“Đà giảm giá địa ốc đã chững lại”

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tình hình thị trường bất động sản trong 3 tháng đầu năm và xu hướng thị trường trong những tháng còn lại của năm 2014.

Theo đó, sau hàng loạt các giải pháp, chính sách can thiệp của nhà nước, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn cả nước đã có phản ứng tích cực, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. 

Giao dịch tăng mạnh

Bộ Xây dựng đánh giá, phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước. 

Theo cơ quan này, do những tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, nên giá nhà có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ. 

Tại Hà Nội, giá nhà trong 4 tháng đầu năm 2014 đã đã có dấu hiệu chững lại, không giảm tiếp, thậm chí  một số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ giá có xu hướng tăng nhẹ như:  các dự án chung cư khu đô thị Cổ nhuế  - Từ Liêm gần đường Phạm Văn Đồng giá khoảng từ 24 - 26 triệu đồng/m2, tăng khoảng 1 triệu đồng/m2  là do dự án có hạ tầng tốt, thuận tiện đi lại; khu đô thị Đại Thanh giá giao dịch trên thị trường tăng khoảng 1 - 2% so với năm 2013. 

Một số dự án đất nền trước đây giá bị đẩy lên quá cao nay chủ đầu tư chủ động hạ giá xuống để có thể bán hàng, như khu đô thị Nam An Khánh, huyện Hoài Đức, giá đất nền chủ đầu tư chào bán khoảng từ 18 - 20 triệu đồng/m2; dự án khu đô thị Lê Trọng Tấn - Hà Đông giá bán đất nền hiện nay khoảng 15 triệu đồng/m2, giảm trên 50% so với thời kỳ đỉnh cao năm 2010, khi đó đất nền khu vực này khoảng 30 - 40 trệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, tại những dự án xa trung tâm, nhiều nhà đầu tư nhỏ mua của chủ đầu tư vào thời kỳ giá cao trước đây, nay đã phải chịu lỗ hàng tỷ đồng nhưng vẫn rất khó bán, như dự án Ngôi nhà mới, dự án khu đô thị Nam An Khánh, khu đô thị Bắc An Khánh.

Bộ Xây dựng cho hay, gần đây có những dự án đất nền có giá chào bán rất hấp dẫn thấp hơn cả giá nhà chung cư cùng khu vực nên được nhiều khách hàng tìm mua, như dự án khu dân cư Ao Sào, quận Hoàng Mai giá đất nền chỉ từ 25-27 triệu đồng/m2, một nền đất 60m2 có giá khoảng 1,7 tỷ đồng tương đương mua một căn hộ 80 m2 , tại dự án khu đô thị Tân Tây Đô giá đất ở khoảng 13-16 triệu đồng/m2, trong khi đó gía căn hộ chung cư cũng chỉ khoảng 13-16 triệu đồng/m2.

Về giao dịch, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công. Riêng quý 1/2014 có trên 1.500 giao dịch, gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2013.

Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện, như dự án Times City và Royal City, Văn Phú Victoria,  chung cư 175 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân, dự án Mulbery Lane...

Một số dự án nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá hợp lý từ 25 - 27 triệu đồng/m2 đất có lượng giao dich cao, như dự án khu nhà ở Ao Sào quận Hoàng Mai do Công ty Lũng Lô 5 làm chủ đầu tư đã có khoảng 200 giao dịch thành công trong 4 tháng. 

Số liệu về giao dịch cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đã có chuyển biến tích cực, lượng giao dịch khá, trong đó có nhiều giao dịch ở các dự án có tồn kho, đã góp phần làm giảm lượng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Giá nhà đang dần ổn định, có tác động tích cực, tạo thêm niềm tin của khách hàng vào thị trường.

Do tình hình thị trường có dấu hiệu khởi sắc, lượng giao dịch tăng, hàng tồn kho giảm, nên một số dự án tiếp tục đưa sản phẩm ra chào bán thị trường, như khu đô thị mới Times City, dự án Thăng Long Victory của Công ty Phúc Hà, dự án Văn Phú Victoria của Công ty Văn Phú Invest, dự án khu nhà ở Xuân Phương của Viglacera, dự án Nam An Khánh của Sudico...

Dự án “xấu” sẽ vẫn ế

Tại Tp.HCM, nguồn cung nhà ở hiện nay khá lớn, có nhiều dự án đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tạm ngừng trước đây thì hiện nay đang được mở bán trở lại. 

Giá nhà tại Tp.HCM đã giảm nhiều trong suốt 3 năm qua, nay có xu hướng giữ giá không giảm tiếp nữa, nhưng để thu hút khách hàng các chủ đầu tư đã có các hình thức khuyến mại như cho mua nhà trả góp, trả dần không tính lãi, hỗ trợ lãi suất vay như căn hộ chung cư Đầm Sen, quận 10 có chính sách mua nhà trả góp trong 10 năm không tính lãi; các dự án có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ hơn 70 m2 có tiến độ bán hàng khá tốt, như dự án khu dân cư Tân Hương quận Tân Phú có 279 căn hộ diện tích nhỏ hơn 70 m2 , giá bán 13,3 triệu đồng/m2 chưa VAT, trong quý 3-4/2013 và hai tháng đầu năm 2014 đã bán được khoảng 90% tổng số căn hộ.

Trong 4 tháng đầu năm 2014, tại Tp.HCM  đã khoảng 1.300  giao dịch thành công, tương đương cùng kỳ năm 2013. Một số dự án có mức giá từ 13 triệu đồng/m2 đến 21 triệu đồng/m2, và có diện tích nhỏ và vừa từ dưới 70 - 90 m2 được nhiều khách hàng quan tâm.

Theo đánh giá chung, trong quý 1/2014 tình hình giao dịch nhà ở trên thị trường Tp.HCM có dấu hiệu khả quan, các giao dịch thành công chủ yếu các loại căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m2 . Tại  các quận, huyện  ven đô như  quận 9,  quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh và một số tỉnh lân cận do giá đất nền rẻ nên được nhiều người dân có nhu cầu quan tâm; lượng giao dịch của phân khúc giá trung bình và thấp đang ấm dần, tạo sức lan tỏa.

Về xu hướng thị trường bất động sản năm 2014, Bộ nhìn nhận thị trường sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn. 

Tuy nhiên, các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi sẽ vẫn ít có giao dịch. Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường thị trường cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. 

Đáng chú ý, theo Bộ Xây dựng, trong năm 2014 xu thế chuyển nhượng toàn bộ, từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biến hơn.