Làn sóng giảm giá bán căn hộ tại Tp.HCM đã và đang lan tỏa ra phía Bắc, đúng như dự đoán trước đó của giới đầu tư.

Không những thế, trong những công bố mới nhất của một số chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội, mức giảm giá mà họ đưa ra còn gây “sốc” hơn các lần giảm giá trước đó tại dự án Petro Vietnam Landmark hay dự án An Tiến ở Tp.HCM hồi tháng trước.

Ế quá phải giảm giá

Giữa tuần này, Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Thành Nam làm chủ đầu tư dự án chung cư VP3- Bán đảo Linh Đàm, thuộc Tổ hợp Central Linhdam Plaza, quận Hoàng Mai (Hà Nội) đã bất ngờ công bố giảm tới 7 triệu đồng/m2 cho các căn hộ tại dự án. Theo đó, giá bán (gốc) căn hộ từ chỗ 31 - 32 triệu đồng/m2, thì nay giá chính thức là 25 triệu đồng/m2.

Cũng theo chủ đầu tư, những người đã tham giá góp vốn đợt 1 sẽ được khấu trừ ngay khoản tiền đóng vào đợt 2. Toàn bộ các khách hàng đăng ký mua mới kể từ ngày 15/12 sẽ được mua với giá 25 triệu/m2, và được ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư.

Theo đại diện chủ đầu tư, vẫn biết rằng việc công bố giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến uy tín cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp, song trong bối cảnh thị trường quá ảm đạm như hiện nay, doanh nghiệp không thể làm khác được và đây cũng là một cách chia sẻ khó khăn với người có nhu cầu nhà ở và giới đầu tư thứ cấp.

Ngay sau khi chủ đầu tư VP3 – Bán đảo Linh đàm công bố giảm giá bán, Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 cũng đã chính thức cống bố giảm giá tới 5 triệu đồng/m2, áp dụng cho tất cả các căn hộ CT6 thuộc Khu nhà ở Bemes Cầu Bươu (phường Kiến Hưng, Hà Đông) do dơn vị này làm chủ đầu tư.

Như vậy, giá chào bán sơ cấp tại dự án chung cư CT6 thay vì dao động từ mức 19,5 - 21 triệu đồng/m2, nay chỉ còn 15 - 17 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Mạnh Dương, phụ trách sàn giao dịch bất động sản, Công ty Xây dựng Quang Minh, việc giảm giá bán căn hộ của các chủ đầu tư tại Hà Nội gần như đã được tiên lượng từ trước. Bởi, trong khoảng 3 tháng trở lại đây, hầu như sàn giao dịch của doanh nghiệp này không bán nổi một căn hộ thuộc diện đóng tiền theo tiến độ.

Ông Dương cho hay, thực tế, hiện có khá nhiều chủ đầu tư khác đang phải tính đến chuyện giảm giá bán nhưng do chưa có được sự thống nhất trong ban lãnh đạo vì sợ ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp hoặc không khéo lại rơi vào cảnh “vạch áo cho người xem lưng”, nên các chủ đầu tư vẫn chưa công khai giảm giá bán. Thay vào đó, hầu hết các dự án trên địa bàn Hà Nội hiện nay đều áp dụng phương thức chiết khấu từ 6 -10% theo kiểu “chỉ anh biết thôi nhé”.

“Chưa bao giờ bất động sản lại khó khăn như năm nay. Phần lớn các sàn giao dịch tại các trung tâm nhà đất lớn ở Hà Nội như Lê Văn Lương, Nguyễn Phong Sắc, Trần Quý Kiên...đều ngồi chơi xơi nước cả năm. Hy vọng rằng, sắp tới xu hướng giảm giá bán sẽ lan tỏa ra nhiều dự án, qua đó thu hút người mua nhà tăng lên thì các sàn giao dịch như chúng tôi mới mong có việc làm”, ông Dương nói.

Cắt lỗ hay giảm lãi?

Vài ba năm về trước, ai cũng biết bất động sản là lĩnh vực kinh doanh siêu lợi nhuận. Lãi nhiều đến mức nhà nhà, người người, rồi doanh nghiệp nào cũng đổ xô đi xây, đi buôn bất động sản. Nhưng quy luật thị trường luôn cho thấy, một khi cung vượt cầu (có khả năng thanh toán), những tình huống xấu nhất có thể xảy ra bất kỳ lúc nào và nó hoàn toàn nằm ngoài khả năng kiểm soát của các chủ đầu tư.

Không riêng gì các doanh nghiệp xem bất động sản là tay trái gặp hạn, ngay cả những doanh nghiệp lấy lĩnh vực này làm ngành nghề chính cũng không thoát khỏi cảnh thua lỗ, nợ nần chồng chất.

Báo cáo tài chính của hàng loạt công ty bất động sản trong quý 3 vừa qua đã cho thấy điều đó. Chẳng hạn như Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức lỗ gần 6 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng  lỗ hơn 3 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển kinh doanh đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS) lỗ hơn 9 tỷ đồng.

Một “đại gia” bất động sản khác là Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cũng báo cão lỗ lũy kế trong 9 tháng 2011 lên tới 119 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Intresco cũng không tránh khỏi khoản lỗ gần 81 tỷ đồng...

Thế nhưng, theo một số chuyên gia, các con số báo lỗ trên của các công ty bất động sản cũng chưa thể khẳng định chắc chắn rằng, kinh doanh bất động sản của họ thua lỗ thực sự.

Bởi lẽ, hầu hết giới trong nghề đều khẳng định, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản hiện vẫn ở mức từ 20 -25%. Và trong xu thế đầu tư tài chính và bất động sản luôn có quan hệ mật thiết, nên mặc dù tính thanh khoản của các dự án trong năm 2011 có gặp khó khăn thực sự thì nó cũng chưa hẳn là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ cho các chủ đầu tư.

Chính vì vậy, với việc công bố giảm giá bán của một số chủ đầu tư nói trên, các chuyên gia trong nghề vẫn cho rằng, đó thực chất mới chỉ là động thái giảm lãi chứ chưa thể là cắt lỗ được. Ngay cả việc giảm giá bán đển 7 triệu đồng/m2 hay 30% giá bán thì các chủ đầu tư vẫn có thể lãi tối thiểu ở mức 10%.

Phó giám đốc điều hành Vinacapital, ông David Blackhall cho biết, điều tra của doanh nghiệp này cho thấy, giá đất tại Hà Nội và Tp.HCM trong năm qua nhìn chung đã giảm khoảng 12%. Trong khi đó, giá căn hộ tại 2 thành phố này cũng đã giảm từ 10 - 15%, song dự báo của chuyên gia này, với tình hình thị trường khó khăn như hiện nay, giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm với mức độ tương đương trong năm tới.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhìn nhận, nếu doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản tiếp tục khó khăn về vốn, trong khi đầu ra vẫn chưa có dấu hiệu khả quan, cùng với đó là chính sách từ cơ quan quản lý vẫn sẽ “bất động”, rất có thể giá bất động sản sẽ còn giả mạnh từ sau thời điểm 31/12/2011, thời điểm mà không ít doanh nghiệp bất động sản đã bị ngân hàng siết nợ dự án vì không thể thanh toán các khoản vay trước đó.