"Với tư cách vừa là chủ đầu tư vừa là nhà tư vấn pháp lý và là một nhà đầu tư, tôi khuyên các nhà đầu tư rằng, nếu chủ đầu tư không được cấp phép mô hình condotel mà vẫn bán sản phẩm này thì nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến thỏa thuận trong hợp đồng mua bán giữa mình và chủ đầu tư".

Phát biểu trên được Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết đưa ra tại Hội thảo "Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp", do Trung tâm Tin tức VTV24, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Bizlive tổ chức ngày 16/3 tại Quy Nhơn.

"Khách mua condotel nên bám vào hợp đồng mua bán"

Một trong những nội dung được các diễn giả và nhà đầu tư quan tâm tại hội thảo là tính pháp lý của loại hình bất động sản khá mới mẻ này. Bởi với tên gọi "condotel - căn hộ khách sạn", cho đến thời điểm này vẫn chưa được quy định một cách rõ ràng trong các luật có liên quan đến đất đai, nhà ở tại Việt Nam.

Chính vì vậy, điều mà khách hàng mua sản phẩm này quan tâm là "liệu rằng khi mua condotel thì họ có được cấp sổ đỏ hay không".

Bên cạnh đó, vấn đề "cam kết lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách mua" cũng là một chủ đề nhận được nhiều ý kiến trao đổi tại hội thảo.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường condotel hiện nay đang phát triển rất mạnh. Năm 2017 có khoảng 23.000 condotel và biệt thự nghỉ dưỡng được bán ra thị trường. Trong đó, lượng giao dịch thành công của condotel đạt 65 - 70% số sản phẩm chào bán ra.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu câu chuyện: "Tại sao condotel phát triển nhanh như vậy?" .

Theo ông Nam, vì condotel có ưu điểm lớn và đánh đúng vào tình trạng hiện nay của Việt Nam. Đó là từ năm 2015- 2017, khách du lịch tăng 30%/năm. Hiện xuất hiện nhiều nguồn tiền khác ngoài ngân hàng là từ tầng lớp trung lưu có tiền để dành và muốn đầu tư.

"Condotel là một loại hình sản phẩm bất động sản giúp đáp ứng các nhu cầu trên, do vậy nó đã phát triển rất nhanh mặc dù chưa có thật đầy đủ hành lang pháp lý. Đúng là cuộc sống luôn đi trước", ông Nam nói.

Trước những quan ngại đến từ đại biểu và khách mua về tính pháp lý của condotel, ông Trịnh Văn Quyết, cho rằng chúng ta không nên bàn về vấn đề pháp lý, tức không bàn về việc soạn thảo luật, nhưng pháp lý của hợp đồng cho việc mua bán condotel là câu chuyện phải bàn.

"Tôi khuyên nhà đầu tư nên thuê luật sư nghiên cứu thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán condotel. Nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án dân sự giải quyết. Nếu chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10 năm cho khách hàng, nhưng mới năm thứ 2 không trả lợi nhuận thì khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư ra tòa án để đòi lại quyền lợi này", ông Quyết nói.

Do đó, Chủ tịch Tập đoàn FLC nhấn mạnh, quan hệ hợp đồng mua bán là thỏa thuận dân sự không liên quan gì đến việc luật cho phép hay không cho phép. Tất cả mối quan hệ, cam kết và quyền lợi giữa các bên đều thể hiện trên hợp đồng mua bán này.

Đồng thời, để nhà đầu tư quan tâm đến condotel và đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư, chủ đầu tư phải giữ cam kết về chất lượng, thời gian và lợi nhuận của sản phẩm này.

"Với FLC, chúng tôi đều thực hiện được những cam kết đó với nhà đầu tư, và còn ngoài sự mong đợi của họ. Tốc độ thi công công trình của FLC, hiện tôi khẳng định không có doanh nghiệp trong nước nào đạt được sự thi công như FLC. Chỉ trong vòng 11 tháng, chúng tôi đã thi công xong toàn bộ khu nghỉ dưỡng FLC Quy Nhon Beach & Golf Resort này với các hạng mục như khách sạn đồ sộ trải dài, sân golf đẹp với 36 lỗ…", ông Quyết cho hay.

Giải đáp những băn khoăn của nhà đầu tư về cam kết lợi nhuận, Phó tổng giám đốc Tập đoàn MIK Lê Thị Hải Châu cho hay, thông thường trên thị trường các chủ đầu tư áp dụng cam kết lợi nhuận là 10 năm. Mức thu nhập cam kết của nhà đầu tư, doanh nghiệp này có hai cách tính.

Thứ nhất, sau khi ký hợp đồng, 3 năm đầu tiên chủ đầu tư ứng luôn một khoản cho nhà đầu tư thứ cấp, đến năm thứ tư sẽ áp dụng cách 2, lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí còn lợi nhuận thì chia nhau. Do đó,  tỷ lệ có thể là 15% lợi nhuận trước thuế cho nhà đầu tư thứ cấp.

"Vẫn vướng mắc khá nhiều"

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cho biết từ năm 2015 đến nay, các địa phương ven biển cho phép nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng trong có công trình condotel. Số lượng phòng khách sạn, biệt thực và căn hộ đưa vào kinh doanh có hiệu quả, được xã hội ghi nhận, đáp ứng nhu cầu người dân.

Tuy nhiên, đây là loại hình mới, pháp luật chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở,... Do đó, việc triển khai thực hiện các dự án condotel trong thời gian qua chưa thật thuận lợi, cho cả địa phương trong việc kêu gọi đầu tư, cho nhà đầu tư dự án trong việc kinh doanh và bán sản phẩm.

Trên thực tế, condotel hiện vẫn vướng mắc khá nhiều, trong đó có việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condel hiện chưa rõ ràng; chỉ tiêu dân số đối với các công trình condotel; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel, là đất thương mại dịch vụ hay đất ở; cơ chế vận hành, quản lý condotel…

Chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cho rằng, khái niệm "căn hộ khách sạn - Condotel" như Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết nêu là hoàn toàn chính xác. Đó là thuật ngữ rất dễ hiểu và được sử dụng nhiều trên thế giới. Ở Thái Lan, thuật ngữ đã dùng từ năm 1990.

Về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu, ông Lực nêu quan điểm đồng ý cấp nhưng phải có điều kiện. Thứ nhất là liên quan đến quy hoạch. Quy hoạch nhà ở khác quy hoạch căn hộ khách sạn. Thứ hai, phải có cơ sở hạ tầng dịch vụ. Phải có y tế, giáo dục đi kèm. Thứ ba, là quy chuẩn kỹ thuật. Ví dụ phải có bếp. Thứ tư là quản lý vận hành. Nhà ở bình thường không có lễ tân, nhưng căn hộ khách sạn phải có lễ tân, an ninh…

"Tôi đề xuất không cần sửa luật vì bên Thái Lan, trong luật chung cư họ cho phép sử dụng những căn hộ khách sạn với 2 mục đích khác nhau thì đều được, nhưng để chuyển đổi thì phải có điều kiện đi kèm. Tôi xin đề xuất Chính phủ nên ban hành một nghị định xác định rõ hơn thuật ngữ condotel và cùng với đó là các điều kiện, tôi cũng mong Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng cùng đưa ra các giải pháp", ông Lực đề xuất.

"Nếu chờ luật thì lâu quá"

Trong phần cuối cuộc hội thảo, ông Trịnh Văn Quyết đã có kiến nghị gửi tới đại diện lãnh đạo 4 Bộ gồm: Xây dựng; Tư Pháp; Tài nguyên và Mội trường; Văn hóa - Thể thao và Du lịch đối với câu chuyện mang tính dài hơi, đó là việc cần phải làm luật và sửa luật. Nhưng theo ông, kiến nghị này tốn kém và có thể không cần thiết.

Thay vào đó, giải pháp ngắn hạn đó là đề nghị 4 Bộ, ngành đưa ra một hướng dẫn các tỉnh, thành trong đó hướng dẫn quy định căn hộ condotel là căn hộ giao đất ở (nhưng không hình thành đơn vị ở).

Bên cạnh đó, ông Quyết cho rằng, chúng ta đã đều thừa nhận sự tích cực của condotel, và nó vẫn đang tồn tại, giao dịch bình thường, không làm cho các nhà quản lý đau đầu.

Do đó, thay vì làm luật, sửa luật, các bộ ngành nên soạn một thông tư hướng dẫn liên bộ về condotel. Trong lúc luật đang vướng như thế này thì sự đồng thuận của các Bộ là có thể làm được ngay. 

Như thế, nhà đầu tư sẽ được bảo vệ ngay, đó là giao đất ở lâu dài nhưng không hình thành đơn vị ở, chủ đầu tư vay được tiền để phát triển dự án và địa phương cũng có thể giao đất.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, hiện nay, loại hình condotel có những nơi vẫn bối rối trong việc cấp giấy chứng nhận và quyền sở hữu. Trước hết, để bảo vệ khách hàng và cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, lãnh đạo Bộ Tư pháp đồng tình với quan điểm của Chủ tịch FLC, nếu chờ luật lâu quá, có khi có luật rồi thì cơ hội không còn nữa, nên phải có giải pháp trước mắt và giải pháp lâu dài.

Về giải pháp trước mắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel để nhà đầu tư yên tâm. Bình Định đã cấp giấy chứng nhận không phát sinh đơn vị ở. Hiện nay chúng ta vừa làm vừa lo khi chưa có khung pháp lý phù hợp.

"Trong điều kiện bình thường không sao nhưng khi cần thì sẽ có những thứ chưa được luật quy định và như vậy rất phức tạp", ông Hiếu nói.