Vướng mắc trong quy định thu hồi đất đối với một số dự án trọng điểm

Tại bản tham luận “Hoàn thiện pháp luật về đất đai bảo đảm tính minh bạch, công bằng, hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp” trong Diễn đàn Xây dựng pháp luật lần thứ nhất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ rõ: Qua 1 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

CHƯA ĐÁP ỨNG YÊU CẦU CẤP BÁCH 

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, nhiều dự án trọng điểm, có vai trò tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lại chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất.

Mặt khác, Luật cũng chưa quy định thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT), cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với nhà đầu tư nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường hoặc phải thu hồi đất, khiến việc sản xuất, kinh doanh ngừng trệ. Trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất, song còn một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Luật Đất đai năm 2024 quy định chỉ thu hồi đất sau khi đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, là chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách về tiến độ hoàn thành các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp; chưa bảo đảm sự linh hoạt đối với dự án mà đa số người có đất thu hồi đồng thuận thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ngoài ra, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Song, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào giá đất theo thị trường và kết quả của đơn vị tư vấn giá đất. Trong khi, việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

TIẾP TỤC HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Vì vậy, về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất:

Một là, bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để thể chế chủ trương đường lối của Đảng, đồng thời, tháo gỡ cho dự án đã được quy định trong các pháp luật chuyên ngành và dự án phát sinh trên thực tế, như: Dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế; Dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận, mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư; Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng BT, cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai.

Hai là, bổ sung quy định điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư, trừ các trường hợp:

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không có bố trí tái định cư đã được niêm yết công khai nhưng chưa được phê duyệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công; đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư đối với trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính. UBND cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư đối với trường hợp quyết định thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Ba là, bổ sung quy định về căn cứ thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi đất theo tiến độ đối với các dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bốn là bổ sung quy định giá đất tính bồi thường về đất và giá đất tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Về tài chính đất đai, giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: giá đất theo bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.