Quyết định giao dịch đất đai của người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư luôn bị tác động mạnh mẽ bởi quy hoạch. Do đó, những động thái của Nhà nước về quy hoạch hoặc bất kỳ thông tin nào về quy hoạch hạ tầng, đô thị... đều có thể bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá đất tạo các cơn sốt đất ảo. 

Từ đó, làm ảnh hưởng tiêu cực không chỉ đến công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương mà còn cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền ở nhiều địa phương có hiện tượng tăng giá mạnh. Ngoài nguyên nhân đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể thì cũng có một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để "thổi giá".

VÌ SAO "SỐT ĐẤT" VẪN TÁI DIỄN?

Thông tin được giới đầu cơ tận dụng nhiều nhất, nhanh nhất, có lẽ là quy hoạch sân bay. Ví như tại Long Thành (Đồng Nai); Mũi Né (Bình Thuận) và mới đây là Hớn Quản (Bình Phước)... Khi có thông tin về quy hoạch sân bay, giá đất đã nhanh chóng tăng theo cấp số nhân. Cùng với đó, tình trạng san nền, mua bán đất ruộng cũng diễn ra phổ biến.

Nhận định về thực trạng trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, không thể phủ nhận các địa phương có hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ (sân bay, bến cảng, cao tốc...) sẽ thu hút được nhiều đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Từ đó kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ thương mại, du lịch tăng, khiến giá bất động sản cũng tăng. 

Tuy nhiên, không đợi đến khi có dự án xây dựng sân bay, đường xá, trung tâm hành chính... mà ngay khi mới chỉ là thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu, hay ý kiến của một cá nhân trong hội nghị, hội thảo nào đó, thì nhiều người đã lợi dụng để tung tin, đẩy giá bất động sản, nhằm trục lợi. Không ít đối tượng dùng chiêu trò để tạo sóng, thu lợi rồi rút và để lại hậu quả nhiều mặt. Chẳng những nhà đầu tư nhỏ bị chôn vốn, mất vốn, gánh nợ ngân hàng, mà còn để lại những khu đất bỏ hoang, làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. 

Nhiều cơn "sốt đất" trong quá khứ đến giờ vẫn đang để lại bài học nhãn tiền nhưng hình như không có "sức nặng" đối với nhà đầu tư. Ví như cơn sốt đất khu vực Ba Vì sau khi điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội năm 2008. Khi có thông tin quy hoạch Thủ đô sẽ chuyển trung tâm hành chính các bộ, ngành tại Ba Vì, năm 2009 đã xảy ra sốt đất tại các xã trong dự kiến quy hoạch. 

Đến năm 2011, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 không có quy hoạch trung tâm hành chính ở khu vực này, giao dịch đất đai ở đây đã không còn và hậu quả là nhiều nhà đầu tư hiện vẫn bị chôn vốn. Tuy vậy, tình trạng "sốt đất" ăn theo thông tin quy hoạch vẫn cứ lặp đi lặp lại tại Hà Nội và một số địa phương trên cả nước.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có bốn nguyên nhân chính của tình trạng "sốt đất" ảo lặp đi lặp lại. Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất. 

Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ. 

Ba là, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, "lướt sóng" giai đoạn đầu. 

Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chỉ mới đưa ra khuyến cáo bị động chứ chưa có cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này. Điều đó thể hiện tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.

LÀM LỢI CHO NHÓM CÒ MỒI  

Hầu hết các vụ việc "sốt đất" gần đây mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, xúi giục mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường. Mặt khác, giới "cò đất" lại chuẩn bị sẵn kịch bản tung tin, kích thích mọi người có tiền lao vào cuộc tranh giành đất đai bằng cách trả giá cao hơn. Giá đất leo thang do đầu tư "lướt sóng", cứ thế "nhảy" lên, có chỗ thay đổi từng ngày, từng giờ.

Ông Võ bày tỏ quan điểm: việc tạo sốt đất ảo về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như xưa, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao. 

Đồng quan điểm, ông Lê Văn Bằng, Tổng giám đốc RBLand phân tích, thực tế diễn ra cho thấy, mỗi khi địa phương nào có thông tin được đầu tư sân bay, giá bất động sản thường tăng rất nhanh, sau vài tháng có thể tăng lên hàng 100% thậm chí nhiều lần hoặc nhiều chục lần. Điều này diễn ra cũng do có sự hoạt động mạnh mẽ của giới đầu cơ, nắm bắt thông tin quy hoạch trước, dùng tài chính nhiều đi thu gom quỹ đất, hoặc lập hội đi gom đất. Tiếp theo họ sẽ sử dụng hệ thống sales, cò đất để tăng cường hoạt động mua bán, giao dịch. Thậm chí họ còn chi rất nhiều tiền cho việc quảng cáo về tiềm năng tăng giá của địa phương, làm cho các nhà đầu tư trên cả nước chú ý, đổ xô về tìm mua, qua một thời gian ngắn, giá đất đã được đẩy lên nhiều lần. 

Với những cảnh thị trường náo loạn, lộn xộn, sốt ảo, giá tăng dựng đứng như thế, người mua đất nên tránh xa. Còn ai nhiều tiền, chấp nhận rủi ro, được ăn cả ngã về không thì cứ vào cuộc

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường

Ông Bằng khuyến cáo: "Các nhà đầu cơ lợi dụng thông tin chủ yếu nhằm mục đích kiếm lợi nhuận rất cao, trong thời gian rất ngắn. Điều này đồng nghĩa với việc những người dân thiếu hiểu biết, chạy theo niềm tin tăng giá, lợi nhuận cao khi chưa tìm hiểu đúng về sản phẩm nên mua phải đất có nguồn gốc không xác định, đất vào quy hoạch, đất chưa có đủ pháp lý, nông nghiệp hoặc mua phải giá quá cao. Khi nhà đầu tư đi trước đã chốt lời, đội cò đất rút đi, giá tụt không phanh và không có giao dịch, thì rủi ro, thiệt thòi hoàn toàn thuộc về người mua cuối. Do đó, trước khi xuống tiền, người mua là phải tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương; pháp lý bất động sản; giá trị sử dụng thực của đất. Đồng thời phải cân đối được tài chính của mình khi lựa chọn mua bất động sản: dài hạn, ngắn hạn, dòng tiền, ngân sách...".

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng nhìn nhận, phần lớn các vụ "sốt đất" tại các khu vực quy hoạch đều liên quan đến việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, giao dịch viết tay, phần thiệt bao giờ cũng rơi về phía người mua. Để tránh thiệt hại, người mua cần thận trọng, tìm hiểu kỹ pháp lý đất đai. 

Ông Hà kiến nghị: "Sốt đất không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn khu vực có sốt mà tình trạng này còn gây nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao. Tình trạng này diễn ra ở nhiều khu vực, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản. Bởi vậy, về phía chính quyền địa phương, để hạn chế tình trạng "sốt đất" bất thường, cần công khai quy hoạch được duyệt, kiểm tra, xử lý nghiêm việc chuyển nhượng đất đai sai quy định".

BÀI HỌC TỪ CƠN "SỐT ĐẤT" HỚN QUẢN

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất. Không chỉ sốt đất tại các dự án ở các thành phố lớn, mà ngay ở các khu vệ tinh như Thạch Thất (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước), sốt đất không chừa nơi nào.

Đa phần các cơn "sốt đất" xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn "sốt đất" dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước xuất phát từ tin đồn. Một số người dân truyền tai nhau tin sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương. 

Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng "sốt đất" đã nguội. Dòng người tìm đến cũng không còn, "bong bóng" đã vỡ. Hiện tượng "sốt đất" tại Việt Nam đã xuất hiện từ những năm 1993, khi thị trường chứng kiến cơn "sốt đất" từ việc ra đời của Bộ Luật Đất đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra một cơn "sốt đất" khắp cả nước. 

Sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ "sốt đất" trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện "bong bóng" nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007, rồi lập tức đóng băng sau đó kèm theo rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần "sốt đất", thì hiện tượng này sẽ không còn. Song, với những cơn sốt gần đây tại Long An và Bình Phước thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những "cơn sốt" vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam

Với trường hợp sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn như thế. Có thể dễ dàng nhìn thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh. 

Thứ nhất, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt. Thứ hai, việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. 

Ngoài những thông tin quy hoạch và dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này có thể hoặc không có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì thế việc bùng nổ về giá chỉ vì một lý do như câu chuyện tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng. 

Với giả định là sân bay sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, và xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành thì cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vân hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa.

Hiện nay tại Việt Nam có tới 22 sân bay dân sự, trong số đó có 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ mới có 6 trên tổng 22 sân bay đang hoạt động có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Hàng không Việt Nam (ACV). Vì thế ngoài việc giải quyết được vấn đề về giao thông đi lại cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay đáng được cân nhắc. 

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp. Việc hình thành một khu dân cư không phải là dễ và còn liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học. 

"Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước?", Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam nói. Đơn giản là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phần bộ phận người dân. Cho nên, để tăng giá trị bất động sản thì phải nắm bắt được nhu cầu và đáp ứng để tạo ra sức hút riêng biệt để thu hút nguồn lao động và di dân đến địa phương một cách cơ học. Vì thế nên việc xây thêm một con đường hoặc có một sân bay nội địa chưa đủ để tác động trực tiếp đến thị trường. 

Thật sự thì không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Cho đến nay sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang. Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy.

NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG NÊN CHẠY THEO CƠN "SỐT" 

Quay trở lại câu chuyện Bình Phước, việc người dân địa phương chạy theo "cơn sốt" và bán đi những mảnh đất đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ được đánh giá là quan ngại bởi các chuyên gia. Tại huyện Hớn Quản, nơi mà đa phần người dân địa phương trước giờ sống nhờ vào nông nghiệp như trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Vậy việc bán đi những mảnh đất này không khác gì bán đi "cần câu cá" khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhập chính. Đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. 

Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ tránh xảy ra những "bong bóng" nhà đất. Đồng thời nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Rõ ràng hiện tượng "sốt đất" vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. 

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những "cơn sốt" ảo.