Thị trường văn phòng cao cấp toàn cầu tiếp tục ghi nhận nhu cầu lớn đối với những dự án văn phòng chất lượng và đạt tiêu chí xanh. Tuy nhiên, trước xu hướng này, các chủ đầu tư văn phòng cao cấp vẫn giữ tâm lý lạc quan một cách thận trọng, dù các văn phòng xanh có chi phí thuê cao.

NHU CẦU VĂN PHÒNG XANH Ở MỨC CAO

Theo nghiên cứu của Savills, chi phí thuê trung bình của văn phòng cao cấp trên toàn cầu tiếp tục gia tăng, với giá thuê thực trả tại các thị trường ghi nhận tăng 0,8% trong quý 3/2023. Mức tăng này phần lớn tác động bởi mức tăng trong chi phí hoàn thiện và những chi phí khác. Trung bình, chi phí hoàn thiện toàn cầu đã tăng 3,2%, và giá thuê gộp trung bình cũng tăng 0,9% trong quý.

Tại Hoa Kỳ, thị trường văn phòng tiếp tục ghi nhận mức giá cùng tỷ lệ văn phòng trống tăng, với tỷ lệ trống trung bình tăng 90 điểm kể từ cuối năm 2022. Chi phí hoàn thiện cũng vẫn tăng cao trên toàn quốc, nhưng các chương trình khuyến mãi, ưu đãi từ chủ đầu tư khiến giá chào thuê thực trả (giá chào thuê sau khi trừ ưu đãi) giảm 0,7% trong quý 3/2023. Riêng Miami, thị trường lại ghi nhận nguồn cầu mạnh mẽ và nguồn cung mới hạn chế, khiến mức giá tăng 10,7%. Tại đây, chi phí hoàn thiện văn phòng gia tăng do sự thiếu hụt về vật liệu, lẫn lao động ở South Florida. Trung bình giá thuê gộp của thị trường Bắc Mỹ có mức tăng 0,5% trong 6 tháng cho dự án văn phòng cao cấp. 

Trong khi đó, nhu cầu khách thuê ở châu Âu được củng cố bởi các công ty dịch vụ đã bù đắp phần nào sự sụt giảm nhu cầu từ doanh nghiệp công nghệ thông tin. Do đó, tỷ lệ mặt bằng trống giữ mức ổn định.

Đối với thị trường EMEA (bao gồm khu vực Trung Đông, châu Âu và châu Phi), giá thuê thực tế tăng 2,1% vào quý 3/2023, thúc đẩy bởi nhu cầu gia tăng về mặt bằng chất lượng cao và đáp ứng được nhu cầu của chứng chỉ văn phòng xanh. Giá thuê gộp trung bình tăng 1,1% từ  quý 3/2022 tới quý 3/2023, phần lớn do giá thuê tăng tại Milan, Frankfurt, Madrid. Thêm vào đó, thị trường Dubai tiếp tục đón nhận một số công ty đăng ký mới và mở rộng văn phòng, với nhu cầu tăng cao khiến chi phí thuê gộp tăng 1,2%, chi phí thuê thực tế tăng 2,0% vào quý 3/2023. 

Trong chuyến thăm Việt Nam gần đây, ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research nhận định: Năm vừa qua, thị trường toàn cầu đã chứng kiến sự biến đổi đáng kể của lĩnh vực đầu tư bất động sản. Tổng mức đầu tư trên toàn cầu giảm đi 50%, đặc biệt phân khúc văn phòng với mức giảm gần 60%. Phần lớn những thay đổi về đầu tư đến từ thách thức tại Mỹ, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể đến làm việc theo hình thức kết hợp, khiến tỷ lệ văn phòng trống gia tăng. 

“Điều này là kết quả của sự thay đổi mạnh mẽ trong xu hướng làm việc và sự giảm quy mô của khách thuê thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin. Tất nhiên, đây chủ yếu là câu chuyện thuộc về Mỹ và các nước phương Tây, nhưng đó là một thị trường lớn nên có ít nhiều tác động gián tiếp đến châu Âu, châu Á, với ảnh hưởng tại châu Á ở mức hạn chế”, Giám đốc Savills World Research chia sẻ. 

Theo báo cáo về thị trường văn phòng cao cấp của Savills, quý 3/2023, châu Á tiếp tục duy trì sự ổn định so các châu lục khác. Nhưng tổng giá thuê thực tế giảm trung bình 0,1% toàn châu lục, phần lớn vì sự sụt giảm giá thuê tại Trung Quốc và Hong Kong - hai thị trường có nguồn cung mới lớn, khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm và tạo áp lực giảm giá thuê. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy giảm 0,7%, giá thuê giảm 1,4% theo năm tại hai thị trường. 

VIỆT NAM CÓ LỢI THẾ PHÁT TRIỂN VĂN PHÒNG XANH

Về xu hướng, sức khỏe, an toàn và chất lượng là những yếu tố quan trọng nhất đối với mọi khách thuê. Các văn phòng không đáp ứng được tiêu chuẩn về không khí trong lành, hay không gian thoải mái sẽ chịu rủi ro cạnh tranh cùng các tòa nhà mới.

Đặc biệt khi ngày một nhiều doanh nghiệp xem việc giảm thiểu phát thải carbon và đảm bảo môi trường bền vững là chính sách thiết yếu. Cùng chung xu hướng với thế giới, Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Savills cho thấy, hiện nay, hơn 85% công ty thuộc nhóm các doanh nghiệp phát triển nhanh nhất tại Việt Nam đã, đang tham gia cam kết về ESG (bộ tiêu chuẩn để đo lường các yếu tố liên quan đến phát triển bền vững và ảnh hưởng, tác động của doanh nghiệp đến cộng đồng). Điều này giúp thúc đẩy nhu cầu đang tăng đối với văn phòng đáp ứng tiêu chuẩn xanh.

Tại Hà Nội, thị trường đón nhận thêm 68,400 m2 không gian văn phòng xanh từ nay tới cuối năm 2025, từ các dự án cao cấp như 27-29 Lý Thái Tổ, Grand Terra hay Tiến Bộ Plaza. Tương tự, tại TP.Hồ Chí Minh, hơn 80% nguồn cung hạng A, hạng B của thành phố trong tương lai dự kiến đều có chứng nhận xanh.

Nhận định chung về xu hướng ESG ở thị trường bất động sản Việt Nam, ông Paul Tostevin chia sẻ: “Việt Nam có cơ hội trở thành một trong những quốc gia dẫn đầu khu vực trong lĩnh vực phát triển bền vững. Nhà đầu tư toàn cầu đang quan tâm nhiều hơn đến ESG. Vì vậy, để tiếp tục thu hút nhà đầu tư, Việt Nam cần đề ra kế hoạch phát triển toàn diện, bao gồm: các biện pháp phát triển môi trường bền vững, tiêu chuẩn bền vững về xã hội, chính sách bảo vệ người lao động, quá trình di dân, giải phóng mặt bằng...”.

“Đây sẽ là yêu cầu trên toàn cầu đối với nhà đầu tư, khi họ chuyển đến thị trường mới để mua tài sản hoặc phát triển dự án. Khi đề cập đến ESG, nếu địa điểm đó không đạt yêu cầu cơ bản trong chính sách phát triển của doanh nghiệp, họ cũng không thể đầu tư. Vì vậy, yếu tố ESG chắc chắn tiếp tục lan rộng, đồng thời ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của ngành bất động sản. Các quốc gia cần xây dựng chính sách, nền tảng luật pháp nhằm tạo sự minh bạch cho nhà đầu tư nước ngoài”, Giám đốc Savills World Research nhấn mạnh.