hữu riêng – chung; và yêu cầu chủ đầu tư đóng phí quản lý đối với những căn họ đang sở hữu…

Thậm chí, UBND Phường Tân Mỹ đã ra văn bản yêu cầu chủ đầu tư thông tin số căn hộ đang sở hữu (đã bàn giao 263/765 căn hộ) thực hiện đóng phí quản lý để đảm bảo công bằng với cư dân, thực hiện tổ chức hội nghị nhà chung cư, hồ sơ pháp lý liên quan đến việc sở hữu chung và riêng, hạ tầng để xe chung cư… nhưng đến nay, Tập đoàn Bảo Gia vẫn chưa thực hiện, gây nhiều bức xúc cho cư dân.

“Quản lý vận hành nhà chung cư không chỉ đơn thuần là việc duy trì hoạt động hàng ngày mà còn là một hệ thống phức tạp đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan. Trong bối cảnh pháp luật chưa đồng bộ và thực tiễn còn nhiều bất cập, việc tìm ra giải pháp hiệu quả là điều cấp thiết”, đại diện HCMO cho hay.

Tại tọa đàm, Hội Tư vấn và Đại lý Thuế TP. Hồ Chí Minh cũng chia sẻ những rủi ro pháp lý từ mô hình thu hộ – chi hộ, khi nhiều ban quản trị đang kê khai thuế sai phương pháp, tiềm ẩn nguy cơ bị truy thu và xử phạt. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp quản lý vận hành cũng phản ánh phí dịch vụ quá thấp, thiếu tiêu chuẩn mẫu trong hồ sơ mời thầu, dẫn đến cạnh tranh giá không lành mạnh, cắt giảm nhân sự, đào tạo và bảo trì – những yếu tố quyết định an toàn khi có sự cố.