Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam, cho biết bối cảnh kinh tế không thuận lợi đã gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường văn phòng cho thuê.

DIỆN TÍCH CHO THUÊ GIẢM

Theo đơn vị này, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội quý 2/2023 đạt 2,14 triệu m2, giảm 2% theo quý và 1% theo năm, sau khi một dự án hạng A, hai dự án hạng C ngừng cho thuê.

Ngoài ra, việc nửa đầu năm 2023, 16.900 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, tăng 29%/năm, đạt mức cao kỷ lục; cùng số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh lần đầu tiên sụt giảm kể từ năm 2020; nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với khó khăn liên quan đến tài chính… đã tác động không nhỏ tới công suất thuê. Theo đó, ước tính nửa đầu năm 2023, diện tích cho thuê giảm thêm 33.400m2 so cùng kỳ. Trong đó, hạng B ghi nhận mức giảm nhiều nhất là 26.500m2.

Chia sẻ thêm về diễn biến của thị trường, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nêu thực tế hiện nay phân khúc khách thuê trả trên 40 USD/m2 có xu hướng chậm lại, trong khi hợp đồng giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Mặt khác, những công ty về mảng công nghệ thông tin, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ phát triển nóng. Thậm chí, một số doanh nghiệp tại Hà Nội còn buộc phải trả lại mặt bằng trước thời hạn.

“Thời điểm 2021 – 2022, doanh nghiệp công nghệ thông tin gần như dẫn đầu nguồn cầu thị trường văn phòng nhưng sang năm 2023, khi tình hình kinh tế chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào công ty khởi nghiệp, những công ty này cũng bắt đầu xem xét, cân đối lại diện tích thuê. Nếu 6 tháng đầu năm 2022, số lượng giao dịch cho thuê với khách hàng doanh nghiệp công nghệ thông tin chiếm 32% thì đến năm nay, tỷ lệ này chỉ còn một nửa”, chuyên gia thông tin.

Nhìn nhận tình hình trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), nhận xét bất động sản văn phòng đang thực sự đối mặt với “khủng hoảng thừa”, bởi nhu cầu giảm do nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn, phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh…

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, đánh giá những khó khăn vẫn bủa vây doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả giới chủ cho thuê văn phòng, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven, thu hẹp diện tích văn phòng trở nên khá phổ biến.

Tương tự, một số đơn vị khảo sát cũng xác nhận trong những tháng đầu năm, thị trường văn phòng diễn ra nhiều giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng. Khách “tháo chạy” tập trung vào các doanh nghiệp khó khăn về tài chính vì sức mua giảm, áp lực trả lãi vay tăng cao.

SẼ THÊM NHIỀU GIAO DỊCH TỪ DOANH NGHIỆP TƯ VẤN, LUẬT, GIÁO DỤC

Theo bà Minh, trong 6 tháng đầu năm 2023, những giao dịch thuê văn phòng đa phần đến từ doanh nghiệp thuộc phân khúc sản xuất, do đây là mảng không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi tình hình kinh tế. Đứng thứ hai về nhu cầu thuê là doanh nghiệp giáo dục, bao gồm: các trung tâm ngoại ngữ, trung tâm dạy tin học, hay văn phòng của các trường đại học mở tại thị trường Việt Nam. Nên dự kiến thị trường những tháng cuối năm sẽ ghi nhận thêm một số lượng lớn giao dịch của doanh nghiệp hoạt động thuộc lĩnh vực tư vấn, tài chính, luật.

Các doanh nghiệp nói trên thường có nhu cầu thuê diện tích ở mức trung bình, khoảng 200 - 500 m2. Bên cạnh đó, nhu cầu của doanh nghiệp sản xuất, giáo dục và tư vấn cũng gia tăng. Đây được xác định là những lĩnh vực chính, thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng nửa cuối năm 2023.

Ngoài ra “Nhu cầu mặt bằng văn phòng 6 tháng cuối năm 2023 sẽ tập trung tại khu vực Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy. Khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm ít tập trung nguồn cầu hơn, do mặt bằng trống tại đây hạn chế, đồng thời giá thuê vẫn neo cao. Còn giá thuê và công suất trung bình văn phòng tới cuối năm hứa hẹn được cải thiện bởi nguồn cung mới tới cuối năm vào khoảng 80.279 m2.

“Rất nhiều công ty vẫn khuyến khích nhân viên tới làm việc tại văn phòng, vì điều này giúp đảm bảo an ninh cho công ty và thúc đẩy sự phát triển của các dịch vụ tiện ích dành cho nhân viên sử dụng. Do đó, nhiều công ty sẽ chú trọng thiết kế văn phòng đáp ứng nhu cầu của người làm việc, từ đó gia tăng mong muốn đến văn phòng của nhân viên. Thế nên những tòa văn phòng đa dạng tiện ích, vị trí thuận lợi, giá cả phải chăng đang là lựa chọn hàng đầu của khách thuê”, bà Minh lưu ý.

Về vấn đề này, chuyên gia của Công ty Knight Frank Việt Nam bình luận trong bối cảnh khó khăn bủa vây, việc chủ đầu tư đẩy mạnh cải tiến chất lượng để tăng sức cạnh tranh là cần thiết. “Thời gian tới, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng lâu năm nằm ngoài khu vực trung tâm, hoặc được trang bị cơ sở vật chất, dịch vụ quản lý bậc trung sẽ phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ, hay giảm giá chào thuê. Thậm chí thực hiện cả hai cùng lúc. Nhưng mặc dù sức ép đang gia tăng, đòi hỏi doanh nghiệp đầu tư phân khúc văn phòng cho thuê cần tiến hành cải tổ, nhưng xét trung lẫn dài hạn, văn phòng cho thuê vẫn là loại hình có tiềm năng trên thị trường.

“Nhiều nhãn hàng hay công ty quốc tế đang có xu hướng mở rộng thị phần tại Việt Nam. Những khách thuê này thường hướng đến xu hướng toàn cầu hóa và tiêu chuẩn cao hơn. Do đó, nhiều nguồn cung mới và tương lai hiện nay đều nhắm đến thiết kế theo mô hình ESG (Environmental – Social – Governance), cùng các tiêu chuẩn quốc tế khác như: LEED, Green Mark…”, chuyên gia của Công ty Colliers lưu ý.