"Nhà nước phải có chính sách để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Doanh nghiệp sẽ cảm thấy rất rủi ro nếu như không có pháp lý minh bạch, cản trở tập trung đất đai. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an".

Nhận xét trên được chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa đưa ra tại cuộc hội thảo về thị trường bất động sản nông nghiệp, tổ chức ngày 26/12.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản nông nghiệp hiện nay bộc lộ quá nhiều hạn chế. Trong đó, dễ thấy nhất quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. 

Song cũng xuất phát từ câu chuyện nhu cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.

Cùng với đó, việc mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Đáng chú ý, thị trường này hiện cũng không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

"Phân tích như vậy để thấy rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào", TS. Nghĩa cho hay.

Theo nghiên cứu của Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp - nông thôn, diện tích đất bình quân hộ nông dân canh tác tại Việt Nam hiện chỉ ở mức dưới 0,25ha/hộ, trong khi đó trên thế giới là 0,52ha và trong khu vực là 0,36ha. Năng suất sử dụng đất cũng rất thấp, chỉ khoảng 1.000USD/ha, tương đương với Lào và chỉ bằng 1/2 Philippines, thậm chí là 1/3 của Indonesia và Thái Lan.

Do đó, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp theo hướng quy mô lớn và hiện đại đang thúc đẩy việc tích tụ, tập trung ruộng đất. Nhờ đó, các hình thức mang tính thương mại như chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được xem là những giao dịch mở đầu cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta.

Tuy nhiên, phản ánh của các hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải "tự bơi" khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh.

TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp (Đại học Lâm nghiệp) cho biết, sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tăng lên 50 năm, cùng với chủ trương dồn điền đổi thửa như một địa phương miền Bắc đã tạo cơ hội tích tụ, tập trung ruộng đất.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp sản xuất bắt đầu lên các kế hoạch chuyển đổi mô hình kinh doanh sang nông nghiệp như: Công ty Cổ phần VinEco - Tập đoàn Vingroup, Công ty Cổ phần sữa Việt Nam (Vinamilk), Tập đoàn TH, Tập đoàn FLC, VinaSeed, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai hay mới đây là T&T Group...

Do đó, TS. Nguyễn Bá Long khẳng định, xu hướng dịch chuyển đầu tư sang nông nghiệp, nhất là đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao để tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trên quỹ đất rộng lớn chứng tỏ tiềm năng và cơ hội lớn cho thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành, phát triển.

Theo các chuyên gia, tiềm năng là vậy nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp đang thiếu một hành lang pháp lý để các nhà đầu tư được "danh chính ngôn thuận" rót vốn đầu tư, để người dân có đất được yên tâm giao đất mà không còn phải lo lắng lợi hại, thiệt hơn.

GS. TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, giải pháp cho các vấn đề này trước hết là cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức. Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa doanh nghiệp và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên.

Đánh giá về tiềm năng của thị trường bất động sản nông nghiệp, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) dẫn chứng: năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 doanh nghiệp, tăng 49% so với năm 2011, trong đó doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2% .

Trên cơ sở số liệu đưa ra, ông Chung tin rằng, tiềm năng của thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam vẫn còn bỏ ngỏ.