Cùng với quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vấn đề bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu cũng được đặt ra trong quá trình hoàn thiện chính sách...

Phát biểu tại hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho biết Khoản 3 Điều 86 Dự thảo Luật quy định: “Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền, hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư, thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp xã lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu”.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, khoản 3 Điều 86 đã quy định 2 hình thức xử lý đối với trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, là bồi thường bằng tiền, hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 86 Dự thảo chưa xác định rõ chủ thể có quyền lựa chọn giữa 2 hình thức này.

TRÁNH PHÁT SINH VƯỚNG MẮC KHI THỰC HIỆN

Luật sư Tuấn cho rằng cụm từ “chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” có thể dẫn đến hai cách hiểu: một, chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhận tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư; hoặc hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền/chủ đầu tư quyết định hình thức áp dụng theo phương án bồi thường, tái định cư. Hai cách hiểu này dẫn đến hệ quả pháp lý khác nhau và có thể gây vướng mắc trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, tái định cư.

Đặc biệt, trong trường hợp này, việc chủ sở hữu không được tiếp tục sử dụng nhà ở tại vị trí cũ không xuất phát từ nhu cầu, ý chí của chủ sở hữu, mà là hệ quả của phương án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. Do đó, nếu chỉ quy định chung là “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư”, mà không xác định quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu, thì có thể dẫn đến trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục được bố trí nhà ở nhưng phương án được phê duyệt chỉ thực hiện bồi thường bằng tiền.

Vì vậy, cần thể hiện rõ hơn trong Luật rằng quyền lựa chọn nhận bồi thường bằng tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư thuộc về chủ sở hữu, qua đó, bảo đảm thống nhất trong cách hiểu và áp dụng. Mặt khác, điểm a khoản 5 Điều 91 Dự thảo quy định: “Đối với nhà chung cư cũ thì chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội hoặc bồi thường bằng tiền hoặc bằng quyền sử dụng đất tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư”.

Trên cơ sở đó, ông Tuấn đề xuất sửa khoản 3 Điều 86 theo hướng quy định rõ chủ sở hữu có quyền lựa chọn giữa bồi thường bằng tiền và bố trí nhà ở tái định cư trong trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể, bổ sung cụm từ “lựa chọn hình thức” vào khoản 3 Điều 86 như sau:

“3. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở phục vụ tái định cư thì được bố trí trên cùng địa bàn cấp xã lân cận, trừ trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu".

CHỐT NGHĨA VỤ NGAY TỪ KHI CHUẨN BỊ DỰ ÁN

Ngoài ra, việc hoàn thiện dự thảo cũng đặt ra yêu cầu làm rõ cách thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Vũ Khánh Din, Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA, khoản 1 Điều 25 Dự thảo yêu cầu dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; khoản 2 Điều 25 Dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định phương thức thực hiện thông qua quỹ đất trong dự án, quỹ đất tại vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương; khoản 4 Điều 25 Dự thảo quy định: Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 Điều này.

Đối với vấn đề này, ông Din cho rằng việc tiếp tục cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất trong dự án, quỹ đất tại vị trí khác hoặc nộp tiền tạo ra sự linh hoạt cần thiết. Tuy nhiên, Điều 25 của Dự thảo vẫn chưa làm rõ tiêu chí lựa chọn phương thức, thời điểm xác định nghĩa vụ, và quan hệ giữa phần nhà ở xã hội với phần nhà ở cho thuê.

Thực tế việc áp dụng cơ chế quỹ đất 20% cho thấy một nghĩa vụ được xác định nhưng không gắn với nhu cầu và điều kiện của từng khu vực có thể dẫn đến quỹ đất được bố trí nhưng không sử dụng. Ở chiều ngược lại, việc cho phép thay nghĩa vụ tạo lập quỹ đất bằng nghĩa vụ tài chính, cũng đặt ra rủi ro làm giảm quỹ đất nhà ở xã hội tại những khu vực có hạ tầng và cơ hội việc làm tốt. Khi cấu trúc dự án thay đổi, việc phân bổ nghĩa vụ cũng đã phát sinh trường hợp phải xin hướng dẫn lại.

Ông Din cho rằng những vướng mắc này vẫn có thể lặp lại dưới cấu trúc của Điều 25 nếu Luật chỉ liệt kê các phương thức thực hiện, mà không xác định rõ căn cứ lựa chọn và thời điểm chốt nghĩa vụ. Việc bổ sung thêm nhà ở cho thuê càng làm yêu cầu này rõ hơn, bởi nhà đầu tư cần biết ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án phần nghĩa vụ nào dành cho nhà ở xã hội, phần nào dành cho nhà ở cho thuê và nghĩa vụ đã hoàn thành có bị tính lại khi dự án được chia, tách hay điều chỉnh hay không.

Do đó, theo Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA, khoản 2 Điều 25 nên quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ được xác định cùng với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản tương đương; quyết định phải ghi rõ diện tích đất trong dự án, quỹ đất thay thế, hoặc căn cứ xác định khoản tiền phải nộp. Ba phương thức cần được xác định là các phương thức thay thế cho cùng một phần nghĩa vụ, phần đã hoàn thành không bị tính lại theo phương thức khác.

Luật cũng cần xác định rõ nhà ở cho thuê được tính trong cùng tổng nghĩa vụ hay là một nghĩa vụ độc lập; nếu nằm trong cùng tổng nghĩa vụ thì UBND cấp tỉnh phân bổ tỷ lệ trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở, nhu cầu thực tế và điều kiện quỹ đất. Trường hợp dự án được chia, tách hoặc điều chỉnh ranh giới, phần nghĩa vụ đã thực hiện phải được phân bổ cho các dự án thành phần.

Ngoài ra, đối với khoản 4 tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết khoản 2, trong đó cần có công thức tính khoản tiền thay thế, và nguyên tắc nộp đủ khoản tiền đã được xác định, thì được coi là hoàn thành nghĩa vụ theo phương thức nộp tiền.