Giao dịch mua bán chung cư, đặt biệt là căn hộ hình thành trong tương lai, khách hàng và chủ đầu tư đều phải lưu ý về quy định hợp đồng, phụ lục hợp đồng, thỏa thuận dân sự… để tránh bị phạt cọc do vi phạm nghĩa vụ thực hiện.

Theo pháp luật, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, dự án đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc này được hiểu là chủ đầu tư rao bán trước dự án nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” và chủ đầu tư có thêm nguồn vốn triển khai dự án. Nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi chủ đầu tư phải đáp ứng các quy định về giấy tờ, giấy phép xây dựng…

Do đó, khi các bên đặt bút giao kết thỏa thuận, ký hợp đồng cần lưu ý các quy định để tránh bị phạt cọc do vi phạm nghĩa vụ thực hiện.

KHÁCH HÀNG KHỞI KIỆN RA TÒA ÁN

Mới đây, TAND tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng đặt cọc giữa bà Đoàn Ngọc N. và Công ty TNHH K.

Theo hồ sơ, năm 2019, bà N. và Công ty K. ký 2 hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án khu nhà ở cao tầng với căn hộ số 11 tòa A, diện tích 50,75m2 trị giá gần 1,3 tỷ đồng và căn hộ số 03 tòa Bdiện tích 43,21m2, giá trị gần 856 triệu đồng.

Để đủ điều kiện đăng ký nguyện vọng mua căn hộ số 11, bà N. thanh toán cho công ty số tiền hơn 382 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ. giữa bà N. và công ty đã ký hợp đồng mua bán nhưng sau đó công ty có mượn lại hợp đồng với lý do để gom nhiều khách hàng ký cùng một lúc. Hợp đồng này không điền ngày tháng.

Với căn hộ số 03, bà N. đã nộp hơn 171 triệu đồng để đặt cọc và chưa ký hợp đồng mua bán.

Sau khi nộp tiền, ký hợp đồng mua bán và đăng ký nguyện vọng mua căn hộ, bà N. nhiều lần đôn đốc công ty hoàn thành tiến độ thi công và sớm bàn giao căn hộ. Công ty không thực hiện với lý do vướng giấy tờ pháp lý, trì hoãn các tiến độ thanh toán. Bà N. khiếu nại nhưng không được công ty phản hồi nên khởi kiện ra tòa án.

Các yêu cầu khởi kiện của bà N. là chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ số 11, thỏa thuận đặt cọc căn hộ số 03; buộc công ty phải thanh toán hơn 854 triệu đồng bao gồm cả tiền phạt cọc 10%.

Về phía công ty cho rằng, bà N. đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong các đợt tiếp theo. Khi công trình đã cất nóc từ tháng 4/2021 và bàn giao căn hộ thì bà N. vẫn không tiếp tục thanh toán. Công ty đồng ý chấm dứt hợp đồng mua bán, công ty có quyền bán căn hộ này cho người khác sau đó hoàn lại tiền cho bà N.

Đối với căn hộ 03 tòa B., công ty chưa có giấy phép mở bán căn hộ nên không thể ký hợp đồng mua bán với bà N. Trên tinh thần hỗ trợ, công ty sẽ hoàn trả lại cho bà số tiền 171 triệu đồng kèm theo hoãn hỗ trợ lãi suất tiết kiệm 9%/năm.

VI PHẠM NGHĨA VỤ, CÔNG TY BỊ PHẠT CỌC

Hợp đồng mua bán căn hộ thực chất là việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Theo ý kiến của Sở Xây dựng, dự án trên đủ điều kiện được huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo tòa án, đối với căn hộ 11 tòa A, việc bà N. cho rằng công ty vi phạm tiến độ thi công nhưng không có chứng cứ chứng minh. Tại các biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình năm 2020-2021 thì dự án đã tiến hành tương ứng với nghĩa vụ thanh toán của bên mua.

Theo phụ lục hợp đồng, bà N. phải thanh toán các đợt tiếp theo theo thỏa thuận giữa các bên về hợp đồng song vụ được quy định tại khoản 1, Điều 402 Bộ luật Dân sự.

Thực tế, khi công ty thi công và nghiệm thu đến hạng mục từ tầng 2 đến tầng 7 thì bà N. phải thanh toán 10% giá trị cho đợt 2 và đến ngày 10/9/2020, công ty thông báo về việc thanh toán tiền mua căn hộ nhưng đến ngày 30/9/2020 bà N. không thanh toán.

Về xử lý vi phạm hợp đồng, Điều 12 quy định, “Nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán vượt quá 90 ngày thì bên bán hoàn trả số tiền bên mua đã thanh toán sau khi khấu trừ các khoản gồm lãi phạt nộp chậm 10%/năm, tiền phạt vi phạm hợp đồng 10%/giá trị hợp đồng.

Nếu bên mua thanh toán tiền mua căn hộ đúng theo tiến độ thỏa thuận nhưng quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày bàn giao theo thỏa thuận mà bên bán chưa bàn giao thì bên bán phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cộng thêm khoản tiền phạt 10% giá trị hợp đồng”.

Công ty K. đã đồng ý trả lại cho bà N. 90% số tiền đã nhận tương đương hơn 344 triệu đồng là phù hợp với thỏa thuận các bên.

Về căn hộ số 03, các bên không có thỏa thuận thời gian để ký hợp đồng mua bán nên giao dịch đặt cọc là vô hiệu. Các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận. Theo thỏa thuận, công ty cam kết chậm nhất là 8 tháng kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào bản đăng ký nguyện vọng mà dự án không đủ điều kiện giao dịch hoặc chủ đầu tư không ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn trả tiền và đền bù số tiền tương ứng.

Tòa án xác định, sau khi Sở xây dựng có công văn 3272 ngày 27/8/2020 xác nhận công ty có đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai thì hai bên không ký hợp đồng mua bán. Bà N. cho rằng công ty không thông báo ký hợp đồng nên yêu cầu chấm dứt thỏa thuận.

Tòa án cho rằng công ty là người có lỗi nên phải hoàn trả lại số tiền đã nhận và đền bù tương ứng số tiền đã nhận là hơn 171 triệu đồng.

Tổng số tiền công ty phải trả cho bà N. là hơn 686 triệu đồng. Theo quyết định của tòa án, công ty được sở hữu 2 căn hộ trên.