"Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang phát triển tương đối ổn định nhưng xét ở từng phân khúc, từng địa bàn thì vẫn tiềm ẩn một số nguy cơ. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển bền vững", ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định.

Ông đánh giá thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2018?

Nhìn chung, trong năm qua, thị trường bất động sản phát triển tương đối ổn định. Các biểu hiện nổi bật là thanh khoản tốt, lượng giao dịch nhà ở cao; tín dụng bất động sản dao động ở mức hợp lý. Số lượng các doanh nghiệp bất động sản mới thành lập tăng nhanh; các dự án được triển khai mạnh mẽ ở tất cả các phân khúc. Nhu cầu sử dụng thực ngày càng tăng rõ rệt. Thị trường đã có sự sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền và các chủ thể tham gia thị trường đã chuyên nghiệp hơn...

Nhìn tổng thể là như vậy, nhưng cũng phải thừa nhận rằng, xét ở từng phân khúc, từng địa bàn, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn một số nguy cơ, đòi hỏi các cơ quan quản lý phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển bền vững. 

Điển hình là đầu năm 2018, đất nền tại một số khu vực, một số địa phương có các công trình hạ tầng đồng bộ; đã hình thành hoặc có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng như: Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Long Thành (Đồng Nai)... diễn ra sôi động và liên tục tăng giá.

Đặc biệt tại 3 địa phương được quy hoạch thành đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc) đã xảy ra tình trạng phân lô bán nền, chuyển nhượng đất rừng, đất nông nghiệp trái quy định pháp luật diễn ra trên diện rộng, đẩy giá đất tăng cao trong thời gian ngắn.

Đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, thưa ông?

Nguyên nhân chủ yếu là do một số nhà đầu tư lợi dụng thông tin về việc quy hoạch mở rộng đô thị, phát triển các công trình hạ tầng (cầu, đường giao thông, chuẩn bị xây dựng sân bay Long Thành...), chuẩn bị thành lập 3 đặc khu kinh tế để thu gom đất, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực này.

Bên cạnh đó, chính quyền một số địa phương (cấp huyện, xã) chưa chú trọng quản lý về giao dịch và sử dụng đất đai, cho phép tách thửa và xác nhận cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng không đúng quy định pháp luật, đồng thời cũng chưa quan tâm tuyên truyền cho người dân biết để chấp hành đúng pháp luật.

Trước thực trạng này, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, căn cứ chức năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị một số địa phương triển khai một số giải pháp cần thiết nhằm ổn định thị trường.

Các địa phương được quy hoạch thành đặc khu kinh tế cũng đã có nhiều giải pháp nhằm ngăn chặn việc giá đất tăng đột biến như: tạm dừng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở; tạm dừng thủ tục tách thửa, tạm dừng các giao dịch quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp; tăng cường công tác tuyên truyền cũng như công khai thông tin về quy hoạch tránh rủi ro cho người dân.

Sau khi chính quyền một số địa phương có những giải pháp để chấn chỉnh thị trường, tình hình thị trường bất động sản tại các khu vực nêu trên đã ổn định trở lại.

Ông nhận định ra sao về hệ thống chính sách liên quan cũng như vai trò điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước?

Theo nhìn nhận của tôi, sự điều tiết của Nhà nước ngày một kịp thời và hiệu quả đối với thị trường này. Các giải pháp hạ "cơn sốt" đất nền thành công mà chúng ta vừa đề cập ở trên là một mình chứng rõ nét.  Cùng với đó, hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản cũng đang phát huy tích cực.

Đến thời điểm hiện tại, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã cơ bản hoàn thiện; tạo điều kiện thuận lợi cũng như môi trường đầu tư thông thoáng để các chủ thể tham gia thị trường một cách bình đẳng và thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản trong  năm 2019 vẫn còn không ít bất cập. Ý kiến của ông?

Tôi được biết, tại các cuộc hội thảo, tọa đàm về thị trường bất động sản gần đây, nhiều chuyên gia đã đề cập đến tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở. Thực tế cũng cho thấy, thị trường đang có nguy cơ thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đang rất thiếu.

Theo thống kê từ các sàn giao dịch bất động sản, nhu cầu về nhà ở thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng 20% - 30% tổng nhu cầu thị trường, song các chủ đầu tư thường tập trung phát triển phân khúc này. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở bình dân, nhà xã hội, nhà giá thấp chiếm tới 70-80% lại không được chú trọng đầu tư. 

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đến nay mới hoàn thành được 3,92 triệu m2, chỉ đạt khoảng 31% mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, nhưng hiện lại đang gặp rất nhiều khó khăn do thiếu nguồn tín dụng cho vay ưu đãi.

Một vấn đề nữa mà nhiều nhà đầu tư thường lo ngại là cơ chế, chính sách liên quan đến giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh các dự án condotel, officetel, hometel... đến nay chưa rõ ràng, dễ dẫn đến rủi ro cho người mua. 

Bên cạnh đó, tình trạng tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân, tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn diễn ra ở nhiều tòa nhà chung cư, nhiều dự án, ảnh hưởng không nhỏ tới niềm tin của người tiêu dùng và gây bất ổn xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nỗ lực phối hợp với các bộ, ngành liên quan để đưa ra các giải pháp khắc phục những hạn chế nêu trên.

Cụ thể là những động thái gì, thưa ông?

Bộ sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở, xây dựng, quy hoạch đô thị nhằm hoàn thiện môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng rút gọn điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục, dịch vụ công; huy động các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Đồng thời, Bộ sẽ phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, sửa đổi bổ sung hoặc xây dựng mới chính sách thuế nhằm chống đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản, góp phần bình ổn thị trường và quản lý sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

Đối với phân khúc bất động sản mới, bao gồm căn hộ du lịch; văn phòng kết hợp lưu trú; biệt thự nghỉ dưỡng..., Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu bổ sung, hướng dẫn làm rõ quy định về chế độ sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình; nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quy định về quản lý vận hành... 

Nhiệm vụ trọng tâm nữa mà Bộ Xây dựng xác định sẽ đẩy mạnh trong thời gian tới là tập trung chỉ đạo thực hiện nghiêm túc các giải pháp, nhiệm vụ đã được Thủ tướng Chính phủ giao (tại Chỉ thị số 03/TTg ngày 25/1/2017) để đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, có việc tiếp tục đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền sớm bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho 4  ngân hàng thương mại để cho vay nhà ở xã hội.

Đồng thời Bộ cũng sẽ đẩy mạnh nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở. Tiếp tục chỉ đạo các địa phương tăng cường kiểm soát cung - cầu hàng hóa bất động sản theo hướng thực hiện nghiêm các quy định về công tác lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở. 

Tiếp tục rà soát, phân loại các dự án  bất động sản để quyết định việc thu hồi, tạm dừng, giãn, hoãn hoặc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản cho phù hợp với quy hoạch, nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội. Kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư các dự án mới, nhất là các dự án nhà ở cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng... để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu.

Ngoài ra, Bộ sẽ phối hợp cùng các địa phương thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường để kịp thời đưa ra các biện pháp xử lý phù hợp nhằm bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá, bong bóng bất động sản.

Vậy, theo ông, thị trường bất động sản năm 2019 sẽ diễn biến ra sao?

Dựa trên diễn biến của thị trường trong năm 2018 cùng các giải pháp được triển khai mạnh mẽ trong thời gian tới, chúng tôi dự báo xu hướng thị trường 2019 có thể vẫn xảy ra tình trạng tăng giá đất nền cục bộ tại các khu vực có triển khai hoặc hoàn thiện các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các khu đô thị mới được đầu tư đầy đủ hạ tầng...

Tuy nhiên, giá sẽ không tăng đột biến. Và nhìn chung, thị trường bất động sản trong năm nay sẽ tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra "bong bóng".